Sự phát triển đồng loạt của sân bay Long Thành, các tuyến vành đai, cao tốc và mạng lưới giao thông liên vùng đang làm thay đổi cách nhìn về vị trí trong đầu tư bất động sản phía Nam. Khi thời gian kết nối được đặt lên trên khoảng cách địa lý, những đô thị vệ tinh có hạ tầng đồng bộ đang đứng trước cơ hội trở thành các cực tăng trưởng mới.
Hạ tầng rút ngắn khoảng cách, dòng tiền dịch chuyển về vùng ven
Không gian phát triển của thị trường bất động sản phía Nam đang có sự thay đổi rõ rệt khi hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược được triển khai.
TP Hồ Chí Minh đang từng bước chuyển từ mô hình đô thị đơn cực sang đa trung tâm. Cùng với định hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD, các tuyến vành đai, cao tốc và giao thông liên vùng đang mở rộng bán kính kết nối giữa khu vực trung tâm với các đô thị vệ tinh.
Các dự án như: sân bay quốc tế Long Thành, Vành đai 3, Vành đai 4 TP Hồ Chí Minh, cao tốc Bến Lức - Long Thành và Biên Hòa - Vũng Tàu được đẩy nhanh tiến độ đang tạo ra những trục phát triển mới.
Khi các công trình này hoàn thiện, TP Hồ Chí Minh có điều kiện kết nối thuận lợi hơn với Đồng Nai, Tây Ninh, Cần Thơ, An Giang và các địa phương khác trong vùng.
Ông Nguyễn Thái Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Tổng Giám đốc Đông Tây Land, cho rằng dòng tiền bất động sản tại TP Hồ Chí Minh đang dịch chuyển theo các trục hạ tầng và quá trình mở rộng không gian đô thị.
Theo ông Bình, trước đây nhà đầu tư thường lấy khoảng cách đến trung tâm làm tiêu chí quan trọng. Hiện nay, thời gian kết nối thực tế ngày càng có ý nghĩa lớn hơn.
Hạ tầng rút ngắn khoảng cách, dòng tiền dịch chuyển về vùng ven.
Một dự án nằm xa trung tâm nhưng có thể tiếp cận nhanh thông qua cao tốc, vành đai hoặc metro có thể trở nên hấp dẫn hơn một tài sản gần trung tâm nhưng mất nhiều thời gian di chuyển. Đây là thay đổi quan trọng trong cách định giá bất động sản khi hạ tầng ngày càng đóng vai trò trực tiếp trong việc hình thành giá trị tài sản.
Sự hoàn thiện của hệ thống giao thông không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển mà còn có khả năng kéo theo dân cư, việc làm và dịch vụ ra khỏi khu vực lõi.
Khi người dân có thể di chuyển thuận tiện giữa nơi ở và nơi làm việc, áp lực tập trung dân cư vào khu vực trung tâm sẽ giảm. Đây là tiền đề để các khu vực vùng ven hình thành những trung tâm dân cư và thương mại mới.
Tuy nhiên, hạ tầng giao thông mới chỉ là điều kiện cần. Ông Nguyễn Thái Bình lưu ý, thực tế đã xuất hiện những dự án nằm gần cao tốc, metro hoặc sân bay nhưng vẫn thiếu cư dân và hoạt động kinh tế. Điều này cho thấy không phải bất động sản nào nằm cạnh một công trình hạ tầng lớn cũng tự động hưởng lợi.
Để một khu vực thực sự trở thành cực tăng trưởng, cần có sự đồng bộ giữa giao thông, quy hoạch, việc làm, dịch vụ, tiện ích và cộng đồng cư dân.
Nói cách khác, giá trị bất động sản không thể chỉ được xây dựng trên kỳ vọng về một tuyến đường tương lai mà phải được hỗ trợ bằng hệ sinh thái kinh tế - xã hội thực tế.
Không phải cứ bám hạ tầng là bất động sản hưởng lợi
Sự thay đổi của hạ tầng cũng đang kéo theo sự thay đổi trong mô hình phát triển bất động sản. Theo ông Nguyễn Thái Bình, thị trường tương lai sẽ không còn quá phụ thuộc vào các dự án phân lô đơn lẻ mà chuyển dần sang các đại đô thị tích hợp.
Trong mô hình này, cư dân không chỉ có nơi ở mà còn có hệ thống thương mại, trường học, y tế, giải trí, dịch vụ và không gian làm việc trong cùng một khu vực.
Sự xuất hiện của các cộng đồng cư dân đủ lớn sẽ tạo ra nhu cầu tiêu dùng, dịch vụ và việc làm, qua đó hình thành vòng tuần hoàn kinh tế tại chính khu đô thị. Đây cũng là yếu tố giúp phân biệt giữa một dự án đơn thuần hưởng lợi từ hạ tầng và một khu vực thực sự có khả năng phát triển thành trung tâm mới.
Không phải cứ bám hạ tầng là bất động sản hưởng lợi.
Nếu chỉ có đường sá nhưng thiếu dân cư, việc làm và dịch vụ, giá trị bất động sản có thể khó duy trì. Ngược lại, khi hạ tầng được kết hợp với một hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh, dư địa tăng trưởng sẽ lớn hơn.
Sự dịch chuyển của dòng tiền theo hạ tầng đang diễn ra đồng thời với áp lực giá tại khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh.
Tại lõi trung tâm, giá bất động sản được ghi nhận ở mức rất cao, trong khi các khu vực phía Đông và Đông Bắc có mặt bằng giá căn hộ khoảng 55-60 triệu đồng/m².
Khoảng cách về giá, kết hợp với sự cải thiện hạ tầng, đang tạo thêm động lực cho người mua và nhà đầu tư tìm kiếm những khu vực ngoài lõi đô thị.
Tuy nhiên, sự dịch chuyển này không đồng nghĩa mọi khu vực vùng ven đều có thể tăng giá. Nhà đầu tư ngày càng phải đánh giá đồng thời nhiều yếu tố: thời điểm hoàn thành hạ tầng, khả năng kết nối thực tế, tốc độ đô thị hóa, nguồn việc làm, quy hoạch và năng lực triển khai dự án.
Theo các chuyên gia, thị trường đang chuyển từ cách tiếp cận “mua theo tin hạ tầng” sang “đầu tư theo năng lực hình thành đô thị”. Đây là khác biệt quan trọng. Nếu trước đây chỉ cần thông tin về một tuyến đường mới cũng có thể tạo ra kỳ vọng tăng giá, thì trong chu kỳ mới, nhà đầu tư sẽ quan tâm nhiều hơn đến việc hạ tầng đó thực sự thay đổi đời sống và hoạt động kinh tế của khu vực như thế nào.
Khi sân bay, cao tốc, vành đai và các tuyến giao thông công cộng từng bước hoàn thiện, ranh giới giữa trung tâm và vùng ven sẽ tiếp tục được thu hẹp về thời gian di chuyển.
Các khu vực ngoại vi khi đó có thể không còn được nhìn nhận đơn thuần là nơi ở xa trung tâm mà trở thành những cực đô thị mới.
Vì vậy, trong chu kỳ phát triển tiếp theo, lợi thế của bất động sản phía Nam sẽ không chỉ nằm ở tọa độ trên bản đồ. Tài sản có khả năng hưởng lợi bền vững sẽ là những dự án nằm trong khu vực có hạ tầng thực chất, quy hoạch đồng bộ, kinh tế phát triển và đủ khả năng hình thành cộng đồng cư dân.
Thiên An