Giấc mơ an cư ngày càng xa tầm tay người có thu nhập thấp

Hiện giá nhiều dự án nhà ở xã hội đã qua sử dụng cả trên dưới 1 thập kỷ tại Hà Nội đã tăng gấp 3, 4 lần so với lúc mở bán và ngang ngửa giá nhà ở thương mại. Cùng với đó, việc phát triển nhà ở xã hội cũng đang đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức khiến giấc mơ an cư ngày càng xa tầm tay của người thu nhập thấp.

Dự án chung cư, nhà ở xã hội đua nhau tăng giá

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng trong quý III/2024, giá căn hộ chung tại Hà Nội tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ, mặt bằng giá dự án mới đã tăng khoảng 4 - 6% theo quý và 22 - 25% theo năm, đặc biệt có một số khu vực tăng cục bộ lên khoảng 35 - 40% tùy từng vị trí so với quý trước.

Đáng chú ý, trên thị trường phân khúc căn hộ chung cư bình dân (có mức giá bán dưới 25 triệu đồng/m2) gần như không có giao dịch và sản phẩm để bán; căn hộ chung cư trung cấp (có mức giá khoảng 25 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2) vẫn chiếm tỷ trọng cao về giao dịch và nguồn cung trên thị trường, thứ tự còn lại là căn hộ chung cư cao cấp, siêu cao cấp (có mức giá trên 50 triệu đồng/m2).

Đơn cử tại Hà Nội, Dự án Vinhomes Ocean Park tại phân khu The Zurich đang có giá khoảng 46 - 55 triệu đồng/m2; Dự án Lumi Prestige có giá từ 69 triệu đồng/m2 tại phường Tây Mỗ (quận Nam Từ Liêm); Dự án The Ninety Complex có giá khoảng 60 - 75 triệu đồng/m2 tại quận Đống Đa; Dự án The Sapphire - Vinhomes Smart City giá khoảng 47 - 61 triệu đồng/m2 tại quận Nam Từ Liêm.

Dự án khu nhà ở hỗn hợp 107 Nguyễn Tuân Viha Complex giá khoảng 75 - 97,2 triệu đồng/m2 tại quận Thanh Xuân; Dự án công trình nhà ở cao tầng, cây xanh và bãi đỗ xe tại các lô đất ký hiệu: HH4, HH5, CL2, CL3, CX và P1 thuộc dự án Khai Sơn City tại phường Ngọc Thụy (Thượng Thanh, Long Biên) có giá từ 50 - 68 triệu đồng/m2.

Dữ liệu của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng OneHousing cho biết, tính chung toàn thị trường Hà Nội có khoảng 83.000 giao dịch bất động sản nhà ở trong 9 tháng đầu năm 2024. Giao dịch sơ cấp, gồm cao tầng và thấp tầng chiếm 27%; trong khi 73% còn lại là giao dịch thứ cấp, gồm thổ cư, chuyển nhượng chung cư và nhà thấp tầng.

Đáng chú ý, trên thị trường căn hộ mở mới, dù kết thúc quý III/2024, mức giá trung bình đạt gần 80,5 triệu đồng/m2 (bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng 7,6% so với quý trước. Mức giá căn hộ chuyển nhượng trung bình đạt gần 55 triệu đồng/m2 (bao gồm toàn bộ phí dịch vụ, thuế theo quy định của pháp luật), tăng 4% so với quý trước.

Đề cập đến nội dung này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh nhấn mạnh, các khoản chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công, chi phí tài chính, quản lý đều leo thang trong hai năm qua. Đồng thời, chi phí đầu tư, xây dựng, nhân công tăng cao là một nguyên nhân khách quan khiến giá dự án chung cư mới ngày càng đắt.

Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, một trong những nguyên nhân giá chung cư cả mới và cũ đều tăng cao là do nguồn cung khan hiếm, phần lớn dự án mở bán mới đã có mặt bằng giá neo cao.

Đáng chú ý, chủ đầu tư khi tung ra sản phẩm mới sẽ phải tính toán kỹ tương quan giá bán với khu vực, nên những tòa nhà mới khó có mức thấp hơn giai đoạn trước hoặc dự án xung quanh.

Giấc mơ an cư ngày càng xa tầm tay người có thu nhập thấp

Từ thực tiễn và thông qua hoạt động giám sát chuyên đề, "Báo cáo kết quả giám sát" của Đoàn giám sát chuyên đề của Quốc hội đã chỉ ra hàng loạt tồn tại, hạn chế của hoạt động phát triển nhà ở xã hội hiện nay. Trong đó chỉ rõ, nhiều địa phương chưa đạt tỷ lệ hoàn thành phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch. Tỷ lệ quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội khu vực đô thị thấp, chủ yếu phụ thuộc vào quỹ đất 20% nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại. Công tác xét duyệt đối tượng thụ hưởng chính sách, thẩm định giá thường xuyên kéo dài so với thời hạn quy định của pháp luật, ảnh hưởng lớn đến chu kỳ đầu tư, thu hồi vốn, trả lãi ngân hàng của chủ đầu tư và sự tiếp cận nhà ở xã hội của người dân.

Báo cáo cũng cho rằng, giá nhà ở xã hội bình quân còn quá cao so với thu nhập của đối tượng thụ hưởng. Nguồn vốn hỗ trợ từ ngân sách Nhà nước cho các chương trình tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội còn thấp, quy trình, thủ tục cho vay thông qua Ngân hàng chính sách xã hội còn phức tạp, trùng lặp. Triển khai chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ từ gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng chậm được giải ngân, điều kiện, thủ tục phức tạp, lãi suất còn cao, chưa phát huy tác dụng trong việc thu hút, khuyến khích chủ đầu tư, người mua nhà ở xã hội tiếp cận gói tín dụng này là những lực cản không nhỏ đối với công tác phát triển nhà ở xã hội hiện nay.

Cùng với đó, việc thực hiện Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp (giai đoạn 2021 - 2030) chưa đạt yêu cầu, đa số địa phương chưa hoàn thành chỉ tiêu phát triển.

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, báo cáo giám sát của Quốc hội đã thể hiện rất rõ những hạn chế trong phát triển nhà ở xã hội thời gian qua. Do đó, nhiệm vụ trọng tâm để giải bài toán nhà ở cho người dân và ổn định thị trường bất động sản, Chính phủ và các cơ quan liên quan cần nhanh chóng đẩy mạnh triển khai đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội. Với việc có một lượng lớn nhà ở xã hội, có mức giá phù hợp với số đông người lao động hiện nay thì cơn khát nhà ở sẽ hạ nhiệt.

"Nhà nước cần triển khai nhanh các chính sách cụ thể như làm thế nào để thu hút doanh nghiệp, thúc đẩy giải ngân vốn hỗ trợ, điều chỉnh các quy định liên quan đến thủ tục pháp lý… Bởi nếu không thì chẳng doanh nghiệp nào muốn làm nhà ở xã hội cả. Làm nhà ở thương mại biên lợi nhuận lên tới 40 - 50%, trong khi làm nhà ở xã nhà nước chỉ khống chế có 10% mà thủ tục lại quá lâu", PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nói.

Trong khi đó, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, việc tháo gỡ các "điểm nghẽn" về mặt pháp lý sẽ được giải quyết khi 3 bộ luật liên quan, gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có đầy đủ các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành.

"Tuy nhiên, vấn đề nguồn là rất quan trọng để tạo lực đẩy và thu hút doanh nghiệp tham gia. Tôi cho rằng các chương trình tín dụng như cho vay ưu đãi nhà ở xã hội qua Ngân hàng Chính sách xã hội hay gói 120 nghìn tỷ cần có sự điều chỉnh lãi suất. Hiện nay, mức lãi suất gọi là "ưu đãi" này quá cao so với lãi suất cho vay thương mại thông thường của các tổ chức tín dụng. Nên xem xét điều chỉnh để chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay ưu đãi với lãi suất từ 3,6% hoặc 5,76%/năm và người mua, thuê mua nhà ở xã hội được vay ưu đãi với lãi suất từ 3% hoặc 4,8%/năm là phù hợp", ông Châu kiến nghị. 

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, với mức tăng giá như hiện nay thì chắc chắn không có người thu nhập thấp nào mua được nhà ở xã hội. "Ví dụ như thời điểm mở bán dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn, với mức giá khoảng 20 triệu đồng/m2 thì một căn hộ 70m2 đã có giá 1,5 tỷ đồng. Với số tiền đó thì bao giờ người thu nhập thấp tiết kiệm được mà mua chứ chưa nói đến việc giá nhà đất đang "ngáo" như hiện nay. Giá nhà đất nhảy múa đang tạo ra hệ lụy rất lớn cho an sinh xã hội. Nhà ở xã hội cũ mà cũng có mức giá 50 - 60 triệu đồng/m2 thì phải nói thật người có thu nhập khá cũng không mua nổi, chứ nói gì đến thu nhập thấp. Vấn đề mấu chốt ở đây vẫn là nguồn cung, phải có sự điều chỉnh chính sách để làm sao sớm tăng được nguồn cung, nhất là nhà ở xã hội, nhà giá rẻ để giải "cơn khát" nhà ở cho người dân và hạ nhiệt thị trường, cũng đồng nghĩa đảm bảo bài toán an sinh xã hội về mặt nhà ở", PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nói.

Nhiều ý kiến cho rằng, bên cạnh việc "gỡ khó", cần có biện pháp mạnh tay hơn với các chủ đầu tư cố tình “chây ỳ”. Xem xét thu hồi dự án đối với các chủ đầu tư không đưa đất vào sử dụng theo đúng tiến độ cam kết. Bởi các dự án NƠXH đều được tỉnh quan tâm, bố trí quỹ đất ở vị trí thuận lợi, tạo điều kiện cho nhà đầu tư. Do đó, việc chậm trễ triển khai là không thể chấp nhận.

Từ góc nhìn chuyên gia về thị trường bất động sản phân khúc NƠXH, ông Nguyễn Văn Thành, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản tỉnh Bắc Giang cho rằng, việc phát triển NƠXH cũng cần song hành với đầu tư hạ tầng kỹ thuật, xã hội đồng bộ. Cần quan tâm đến các yếu tố đầu tư xây dựng các thiết chế văn hóa, hạ tầng cơ sở đi kèm như trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí... để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của cư dân. Bên cạnh việc xây dựng nhà ở, cần có kế hoạch đồng bộ để đưa vào khai thác, vận hành hiệu quả các công trình phụ trợ trong khu NƠXH. Thiết lập hệ thống quản lý hành chính, an ninh trật tự chặt chẽ, đảm bảo môi trường sống an toàn cho người dân. Ứng dụng công nghệ thông tin, xây dựng phần mềm xét duyệt hồ sơ để giảm áp lực cho chính quyền trong việc xác nhận đối tượng mua NƠXH.

Hồng Quang