HoREA đề nghị mở rộng các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại 

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Quốc hội quan tâm xem xét, cân nhắc để hoàn thiện một số quy định của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Mở rộng các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại

Theo HoREA, căn cứ Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng và thực tiễn về sự cần thiết tiếp tục mở rộng các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại “thông qua hình thức thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác”.

Cụ thể, mặt tích cực của điểm b khoản 1 Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở” là sẽ chấm dứt ngay tình trạng một số nhà đầu tư tư nhân “mua gom, thâu tóm” đất đai để trục lợi hoặc chiếm hưởng không chính đáng “địa tô chênh lệch”.

Nhưng, điểm b khoản 1 Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng có “mặt hạn chế” do có thể dẫn đến hệ quả là trong khoảng 5-7 năm tới đây, thị trường bất động sản nhà ở thương mại sẽ tiếp tục thiếu nguồn cung quỹ đất dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở thương mại do Tổ chức phát triển quỹ đất chưa thể “phát triển quỹ đất; bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội” (theo quy định tại Chương VIII Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)) và vô hình chung với quy định “chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở” cùng với khoản 6 Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “Trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác” sẽ có thể chỉ “làm lợi” cho các nhà đầu tư “đã có sẵn quỹ đất dự án nhà ở thương mại” đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhất là chủ đầu tư các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại quy mô lớn có cơ hội “chiếm lĩnh thị trường”. 

Điểm b khoản 1 Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở” cũng chưa “thể chế hóa” đầy đủ Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng chủ trương “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại” nhằm xã hội hóa đầu tư, huy động nguồn lực của các doanh nghiệp trong việc tạo lập quỹ đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại song song với các phương thức Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua thực hiện “đấu giá quyền sử dụng đất” (Điều 125) hoặc “đấu thầu dự án có sử dụng đất” (Điều 126) để lựa chọn nhà đầu tư.

Hiệp hội nhận thấy, nội dung điểm b khoản 1 Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã giữ nguyên như quy định tại khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định về hình thức sử dụng đất của nhà đầu tư chỉ được “4. Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”, mà quy định tại khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đã không đồng bộ, thống nhất với các quy định tại khoản 1 Điều 73, điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 và khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013 đã cho phép tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, bao gồm dự án nhà ở thương mại. 

Nếu Tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước có đủ năng lực thực hiện được việc “phát triển quỹ đất; bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội” để “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất” thì đây là “mơ ước” của hầu hết nhà đầu tư trong nước, nước ngoài đều mong muốn được tiếp cận đất đai công bằng, minh bạch thông qua đấu giá, đấu thầu và lúc đó các nhà đầu tư sẽ không còn nhu cầu tự mình đi “mua đất” để thực hiện dự án nhà ở thương mại nữa. Thực hiện được việc này thì sẽ xây dựng được môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh.  

Đồng thời, Tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước sẽ trở thành nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất trên “thị trường sơ cấp đất đai” phục vụ đầu tư phát triển kinh tế - xã hội và thông qua việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì toàn bộ “địa tô chênh lệch” sẽ thu vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng thì sẽ được sự ủng hộ, đồng thuận của người có đất bị thu hồi và xã hội.

Nhưng, có thể phải sau 5-7 năm nữa thì Tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước mới có đủ năng lực và nguồn lực tài chính để thực hiện được việc “phát triển quỹ đất bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội” để “giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất”, nên Hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Quốc hội xem xét, bổ sung trường hợp “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở và đất khác” để thực hiện dự án nhà ở thương mại vào điểm b khoản 1 Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo đề nghị của Chính phủ tại Báo cáo số 710/BC-CP ngày 30/12/2023.

Bên cạnh đó, khoản 6 Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai quy định “Trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác” đã giữ nguyên như quy định tại Điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 luật 2022 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014.

Về gợi ý sau khi Luật Đất đai được Quốc hội thông qua thì có thể cho phép “thí điểm” thực hiện trường hợp “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở và đất khác” để thực hiện dự án nhà ở thương mại là không thực sự cần thiết, bởi lẽ việc này đã được cho phép thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 73, điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 và khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013.

Vấn đề “mấu chốt” là phải định giá đất thật chuẩn xác để thu đúng, thu đủ, thu kịp thời tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước, dứt khoát không được để thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai đối với trường hợp nhà đầu tư “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở và đất khác” hoặc trường hợp nhà đầu tư đã có “đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại và vấn đề “mấu chốt” về định giá đất này đã được quy định chặt chẽ tại “Chương XI. Tài chính về đất đai, giá đất” Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). 

Do vậy Hiệp hội nhận thấy, việc bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư được “nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và đất khác” tại điểm b khoản 1 Điều 127 là rất cần thiết để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với khoản 6 Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “Trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác”, bởi lẽ Nhà nước có cho phép nhà đầu tư được “nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và đất khác” thì sau khi được đăng bộ, trước bạ, nhà đầu tư mới trở thành người “đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác” vì nếu “không cho nhận” chuyển quyền sử dụng “đất ở và đất khác” thì làm sao có được trường hợp “phải đang có” quyền sử dụng “đất ở và đất khác”.

Xử lý chuyển tiếp trường hợp tổ chức kinh tế đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở

Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định xử lý chuyển tiếp trường hợp tổ chức kinh tế đang có quyền sử dụng đất đối với “đất khác không phải là đất ở” gồm “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” hoặc “đất nông nghiệp” để thực hiện dự án đầu tư, bao gồm dự án nhà ở thương mại theo các quy định của Luật Đất đai 2013.

Hiệp hội nhận thấy Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều quy định chuyển tiếp để xử lý các trường hợp phát sinh trong thực tiễn, cụ thể là Điều 258 quy định “xử lý quyền sử dụng đất của hộ gia đình có trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành” và Điều 259 “quy định chuyển tiếp một số trường hợp khác khi Luật này có hiệu lực thi hành”, nhưng chưa quy định xử lý chuyển tiếp đối với trường hợp tổ chức kinh tế đã nhận chuyển quyền sử dụng đất và đã “có quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành” đối với các loại “đất khác không phải là đất ở” gồm “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” hoặc “đất nông nghiệp” mà tổ chức kinh tế đã được phép nhận chuyển nhượng theo quy định tại khoản 1 Điều 73, điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 và khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013. 

Đặc điểm của các khu “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” hoặc “đất nông nghiệp” mà tổ chức kinh tế đã được phép nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại là các khu đất này thường có quy mô diện tích lớn hoặc rất lớn và số lượng các dự án này cũng không nhiều, thường chỉ chiếm khoảng trên dưới 5% tổng số dự án khu đô thị, nhà ở thương mại.

Do vậy Hiệp hội nhận thấy, việc bổ sung quy định xử lý chuyển tiếp trường hợp tổ chức kinh tế đang có quyền sử dụng đất đối với “đất khác không phải là đất ở” gồm “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” hoặc “đất nông nghiệp” để thực hiện dự án đầu tư, bao gồm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại là rất cần thiết và cần phải giao trách nhiệm cho các địa phương thực hiện chặt chẽ công tác định giá đất thật chuẩn xác để thu đúng, thu đủ, thu kịp thời tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước, dứt khoát không được để thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.

Thiên An