Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng và Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp góp ý dự thảo Nghị quyết về thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập.
Hàng loạt bất cập cần có giải pháp xử lý
HoREA nhận thấy, dự thảo Nghị quyết quy định Trung tâm giao dịch là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc UBND cấp tỉnh, chắc chắn sẽ làm phát sinh "đơn vị sự nghiệp công lập mới" tại tất cả các địa phương. Điều này kéo theo việc tăng biên chế công chức, viên chức, vì cơ cấu tổ chức dự kiến có đến 5 bộ phận.
Ngoài ra, kinh phí hoạt động do ngân sách nhà nước bảo đảm, dẫn đến tăng chi ngân sách. HoREA khẳng định mô hình này có dấu hiệu trùng dẫm về chức năng, nhiệm vụ với "Bộ phận Một cửa" thuộc Trung tâm phục vụ hành chính công cấp tỉnh, cấp xã.
Hiệp hội chỉ ra sự trùng lặp rõ ràng trong các bộ phận của Trung tâm. Ví dụ, bộ phận tiếp nhận hồ sơ về thu, nộp thuế, phí vẫn thuộc cơ quan Thuế cấp tỉnh quản lý; bộ phận tiếp nhận hồ sơ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh và sẽ được tổ chức lại về Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp xã.
Việc thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản là chưa cần thiết.
Việc giao cho Trung tâm giao dịch thẩm tra, thẩm định tính pháp lý nguồn cung bất động sản sẽ tốn nhiều thời gian, công sức và tiềm ẩn rủi ro pháp lý. HoREA nhấn mạnh rằng nhiệm vụ này đã được xã hội hóa thông qua các tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản, môi giới và công chứng, chứng thực hợp đồng. Nhà nước chỉ cần quy định chủ đầu tư chịu trách nhiệm pháp lý khi công bố thông tin.
Theo HoREA, một số vấn đề mới phát sinh đề nghị Nhà nước cần quan tâm quản lý hoặc một số quy định pháp luật bất cập cần có giải pháp xử lý.
Thứ nhất, quản lý phân lô, bán nền ngoài dự án: Luật hiện hành chưa quy định loại sản phẩm “quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án bất động sản” và chưa có cơ chế bảo vệ khách hàng khi mua phải các sản phẩm trái phép.
Thứ hai, kiểm soát tiền đặt cọc: Luật chỉ quy định thu tiền đặt cọc tối đa 5% khi sản phẩm đã đủ điều kiện kinh doanh, nhưng chưa kiểm soát “tiền giữ chỗ” hay “hợp đồng hứa mua, hứa bán” khi sản phẩm chưa đủ điều kiện. Việc lợi dụng quy định này dẫn đến rủi ro cho khách hàng, có thể phải đặt cọc giá trị lớn.
Thứ ba, quản lý bất động sản du lịch: Luật chưa áp dụng cho công trình hình thành trong tương lai phục vụ mục đích du lịch, lưu trú (condotel). Thiếu quy định về việc Sở Xây dựng xác nhận điều kiện bán, cho thuê mua đã gây thiệt hại cho khách hàng.
Thứ tư, bảo vệ khách hàng trước bất động sản phái sinh: Chưa có cơ chế bảo vệ khách hàng với sản phẩm như “sở hữu kỳ nghỉ” hay huy động vốn thông qua chia nhỏ giá trị bất động sản (blockchain), dù các hình thức này đã xuất hiện và gây rủi ro.
Việc thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản là chưa cần thiết
Từ những nhận định trên, Hiệp hội đề nghị tại thời điểm hiện nay, chưa thật sự cần thiết thành lập “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập”.
Thay vào đó, HoREA cho rằng rất cần thiết xây dựng “dự thảo Nghị quyết của Chính phủ” bổ sung quy định bắt buộc chủ đầu tư dự án bất động sản, quyền sử dụng đất trước khi đưa ra giao dịch thì phải công khai đầy đủ, chính xác thông tin sản phẩm bất động sản, dự án bất động sản hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, quyền sử dụng đất ở được mã hóa, định danh theo từng bất động sản trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Hiệp hội cũng đề nghị cần phải bổ sung quy định pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính nghiêm minh đối với các trường hợp chủ đầu tư không công bố đầy đủ, chính xác thông tin về sản phẩm và dự án bất động sản trước khi đưa ra giao dịch hoặc trường hợp chủ đầu tư đưa ra giao dịch “nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, quyền sử dụng đất ở được mã hóa, định danh theo từng bất động sản” mà chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Hiệp hội đề nghị khẩn trương xây dựng “đề án sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản” (kết hợp sửa đổi một số luật liên quan để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất) để trình kỳ họp đầu tiên của Quốc hội khóa XVI vào tháng 04/2026 xem xét theo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội năm 2026.
Trong đó để nghị có nội dung trọng tâm là xây dựng các cơ chế bảo đảm hoạt động kinh doanh bất động sản minh bạch, lành mạnh để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người tiêu dùng bất động sản, chủ đầu tư, các bên tham gia giao dịch bất động sản và tăng cường hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản.
Thiên An