Từng được xem là “gà đẻ trứng vàng”, shophouse chân đế tại các tòa chung cư đang rơi vào cảnh ế ẩm, giá thuê giảm sâu, giá bán đi ngang hoặc sụt nhẹ. Trong bối cảnh thị trường thay đổi nhanh chóng, mô hình đầu tư này không còn giữ được sức hút như giai đoạn trước.
Giới đầu tư ngán ngẩm vì giá thuê lao dốc
Tại một dự án chung cư trên địa bàn quận Hà Đông (Hà Nội), một căn shophouse chân đế rộng hơn 70m2 được chào thuê mức giá 22 triệu đồng/tháng nhưng sau 2 tháng vẫn chưa có khách. Theo chị Ngọc Minh – môi giới đang phụ trách căn này, chị đã nhiều lần khuyên chủ nhà giảm giá về 15–16 triệu đồng để tăng khả năng lấp đầy, nhưng chưa được chấp thuận.
Trước đó, căn shop từng được một siêu thị nhỏ thuê để kinh doanh, tuy nhiên doanh thu không đạt kỳ vọng nên khách thuê đã trả lại mặt bằng trước thời hạn. Theo chị Linh, một phần nguyên nhân đến từ sự cạnh tranh trực tiếp với các căn nhà phố xung quanh, vốn có giá thuê rẻ hơn (từ 10–15 triệu đồng/tháng). Điều này khiến các siêu thị tại chân tòa nhà khó giữ được khách, vì người tiêu dùng sẵn sàng đi xa hơn để tiết kiệm chi phí mua hàng.
Nhiều sản phẩm Shophouse chân đế đang bị bỏ trống vì thiếu khách
Thực tế cho thấy, tình trạng bỏ trống kéo dài đang diễn ra ở nhiều dự án chung cư tại Hà Nội. Tại khu vực Đại Từ (Hoàng Mai), khảo sát từ Batdongsan.com.vn cho thấy nhiều căn shop chân đế được rao cho thuê hàng tháng trời vẫn trong tình trạng trống. Kịch bản tương tự xảy ra tại các khu đô thị ở Nam Thăng Long hay Phạm Văn Đồng (Bắc Từ Liêm) – nơi các căn shop có diện tích 60–120m2 với giá thuê dao động từ 19–30 triệu đồng/tháng nhưng vẫn chưa tìm được khách thuê.
Anh Nguyễn Khánh – môi giới chuyên phân khúc shophouse và nhà phố thương mại tại Hà Nội – cho biết: “Chưa khi nào thị trường shophouse chân đế lại ảm đạm như hiện tại. Giá thuê sụt giảm, tỷ suất sinh lời nếu so với gửi tiết kiệm ngân hàng chỉ đạt khoảng 2–3%, cao nhất cũng chỉ 4%.”
Theo anh Khánh, một căn shop chân đế diện tích 120–130m2 từng được chào bán với giá 12–15 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, mức cho thuê hiện tại chỉ xoay quanh 30 triệu đồng/tháng, tương đương tỷ suất lợi nhuận chưa đến 3%/năm, trong khi phần lớn các sản phẩm này chỉ có quyền sở hữu trong 50 năm. “Chính điều này khiến nhà đầu tư ngày càng dè dặt, thậm chí muốn thoát hàng nhưng vẫn không dễ,” anh Thương nói.
Xu thế thay đổi khiến shophouse chân đế kém hấp dẫn
Giai đoạn cách đây 5–10 năm, những đợt mở bán shophouse chân đế thường ghi nhận cảnh “cháy hàng” khi nhà đầu tư chen chân đặt cọc. Tuy nhiên, cục diện thị trường hiện nay đã đảo chiều. Anh Nguyễn Thương cho rằng nguyên nhân chính đến từ sự thay đổi hành vi tiêu dùng và sự trỗi dậy mạnh mẽ của thương mại điện tử.
“Khi khách hàng quen với việc mua sắm online, họ không còn nhu cầu phải đến tận nơi, nhất là với các cửa hàng nhỏ trong khu chung cư. Cùng lúc đó, người bán cũng muốn cắt giảm chi phí mặt bằng, nên xu hướng thuê mặt bằng để kinh doanh đang suy giảm rõ rệt,” anh Thương nhận định.
Thực tế cho thấy, nhiều thương hiệu bán lẻ và tiểu thương đã chủ động chuyển dịch sang mô hình online. Với chi phí vận hành thấp hơn, tiếp cận khách hàng dễ dàng hơn, hình thức kinh doanh này đang làm giảm vai trò truyền thống của các mặt bằng tầng 1.
Chỉ còn một vài sản phẩm thuộc khu đông dân cư đang hút khách
Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội – cũng nhận định rằng tỷ suất cho thuê thấp là hậu quả của nhiều yếu tố cộng hưởng. Một trong những nguyên nhân chính là sự cạnh tranh trực tiếp đến từ các trung tâm thương mại. “Hiện nhiều đơn vị bán lẻ có xu hướng lựa chọn trung tâm thương mại do nơi đây có lưu lượng khách lớn và ổn định. Lợi thế của các trung tâm thương mại còn đến từ các chiến dịch truyền thông chuyên nghiệp, được quản lý vận hành bài bản và mức giá thuê ổn định trong thời gian dài,” bà Hằng lý giải.
Trong khi đó, shophouse chân đế – thường do cá nhân sở hữu – lại thiếu sự chuyên nghiệp trong quản lý, giá thuê phụ thuộc vào biến động của thị trường bất động sản. Điều này khiến các thương hiệu lớn e ngại, trong khi khách thuê nhỏ lẻ lại chịu áp lực cạnh tranh giá bán với nhà phố hoặc hàng online.
Ngoài ra, một số chuyên gia nhận định rằng việc tính giá trị shophouse chân đế thường bị đẩy lên cao khi dự án mới mở bán, trong khi công suất khai thác thực tế lại thấp, khiến nhà đầu tư gặp rủi ro. Bên cạnh đó, nhiều dự án chung cư có quy mô cư dân vừa phải, không đủ để duy trì hoạt động kinh doanh ổn định cho các cửa hàng dưới chân tòa nhà.
Trong bối cảnh đó, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần thay đổi góc nhìn khi tiếp cận shophouse chân đế. Thay vì kỳ vọng vào “gà đẻ trứng vàng” như trước đây, nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ các yếu tố như mật độ cư dân, mô hình quản lý, khả năng lấp đầy, thời gian sở hữu và chi phí khai thác thực tế.
Ngọc Lê