Nguồn cung nhà ở Hà Nội được kỳ vọng tăng đáng kể trong những năm tới, với khoảng 13.700 căn hộ dự kiến mở bán trong phần còn lại của năm 2026 và gần 34.000 căn biệt thự, nhà liền kề từ nay đến 2029. Động lực đến từ các đại đô thị mới, quy hoạch đa cực và hàng loạt dự án hạ tầng đang được đẩy nhanh triển khai.
Hạ tầng mở rộng không gian đô thị và phạm vi lựa chọn nhà ở
Hà Nội đang sở hữu những điều kiện phát triển thuận lợi hiếm có khi cùng lúc được thúc đẩy bởi quy hoạch dài hạn, đầu tư hạ tầng quy mô lớn và những cải cách về thể chế, trong đó có Luật Thủ đô được Quốc hội thông qua.
Theo định hướng mới, thành phố đang chuyển dịch sang mô hình đa cực với 9 cực tăng trưởng và 9 hành lang phát triển. Mô hình này được kỳ vọng mở rộng đáng kể không gian phát triển đô thị và nhà ở, giảm sự tập trung vào khu vực lõi và tạo thêm động lực cho các khu vực ngoài trung tâm.
Theo Savills, trong giai đoạn 2026 đến 2027, tác động của hạ tầng đối với thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ thể hiện rõ nét hơn khi các tuyến Vành đai 3,5 và Vành đai 4 từng bước hoàn thiện, cùng với nhiều cây cầu mới như Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Thượng Cát, Vân Phúc, Ngọc Hồi, Mễ Sở và Hồng Hà.
Đến giai đoạn 2028 đến 2029, lợi ích từ quá trình đầu tư hạ tầng dự kiến tiếp tục lan tỏa sang các cực tăng trưởng phía Tây, Tây Nam và phía Nam Hà Nội. Xa hơn, tới năm 2030, khi các tuyến metro, Vành đai 5 và định hướng phát triển Khu công nghệ cao Hòa Lạc được hiện thực hóa, các khu vực ngoài trung tâm được kỳ vọng sẽ thu hút thêm dân cư, việc làm và các hoạt động kinh tế. Đây được xem là nền tảng tạo động lực cho thị trường bất động sản phát triển trong dài hạn.
Hạ tầng giao thông và quy hoạch đa cực đang mở rộng không gian phát triển nhà ở tại Hà Nội.
Việc Hà Nội ưu tiên phát triển hạ tầng không chỉ hỗ trợ nhu cầu bất động sản trong ngắn hạn mà còn tạo nền tảng cho tăng trưởng dài hạn. Đồng thời, các dự án hạ tầng trọng điểm đang mở ra khả năng tiếp cận nhà ở với mức giá phù hợp hơn tại các khu vực vùng ven và các địa phương lân cận.
Tác động của hạ tầng đã bắt đầu thể hiện trong diễn biến giá và sức hấp thụ tại một số khu vực. Savills ghi nhận các dự án nằm dọc tuyến Metro số 2A và Metro số 3 có mức điều chỉnh giá thấp hơn mặt bằng chung của thị trường. Điều này cho thấy lợi thế kết nối ngày càng trở thành một trong những yếu tố quan trọng quyết định sức cạnh tranh của bất động sản nhà ở.
Cùng với đó, việc hoàn thiện hệ thống hạ tầng kết nối giữa Hà Nội và Hưng Yên cũng đang mở rộng phạm vi lựa chọn nhà ở của người dân, đồng thời gia tăng sự cạnh tranh về nguồn cung giữa hai thị trường.
Trong nửa đầu năm 2026, nguồn cung căn hộ mới tại Hưng Yên đạt quy mô tương đương Hà Nội, trong khi lượng giao dịch bằng khoảng 90% thị trường Thủ đô. Đáng chú ý, mặt bằng giá tại Hưng Yên chỉ bằng khoảng 60% so với Hà Nội, tạo lợi thế đáng kể về khả năng tiếp cận đối với người mua.
Lợi thế này được kỳ vọng tiếp tục được củng cố trong thời gian tới khi các tuyến Vành đai 3,5, Vành đai 4 cùng hàng loạt công trình kết nối như cầu Thượng Cát, Hồng Hà, Ngọc Hồi và Mễ Sở được hoàn thiện. Mạng lưới hạ tầng mới không chỉ tăng cường kết nối giữa Hà Nội và Hưng Yên mà còn mở rộng không gian phát triển đô thị về phía Đông.
Nguồn cung tăng, thị trường chuẩn bị cho chu kỳ phát triển mới
Song song với quá trình mở rộng không gian đô thị, nguồn cung nhà ở tại Hà Nội được kỳ vọng tiếp tục gia tăng nhờ sự tham gia của các đại đô thị mới và các chính sách hỗ trợ phát triển thị trường. Theo nghiên cứu của Savills, đối với phân khúc căn hộ, trong thời gian còn lại của năm 2026 dự kiến có 22 dự án mới mở bán, cung cấp khoảng 13.700 căn ra thị trường.
Ở phân khúc biệt thự và nhà liền kề, triển vọng nguồn cung cũng được đánh giá tích cực khi đến từ cả các dự án hiện hữu và dự án mới. Savills dự báo gần 6.000 căn sẽ được mở bán trong phần còn lại của năm 2026, sau đó khoảng 28.000 căn tiếp tục được bổ sung trong giai đoạn 2027 đến 2029.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, cho biết thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào một giai đoạn chuyển tiếp, khi các yếu tố ngắn hạn và dài hạn cùng tác động đến quyết định của người mua.
Trong ngắn hạn, khả năng chi trả vẫn là thách thức lớn nhất khi mặt bằng giá nhà ở duy trì ở mức cao, trong khi nguồn cung vừa túi tiền còn hạn chế. Điều này khiến thanh khoản trên thị trường căn hộ và nhà ở thấp tầng có xu hướng chậm lại so với giai đoạn trước.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội
Ngoài các yếu tố về lãi suất và tín dụng, việc hàng loạt quy hoạch và dự án hạ tầng lớn được công bố cũng khiến nhiều người mua thận trọng hơn. Thay vì đưa ra quyết định ngay, người mua có xu hướng dành thêm thời gian đánh giá những thay đổi về kết nối và tiềm năng phát triển của từng khu vực.
Tuy nhiên, xét trong dài hạn, chuyên gia Savills cho rằng thị trường đang xuất hiện những nền tảng tích cực cho chu kỳ phát triển tiếp theo. Quy hoạch Thủ đô, quá trình mở rộng không gian đô thị cùng việc đẩy nhanh triển khai các tuyến vành đai, cầu và hệ thống giao thông kết nối đang tạo điều kiện để Hà Nội phát triển theo mô hình đa cực, mở rộng ra nhiều khu vực ngoài trung tâm.
Khi hạ tầng được hoàn thiện, quỹ đất phát triển cũng được mở rộng, qua đó tạo cơ hội hình thành các khu đô thị quy mô lớn với cơ cấu sản phẩm đa dạng hơn, thay vì nguồn cung chủ yếu tập trung tại các khu vực lõi như trước đây. Bên cạnh nhà ở thương mại, sự quan tâm ngày càng lớn đối với nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và đặc biệt là nhà ở cho thuê được kỳ vọng sẽ giúp thị trường phục vụ tốt hơn nhu cầu ở thực của người dân.
Lê Phong