Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản hoan nghênh Báo cáo kết quả giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023 và một số kiến nghị để phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững và thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030”.
Các tồn tại, hạn chế trong hoạt động phát triển nhà ở xã hội
Theo HoREA, sau hơn 1 năm quyết liệt triển khai thực hiện, Đoàn giám sát chuyên đề của Quốc hội đã tổ chức nhiều cuộc họp làm việc, hội nghị, gặp gỡ trực tiếp các doanh nghiệp, nhà đầu tư, khách hàng và làm việc với các Bộ, ngành, các địa phương trọng điểm và đã hoàn thành “Báo cáo kết quả giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”.
Hiệp hội đánh giá rất cao Báo cáo kết quả giám sát đã nhận định khái quát về tình hình thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn 2015 - 2023, đánh giá đầy đủ các kết quả đã đạt được.
HoREA đề xuất giải pháp thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2030
Bên cạnh đó, báo cáo cũng chỉ ra các mặt tồn tại, hạn chế, xác định các nguyên nhân chủ quan, khách quan, trách nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản (chủ yếu là hoạt động môi giới bất động sản) và các nhà đầu tư bất động sản.
Cụ thể, thứ nhất là về công tác quy hoạch (theo quy định của Luật Quy hoạch 2017, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013, về quy hoạch đô thị, nông thôn, quy hoạch xây dựng theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị 2009, Luật Xây dựng 2014).
Thứ hai là về việc triển khai dự án bất động sản, trong đó có hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản.
Thứ ba là về nguồn vốn cho thị trường bất động sản, Báo cáo kết quả giám sát đánh giá về nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp.
Theo HoREA, Báo cáo kết quả giám sát cũng đã chỉ ra các tồn tại, hạn chế chủ yếu về công tác quản lý nhà nước và hoạt động phát triển nhà ở xã hội.
Thứ nhất, nhiều địa phương chưa đạt tỷ lệ hoàn thành phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, tỷ lệ quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội khu vực đô thị thấp, chủ yếu phụ thuộc vào quỹ đất 20% nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại, việc bố trí quỹ đất 20% này nhằm bổ sung nguồn cung, tạo điều kiện cho người thụ hưởng chính sách được sinh sống trong dự án có hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ. Tuy nhiên, khi thực hiện, chính sách này còn bộc lộ một số điểm chưa hợp lý, khó thực hiện.
Thứ hai, tình trạng dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, thiếu sản phẩm NƠXH và nhà ở giá thấp phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận người dân; giá NƠXH bình quân còn quá cao so với thu nhập của đối tượng thụ hưởng; công tác quản lý nhà nước về NƠXH vẫn còn nhiều yếu kém, bất cập; nguồn vốn hỗ trợ từ ngân sách nhà nước cho các chương trình tín dụng ưu đãi NƠXH còn thấp, quy trình, thủ tục cho vay thông qua Ngân hàng chính sách xã hội (NHCSXH) còn phức tạp, trùng lặp; mức cho vay tối đa đối với đối tượng chính sách xã hội thấp, chưa phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội; triển khai chương trình cho vay NƠXH, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ từ gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng chậm được giải ngân, điều kiện, thủ tục phức tạp, lãi suất còn cao, chưa phát huy tác dụng trong việc thu hút, khuyến khích chủ đầu tư, người mua NƠXH tiếp cận gói tín dụng này là những lực cản không nhỏ đối với công tác phát triển NƠXH”.
Thứ ba, việc thực hiện Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp (giai đoạn 2021 - 2030) chưa đạt yêu cầu, đa số địa phương chưa hoàn thành chỉ tiêu phát triển NƠXH.
Thứ tư, các hình thức phát triển NOXH chưa phát triển hài hòa, mới tập trung chủ yếu vào các dự án NOXH do doanh nghiệp, hợp tác xã thực hiện nên việc hoàn thành chỉ tiêu phát triển NOXH còn bị động, phụ thuộc vào hình thức này.
Giải pháp để thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2030
Theo HoREA, hiện nay, Ngân hàng Chính sách xã hội căn cứ vào quy định của Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã có Công văn 4524/NHCS-TDSV ngày 01/08/2024 “V/v điều chỉnh mức lãi suất chương trình cho vay ưu đãi nhà ở xã hội theo Nghị định số 100/2015/ND-CP” gửi “Chi nhánh NHCSXH các tỉnh, thành phố” hướng dẫn về “lãi suất cho vay” đối với “các khoản vay đã ký Hợp đồng tín dụng trước ngày 01/8/2024, NHCSXH nơi cho vay và người vay vốn thỏa thuận thống nhất nội dung sau vào Phụ lục Hợp đồng tín dụng”, theo đó “lãi suất cho vay bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ.
Hiện nay, mức lãi suất cho vay là 6,6%/năm”, áp dụng cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua được vay vốn ưu đãi bằng 120% lãi suất cho vay “hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ” tại Ngân hàng Chính sách xã hội với lãi suất 7,92%/năm trong năm 2024 (tính theo công thức 6,6%/năm x 120% = 7,92%/năm) và người mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được hưởng lãi suất ưu đãi 6,6%/năm bằng với lãi suất cho vay “hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ” tại Ngân hàng Chính sách xã hội.
Hiệp hội nhận thấy, mức lãi suất gọi là “ưu đãi” này quá cao so với lãi suất cho vay thương mại thông thường của các tổ chức tín dụng hiện nay, nên Hiệp hội đề nghị xem xét điều chỉnh giảm mức lãi suất cho vay đối với “hộ nghèo theo chuẩn hộ nghèo quy định trong từng thời kỳ” tại Ngân hàng Chính sách xã hội về mức lãi suất 3% hoặc 4,8%/năm là phù hợp, để chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay ưu đãi với lãi suất từ 3,6% hoặc 5,76%/năm và người mua, thuê mua nhà ở xã hội được vay ưu đãi với lãi suất từ 3% hoặc 4,8%/năm là phù hợp.
Hiệp hội đề nghị bổ sung vào Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định công nhận nhà ở riêng lẻ là “nhà trọ cho thuê dài hạn” cũng là một hình thức “nhà ở xã hội” do cá nhân, hộ gia đình đầu tư, kinh doanh để các “chủ nhà trọ” cũng được đối xử tương tự như “chủ đầu tư” dự án nhà ở xã hội để các “chủ nhà trọ” được hưởng chính sách ưu đãi về tín dụng (như đề xuất trên đây) và về thuế với mức “thuế khoán” giảm về mức bằng 3,5%/doanh thu, bao gồm 2,5% thuế GTGT và 1% thuế TNCN (hiện nay Thông tư 40/2021/TT-BTC áp dụng mức thuế “thuế khoán” bằng 7%/doanh thu, bao gồm 5% thuế GTGT và 2% thuế TNCN bằng với chủ khách sạn mini cho thuê lưu trú du lịch ngắn hạn theo ngày, theo giờ cũng chịu mức “thuế khoán” bằng 7%/doanh thu).
Hiệp hội đề nghị Quốc hội xem xét sửa đổi, bổ sung Luật Thuế GTGT, Luật Thuế TNDN quy định chính sách ưu đãi về thuế đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê theo hướng được giảm 70% thuế suất thuế GTGT về mức 3% và được giảm 70% thuế suất thuế TNDN về mức 6% để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội để cho thuê.
Thiên An