GS. Đặng Hùng Võ: Cần khung chính sách để phát triển bất động sản nghỉ dưỡng

GS. Đặng Hùng Võ không đồng tình với quan điểm không tồn tại bất động sản du lịch mà chỉ có bất động sản dịch vụ. Theo đó, ông cho rằng, thời điểm này rất cần một khung chính sách để phát triển được bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Bởi vì phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tiềm năng rất lớn.

Thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn

Mới đây, tại Diễn đàn “Tháo gỡ điểm nghẽn về chính sách và nguồn vốn để nâng cao hiệu quả thị trường bất động sản”, nhiều thông tin về thị trường bất động sản đã được các chuyên gia phân tích, đánh giá để có giải pháp thúc đẩy thị trường. Theo đó, thống kê của cơ quan chức năng, hiện thị trường bất động sản đang gặp một số thách thức như khó khăn trong việc cấp phép dự án mới và khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn đã khiến nguồn cung giảm mạnh ở tất cả các phân khúc. Trong đó: 6 tháng đầu năm chỉ có khoảng 12.000 nhà ở thương mại được hoàn thành. Tính riêng Quý I chỉ có thêm 39 dự án nhà ở thương mại mới được chấp thuận đầu tư. 56 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai.

Tương tự với bất động sản gắn du lịch, nghỉ dưỡng. Do lượng hàng tồn tại từ các năm trước nên trong 6 tháng đầu năm rất ít dự án du lịch, nghỉ dưỡng được triển khai, hoàn thành. Tính riêng Quý I chỉ có 01 dự án hoàn thành, 52 dự án dự án đang triển khai. 05 dự án được chấp thuận đầu tư mới.

Cùng với đó, nguồn cung hạn chế trong nhiều năm trong khi nhu cầu không giảm đã khiến giá bất động sản tăng cao ở tất cả các phân khúc. Cộng thêm tâm lý lo ngại làm phát đã khiến giới đầu tư tăng cường mua bất động sản nhằm tích trữ tài sản. Giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5 –7%, đạt mức từ 25 đến 50 triệu đồng/1 m2, thậm chí có dự án đạt mức giá trên 100 triệu/m2. Giá nhà ở riêng lẻ trong dự án cũng tăng trung bình 15-20%. Giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020.

Kịch bản tăng giá cũng diễn ra với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng với mức tăng trung bình hơn 9%. Trong đó, shophouse tăng khoảng 11%; condotel tăng khoảng 9%.

Về nguyên nhân, có thể thấy việc “đói vốn” là một cản trở lớn, nhất là trong chu kỳ phục hồi mạnh mẽ. Tuy nhiên: Nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản từ tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp dù được nới zoom vẫn chưa thể có sự đột phá.

Lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành mới sụt giảm so với các năm trước. Trong quý I, tổng giá trị trái phiếu phát hành của doanh nghiệp bất động sản đạt khoảng 69,6 nghìn tỷ đồng và khoảng 7.000 tỷ trong tháng 5. Riêng tháng 4 con số này bằng 0. Như vậy, tính chung 5 tháng đầu năm còn thua quá xa con số 200.000 tỷ đồng phát hành trái phiếu năm 2021.

Sự khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn và ảnh hưởng tới nguồn cung của một số loại hình bất động sản trong thời gian tới. Mặt khác, trước áp lực lạm phát và việc lãi suất huy động của nhiều ngân hàng thương mại tăng lên, nên ngay cả khi khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở cũng khó có thể tiếp cận được nguồn vốn ngân hàng.

Một nguyên nhân khác cũng tác động không tốt đến thị trường bất động sản là tiến độ giải ngân vốn đầu tư công. Trong 6 tháng đầu năm 2022 tiến độ giải ngân vốn đầu tư công mới chỉ đạt 25,68% kế hoạch năm.

Cần một khung chính sách rõ ràng

Tại diễn đàn, ông Vũ Văn Thành - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn VNGroup trăn trở, dù có nhiều bộ luật, có từ 10-16 bộ luật điều chỉnh liên quan đến bất động sản nhưng các thủ tục pháp lý đến bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng vẫn còn nhiều khó khăn.

Theo ông Thành, liên quan đến bất động sản nghỉ dưỡng, 14 năm theo đuổi lĩnh vực này, ông Thành cũng cho biết các bộ luật điều chỉnh bất động sản nghỉ dưỡng nhiều lần sửa nhưng vẫn chưa rõ ràng.

Theo lãnh đạo VNGroup, bất động sản nghỉ dưỡng cần có một danh phận, tháo gỡ cả điểm nghẽn cơ chế cho loại hình này. “Thủ tướng Chính phủ cũng từng nói về mục tiêu phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn, vì thế vấn đề này lại càng hết sức quan trọng” – ông Thành nói.

Vị lãnh đạo doanh nghiệp cũng chia sẻ, đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng luôn khó khăn hơn đầu tư bất động sản nhà ở đầu tư vùng ven, nội đô do bất động sản nghỉ dưỡng ra vùng biển, núi, vùng sâu, vùng xa. Việc tháo gỡ cơ chế là để chúng ta khai thác lợi thế của bất động sản nghỉ dưỡng, bởi đây là lĩnh vực có tính thị trường và tiềm năng rất lớn mang lại nhiều lợi ích như thu hút đầu tư nước ngoài, tạo ra công ăn việc làm, đóng góp cho ngân sách, phát triển kinh tế địa phương.

Đồng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường cho biết, loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng bắt đầu phát triển mạnh từ 2014. Lúc đó các nhà đầu tư đẩy mạnh phân khúc nhà ở giá cao và tập trung vào phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, đến năm 2018 sự cố Cocobay Đà Nẵng, dự án này phải bỏ dở, họ tuyên bố cam kết của mình với các nhà đầu tư là không hoàn tất … kể từ đó phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cứ lịm dần.

“Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu xây dựng khung pháp luật cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nhưng không ai làm cả. Cho đến khi phân khúc này rơi vào Covid-19 chúng ta có thời gian nghỉ, đến bây giờ độ nóng của nó đã quay lại. Hiện, Luật Đất đai đang sửa, vậy đến lúc nào có khung pháp lý cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng?

Đáng lẽ ra Bộ Văn hóa –Thể thao và Du lịch phải có tác động đề xuất, quản lý bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, tại một hội thảo tôi thấy Bộ này nói ra làm gì có bất động sản du lịch mà chỉ có bất động sản dịch vụ. Tôi cho rằng quan điểm đó chưa đúng.” GS. Đặng Hùng Võ bức xúc.

Theo Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, lúc này, chúng ta rất cần một khung chính sách để phát triển được bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Bởi vì phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tiềm năng rất lớn. Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết nâng kinh tế du lịch Việt Nam thành ngành kinh tế mũi nhọn. Quyết định đó cho thấy chúng ta phải sắp xếp lại các phân khúc bất động sản và phát triển nó như thế nào?

Đến nay, phân khúc bất động sản này đang thấp đi. Lý do trước đây nhiều nhà đầu tư thứ cấp đầu tư vào đây vì nghĩ có lợi và được chủ đầu tư, địa phương hứa là được sử dụng đất dài hạn …Đến nay cho thấy không phải, sử dụng đất cũng chỉ được 50 năm. Chính vì vậy, thời gian hiện nay chúng ta nên có tính toán đối với khung pháp luật về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

“Tôi cho rằng nó quan trọng không khác gì như nhà ở, khi mà hiện nay bất động sản nhà ở Chính phủ tập trung vào phân khúc khung giá thấp, phải chăng chứ không phải giá cao… Trong đó, phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và phân khúc bất động sản nhà chúng ta phải xem xét sao cho nó có hiệu quả như mong đợi.” GS. Đặng Hùng Võ chia sẻ.

Hồng Quang