Giảm giá bất động sản là con đường giải cứu doanh nghiệp?

Theo thống kê, doanh nghiệp bất động sản đang là con nợ lớn nhất của nền kinh tế, với hơn 1,2 triệu tỷ đồng, chưa kể nhu cầu vay mới. Tất yếu sẽ có một cuộc thanh lọc trong thị trường bất động sản, thậm chí cả những tập đoàn là “sân sau” của các ngân hàng.

Doanh nghiệp bất động sản - con nợ lớn nhất của nền kinh tế

Theo thống kê của Vụ tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng nhà nước – NHNN), dư nợ cho vay với bất động sản kinh doanh năm 2022 lên đến 825.000 tỷ đồng. Số nợ này lại tập trung vào các dự án xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở.

Còn theo thống kê của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, tính đến cuối năm 2022, dư nợ trái phiếu riêng lẻ hiện hữu của các doanh nghiệp bất động sản khoảng 419.000 tỷ đồng.

Qua những thống kê có thể thấy, doanh nghiệp bất động sản đã vay tới 1,24 triệu tỷ đồng. Báo cáo tài chính quý IV/2022 cho thấy, tính đến cuối năm 2022, nợ phải trả của nhiều doanh nghiệp bất động sản gấp 4-5 lần vốn chủ sở hữu.

Rõ ràng khi tiền chảy mạnh vào bất động sản thì hàng loạt doanh nghiệp đang có nguy cơ vỡ nợ. Các chuyên gia kinh tế cho rằng, những năm trước, dòng tiền luân chuyển nhịp nhàng từ ngân hàng (tín dụng), cá nhân (trái phiếu, người mua trả trước) sang doanh nghiệp và cứ thế quay vòng liên tục.

Tuy nhiên, từ nửa cuối năm ngoái, dòng tiền đã bị “nhốt” ở ngân hàng và cá nhân, không còn quay trở lại doanh nghiệp, trong khi 2 kênh huy động vốn khác là chứng khoán và trái phiếu đều khó khăn, gây nên cảnh khát vốn diện rộng.

Khi các dòng vốn bị bế tắc, các doanh nghiệp bất động sản chỉ còn cách trông chờ vào ngân hàng giải cứu. Tuy nhiên, tại hội nghị tín dụng bất động sản tuần qua, một loạt kiến nghị của doanh nghiệp bất động sản (cơ cấu nợ, giảm điều kiện tiếp cận tín dụng…) đã bị ngành ngân hàng từ chối bởi lý do an toàn hệ thống.

PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế  chia sẻ với báo giới rằng, việc yêu cầu ngân hàng tham gia giải cứu doanh nghiệp bất động sản là phi thị trường và rất rủi ro cho toàn hệ thống. Ngân hàng cũng là một doanh nghiệp và phải tuân thủ các chuẩn mực quản trị rủi ro để bảo vệ lợi ích của mình, của cổ đông và người gửi tiền.

Trong khi đó, chuyên gia tư vấn chính sách tài chính Lê Ngọc Hùng lại cho rằng, tín dụng có tác động chính khiến thị trường bất động sản phục hồi, nhưng không thể rót vốn dễ dãi. Các doanh nghiệp có dự án tốt, khả năng phục hồi sẽ được ưu tiên rót vốn.

Giải pháp nào?

Trước tình hình cấp bách của các doanh nghiệp bất động sản, tín dụng được coi là liều thuốc bổ. Tuy nhiên việc tiếp cận liều thuốc này của các doanh nghiệp bất động sản là không hề dễ dàng.

Tại BIDV, Vietcombank, VietinBank…, dư nợ cho vay bất động sản lên tới 18-20% tổng dư nợ, song 80-90% tập trung ở cá nhân mua nhà, tức tập trung vào nhu cầu ở thực. Trong khi đó, các ngân hàng đẩy mạnh cho vay doanh nghiệp thời gian qua như Techcombank có xu hướng giảm cho vay đối tượng khách hàng này nhằm tăng quản trị rủi ro.

Ở nhóm ngân hàng nổi tiếng vì mối quan hệ mật thiết với các tập đoàn bất động sản khác, việc tăng trưởng tín dụng cho sân sau cũng sẽ rất khó khăn vì đang bị lọt vào tầm ngắm.

Thống đốc NHNN khẳng định, thời gian tới, sẽ tăng cường kiểm tra, thanh tra các ngân hàng dồn vốn cho các doanh nghiệp, tập đoàn, dự án sân sau của mình.

Các chuyên gia kinh tế nhận định, cách để “giải cứu” bất động sản, các doanh nghiệp cần nhanh chóng cơ cấu lại phân khúc, tập trung vào các dự án nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở phục vụ nhu cầu thực. Bởi, đây chính là phân khúc thị trường có khả năng tiêu thụ tốt nhất, dễ có phương án vay vốn khả thi. Dĩ nhiên, để làm được điều này, các địa phương phải tăng tốc tháo gỡ thủ tục pháp lý, cấp phép dự án mới.

Trước mắt, để thoát khỏi tình cảnh vỡ nợ, theo PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh, doanh nghiệp bất động sản chỉ có các lựa chọn sau: giảm sâu giá bất động sản, đưa giá nhà về mức phù hợp để kích thích dòng tiền từ người mua; liên doanh, liên kết để tìm thêm nguồn vốn bổ sung cho các dự án sắp hoàn thành, có sản phẩm đưa ra thị trường; với các dự án chưa khởi công hoặc không có khả năng hoàn thiện, buộc phải giảm giá để bán cả dự án; đàm phán với trái chủ để giãn nợ trái phiếu.

“Trong lúc này, doanh nghiệp phải chấp nhận nhìn vào thực tế, chấp nhận bán rẻ tài sản để hoàn thành nghĩa vụ trả nợ và có vốn đầu tư, giữ uy tín, ‘chờ thời’ để làm lại”, PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.

Cũng theo chuyên gia này, cần cân nhắc sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP một cách toàn diện, chứ không nên theo hướng ân hạn 1-2 năm như dự thảo mà Bộ Tài chính đưa ra thời gian qua.

Các quy định mà nghị định này đưa ra quá chặt, gây khó khăn cho cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp phát hành. Việc ân hạn 1-2 năm không có nhiều ý nghĩa, bởi thị trường sẽ khó khăn không chỉ vài năm và niềm tin của nhà đầu tư không thể sớm lấy lại.

Quang Anh