Trong vòng 5 năm kể từ ngày bàn giao, hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội đã chứng kiến mức tăng giá chóng mặt, có nơi tăng gấp 3-4 lần so với giá bán ban đầu. Điều đáng nói, mức tăng này không chỉ xảy ra ở khu vực trung tâm mà còn lan rộng đến các quận ven đô. Từ chỗ là giải pháp nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội giờ đây lại trở thành một kênh đầu tư sinh lời được săn đón.
Giá tăng mạnh sau 5 năm bàn giao
Theo dữ liệu lịch sử giá của Batdongsan.com.vn, khu nhà ở xã hội Hope Residences (Long Biên) từng gây chú ý khi được mở bán với mức giá khoảng 16 triệu đồng/m2. Mức giá sơ cấp của dự án này không đổi suốt từ năm 2018 đến nay bất chấp thị trường nhà ở biến động mạnh. Tuy nhiên, nguồn cung sản phẩm có mức giá “hời” như vậy lại rất hiếm hoi. Trong khi đó trên thị trường chuyển nhượng, giá thứ cấp đã bị đẩy lên tới 50-55 triệu đồng/m2 – tức tăng gấp hơn 3 lần.
Không riêng gì Hope Residences, khu nhà ở xã hội Kiến Hưng (quận Hà Đông) cũng có mức tăng đáng kinh ngạc. Khi bàn giao năm 2020, giá chỉ khoảng 13,7 triệu đồng/m2, nay đã vọt lên 43 triệu đồng/m2. Tương tự, chung cư CT2A thuộc Dự án Thạch Bàn (Long Biên) mở bán năm 2018 với giá 12,3 triệu đồng/m2, đến nay đã giao dịch ở mức 50 triệu đồng/m2.
Ở nhóm dự án cũ hơn, mức tăng giá thậm chí còn mạnh tay hơn. Ví dụ, nhà ở xã hội Đồng Mô (quận Hoàng Mai) ra hàng năm 2016 với giá 14 triệu đồng/m2, hiện đã vươn lên 60 triệu đồng/m2 – tương đương các chung cư thương mại cùng khu vực. Rice City Linh Đàm mở bán năm 2014 giá 15 triệu đồng/m2, hiện đang được giao dịch quanh mức 63 triệu đồng/m2.
Một trong những ví dụ tiêu biểu là khu chung cư Ngô Thì Nhậm (quận Hà Đông) – một trong những dự án nhà ở xã hội đầu tiên tại Hà Nội, từng mở bán năm 2010 với giá chỉ 8 triệu đồng/m2. Hiện nay, mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 tại đây gần như không tồn tại.
Mức giá căn hộ tại dự án Hope Residence tăng hơn 3 lần sau 5 năm
Sự tăng giá đột biến này khiến nhiều người mua chuyển từ mục tiêu an cư sang đầu tư. Thay vì gắn bó lâu dài với căn hộ đã mua, không ít người chọn cách bán lại sau thời gian đủ điều kiện (5 năm), nhờ đó đã thu lời hàng trăm triệu đến hàng tỷ đồng. Trong bối cảnh thị trường bất động sản bị nén nguồn cung, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội trở thành sản phẩm được "lướt sóng".
Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến hiện tượng này là sự mất cân đối cung – cầu kéo dài. Trong khi nhu cầu nhà ở giá rẻ tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM luôn ở mức cao, thì nguồn cung nhà ở xã hội mới lại rất hạn chế, thậm chí gần như "đóng băng" trong vài năm gần đây do vướng mắc pháp lý, quỹ đất và lợi nhuận đầu tư thấp. Điều này càng làm tăng giá trị những căn hộ nhà ở xã hội đã bàn giao.
Không chỉ người dân, một bộ phận môi giới, đầu tư thứ cấp cũng nhắm vào nhóm sản phẩm này để tích lũy hoặc bán lại với giá chênh cao. Đáng chú ý, mặc dù có quy định kiểm soát chuyển nhượng trong 5 năm đầu, nhưng thực tế vẫn có tình trạng "lách luật" hoặc giao dịch ngầm, khiến nhà ở xã hội bị thương mại hóa.
Với thực tế trên, không ít chuyên gia bày tỏ lo ngại về việc nhà ở xã hội đang dần mất đi bản chất ban đầu – là nhà ở dành cho người thu nhập thấp, đối tượng yếu thế trong xã hội.
Chuyển hướng từ bán sang cho thuê
Ngày 29/5, Quốc hội đã bấm nút thông qua Nghị quyết số 201/2025/QH15 thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Nghị quyết nêu rõ, Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ chỉ tập trung phát triển nhà ở xã hội phục vụ việc cho thuê, thay vì bán. Mục tiêu của Quỹ là tiết kiệm nguồn lực về đất đai, nhiều người được sử dụng luân phiên quỹ nhà ở, bảo đảm giải quyết nhu cầu về nhà ở ổn định, lâu dài cho những đối tượng không có khả năng chi trả để mua nhà ở xã hội.
Chỉ 4 ngày sau khi Quốc hội thông qua nghị quyết này, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính yêu cầu Bộ Xây dựng nghiên cứu, trình Chính phủ thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia, hoàn thành trong tháng 6/2025. Việc tạo lập Quỹ Nhà ở quốc gia phục vụ mục đích cho thuê là một mũi tên trúng 2 đích. Đích đầu tiên là kéo giảm giá thuê nhà ở xã hội. Đích thứ hai là “thanh lọc” những đối tượng không có nhu cầu thực sự về nhà ở.
Nói về giải pháp này, Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội cũng cho rằng, Quỹ cần tập trung hỗ trợ tài chính cho người dân có nhu cầu mua hoặc thuê nhà với mức giá phù hợp. Trên thực tế, nhiều người lao động có thu nhập trung bình thấp không đáp ứng đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để sở hữu nhà ở thương mại, đặc biệt tại các đô thị lớn.
Quỹ Nhà ở quốc gia là giải pháp được áp dụng thành công tại nhiều quốc gia trên thế giới
Kinh nghiệm từ các quốc gia như Singapore và Trung Quốc cho thấy Quỹ Nhà ở Quốc gia có thể đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo quyền có nhà ở cho người lao động. Do đó, cần có cơ chế đánh giá mức độ đóng góp và khả năng chi trả của các nhóm đối tượng để đảm bảo tính công bằng và đúng mục tiêu.
Nhận định trên cũng phù hợp trong tình hình hiện tại, khi nhà ở xã hội vẫn chưa thực sự đến đúng người. Bởi trên thực tế, tư duy mua nhà ở xã hội đầu tư, đợi đủ 5 năm để bán vẫn còn tồn tại trên thị trường. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư triển khai các dự án nhà ở xã hội muốn thu hồi vốn nhanh, nên đa số đều muốn bán thay vì thuê. Do đó, việc “mua đứt bán đoạn” cũng khiến cơ quan quản lý khó để kiểm soát giá bán trên thị trường chuyển nhượng.
Lê Phong