Hết thời gian ưu đãi, lãi vay ngân hàng sẽ là gánh nặng với người mua nhà ở xã hội

Theo các chuyên gia đánh giá, với mức lãi suất 8,2%/năm và giá bán nhà ở xã hội khoảng 20 triệu đồng/m2 hiện nay ở Hà Nội thì người thu nhập thấp rất khó tiếp cận nhà ở xã hội. Cùng với đó, nhiều khả năng sau khi hết thời gian ưu đãi, người mua nhà ở xã hội phải vay với lãi suất thương mại bình thường thì đây sẽ là gánh nặng cho người vay là đối tượng thu nhập thấp, công nhân lao động.

Giá nhà ở xã hội lập "đỉnh" mới

Như báo chí đã thông tin, Sở Xây dựng Hà Nội mới đây đã công bố thông tin dự án và thời gian tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội đợt một dự án nhà ở xã hội tại ô đất HH-02A thuộc dự án nhóm nhà ở Đông Nam đường Tố Hữu, phường Trung Văn (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội).

Theo thông tin Sở Xây dựng Hà Nội công bố, dự án này có diện tích hơn 2.726 m2, quy mô dân số 560 người. Chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng NHS với tổng mức đầu tư hơn 570 tỷ đồng. Dự án là một khối chung cư cao 32 tầng và 2 tầng hầm, tổng số căn hộ là 275 căn, trong đó có 225 căn nhà ở xã hội và 50 căn để kinh doanh thương mại.

Tại đợt đầu tiên tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua, thuê mua, chủ đầu tư nhận hồ sơ cho 157 căn nhà ở xã hội để bán và 68 căn nhà ở xã hội để cho thuê. Diện tích các căn hộ từ 69,9-76,8 m2.

Theo thông báo, giá bán là hơn 19,5 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT) và phí bảo trì 371.869 đồng/m2, còn giá thuê căn hộ khoảng 99.000 đồng/m2/tháng. Như vậy, với mức giá bán này, để có thể sở hữu căn hộ chung cư có diện tích nhỏ nhất là 69,9 m2, người dân phải bỏ ra số tiền khoảng 1,4 tỷ đồng. Với diện tích lớn nhất là 76,8 m2, số tiền phải bỏ ra gần 1,5 tỷ đồng/căn hộ.

Đây là mức giá bán dự án nhà ở xã hội lần đầu cao nhất từ trước đến nay tại Hà Nội. Trước đây, mức giá được phê duyệt thường dao động 13-17 triệu đồng/m2.

Lãi suất cho vay vẫn ở mức cao

Trong khi đó, về nguồn tín dụng hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, tại cuộc họp của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) mới đây, bà Hà Thu Giang - Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế cho biết, thời gian qua, NHNN đã tổ chức nhiều cuộc họp thống nhất với 4 ngân hàng thương mại nhà nước bao gồm: Agribank, BIDV, VietinBank và Vietcombank được NHNN chọn triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng bằng nguồn vốn huy động của các ngân hàng. 

Theo bà Hà Thu Giang, đối tượng vay vốn của gói tín dụng này bao gồm khách hàng là nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, dự án cải tạo chung cư cũ và người mua nhà tại các dự án nhà ở xã hội.

Đồng thời, để được vay gói tín dụng này, khách hàng cần đáp ứng các điều kiện trong diện được hưởng các chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân hay chung cư cũ được cải tạo, theo quy định của pháp luật.

Mặt khác, người vay phải đáp ứng các điều kiện về vay vốn theo quy định hiện hành của các ngân hàng thương mại, tuân thủ các quy định liên quan đến pháp luật về cho vay.

Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế nhấn mạnh, mỗi người mua nhà sẽ chỉ được tham gia chương trình này một lần. Chương trình sẽ được triển khai đến khi nào doanh số giải ngân đạt 120.000 tỷ đồng nhưng không quá thời hạn 31/12/2030. Trong đó, lãi suất cho vay sẽ thấp hơn từ 1,5-2% so với lãi suất bình quân trung và dài hạn của 4 ngân hàng thương mại nhà nước trong từng thời kỳ.

Cũng theo đại diện của NHNN, đến 30/6, lãi suất cho vay trong thời gian hỗ trợ dự kiến khoảng 8,7%/năm đối với chủ đầu tư và 8,2%/năm đối với người mua nhà.

Định kỳ 6 tháng/lần, NHNN sẽ thông báo lãi suất cho vay trong thời gian hỗ trợ. Cụ thể, thời gian áp dụng hỗ trợ lãi suất, với chủ đầu tư áp dụng hỗ trợ lãi suất trong thời hạn 5 năm, với người mua nhà là 5 năm.

NHNN đánh giá, gói tín dụng được triển khai góp phần giảm lãi suất cả ở phía cung và cầu với tổng mức giảm từ 3,5-5%. Đáng chú ý, mức giảm này góp phần làm giảm giá thành nhà ở xã hội đồng thời tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Đặc biệt, đây được coi là một trong những giải pháp gián tiếp góp phần giảm tình trạng mất cân đối cung, cầu về nhà ở hiện nay.

Mức lãi suất NHNN công bố là 8,2%/năm, thấp hơn so với mức 10%/năm theo các chuyên gia và môi giới bất động sản phân tích trước đây. Tuy nhiên, đa số người dân lao động, người thu nhập thấp sinh sống ở Hà Nội vẫn không hào hứng vì mức lãi suất và giá nhà ở xã hội vẫn ngoài tầm với.

Theo các chuyên gia, nhà ở xã hội là dành cho người lao động có thu nhập thấp chưa có nhà để ở. Thế nên, để người dân dễ tiếp cận được thì giá bán phải thấp, do đó diện tích nhà ở xã hội không được quá lớn. Hiện nay, nhiều dự án nhà ở xã hội nâng cao chất lượng, cùng với đó gia tăng diện tích để nâng giá bán, khiến người thu nhập thấp ngày càng khó tiếp cận.

Chia sẻ với báo chí, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế - tài chính cho rằng với mức giá bán nhà ở xã hội hiện nay tại Hà Nội tăng cao, trong khi nhu cầu lại lớn nên nhiều người thu nhập thấp rất khó tiếp cận. Trong khi mức lãi suất cho vay mua nhà 8,2%/năm đã giảm nhưng vẫn cao so với thu nhập của người lao động, thu nhập thấp hiện nay.

"Giá nhà ở xã hội hiện nay cũng phải theo thị trường, cùng với giá nguyên vật liệu xây dựng, nhân công cũng tăng khiến giá nhà vì thế tăng cao. Tuy nhiên, các căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội lại có diện tích lớn không cần thiết đối với những người thu nhập thấp. Do đó, nhà ở xã hội chỉ nên xây dựng với diện tích nhỏ để giảm giá thành, thì người dân mới dễ tiếp cận", ông Thịnh nhận định.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng diện tích nhà ở xã hội cần có những căn hộ nhỏ, gọn đáp ứng nhu cầu người lao động, thu nhập thấp. Bên cạnh đó, mức lãi suất vay mua nhà ở xã hội nên ở mức 5%/năm thì người dân mới dễ tiếp cận.

"Tôi cho rằng đã là an sinh xã hội thì mức lãi suất vay mua nhà phải thấp hơn nhiều so với nhà ở thương mại. Đã là an sinh xã hội thì phải là ưu đãi, thuế đất đã không phải đóng, giá nhà xã hội cũng được ưu đãi hơn. Ngoài ra, mật độ nhà ở xã hội có diện tích nhỏ nhiều hơn vì diện tích lớn thì giá cao hơn những người lao động, làm công ăn lương rất khó tiếp cận. Vấn đề này cần phải có tầm nhìn quy hoạch, tính toán mật độ dân số", ông Điệp chia sẻ.

Hết thời gian ưu đãi, lãi vay ngân hàng sẽ là gánh nặng với người mua nhà

Lãi suất có lẽ là một vấn đề có nhiều ý kiến trái chiều nhất hiện nay. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi của đề án trên áp dụng từ nay đến 30/6/2023 là 8,2%/năm đối với người mua nhà ở xã hội vẫn rất cao so với lãi suất vay ưu đãi 5%/năm áp dụng cho năm 2023 đối với người mua nhà ở xã hội được quy định tại Quyết định số 2081 ngày 12/12/2022 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước.

Ông Châu cho rằng, quy định áp dụng mức lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi là 5 năm và lãi suất cho vay khi hết thời gian ưu đãi thì ngân hàng thương mại và khách hàng tự thỏa thuận, thống nhất có thể dẫn đến rủi ro cho người vay vốn của đề án để mua nhà ở xã hội là bên yếu thế khi phải thương lượng, thỏa thuận với ngân hàng thương mại và nhất là do thời gian ưu đãi là 5 năm là quá ngắn, không phù hợp với bản chất của chính sách tín dụng ưu đãi về nhà ở xã hội là cần được vay với lãi suất thấp và trong thời hạn dài, như Luật Nhà ở 2014 quy định thời hạn vay ưu đãi tối đa 25 năm.

Chủ tịch HoREA đánh giá nhiều khả năng sau khi hết thời gian ưu đãi, người mua nhà ở xã hội phải vay với lãi suất thương mại bình thường thì đây sẽ là gánh nặng cho người vay là đối tượng thu nhập thấp, công nhân lao động.

Do đó, Chủ tịch HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét để xây dựng hoàn thiện cơ chế này cho hợp tình hợp lý hơn.

Về lâu dài, để đảm bảo nguồn vốn tín dụng ưu đãi, dài hạn và huy động các nguồn lực xã hội hóa để thực hiện chính sách về nhà ở xã hội thật căn cơ, hiệu quả, hạn chế phụ thuộc vào nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, vị chủ tịch kiến nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét xây dựng hoàn thiện chính sách tín dụng về phát triển nhà ở xã hội theo 2 giải pháp.

Thứ nhất, phải xác định việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội cho người lao động có thu nhập thấplà một hạng mục đầu tư trong nguồn vốn trung - dài hạn của địa phương.

Thứ hai, sửa đổi, bổ sung quy định về các nguồn vốn cho phát triển nhà ở thông qua quy định về nguồn vốn mới và tối ưu hóa các nguồn vốn hiện hành nhằm hạn chế phụ thuộc vào nguồn vốn từ ngân sách nhà nước.

Hồng Quang