Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế Quốc hội và Ngân hàng Nhà nước, đề nghị xem xét sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 200 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi).
Cụ thể, khoản 3 Điều 200 Dự thảo Luật quy định: Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của tổ chức tín dụng, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ theo quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của Luật Kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.
HoREA cho rằng quy định này có thể dẫn đến hệ quả làm ách tắc hoạt động xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng đối với khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm là dự án, một phần dự án bất động sản do phải đáp ứng điều kiện của khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (bên chuyển nhượng dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai).
Hiệp hội cho biết, trên thực tế các năm qua có nhiều“dự án hoặc một phần dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ” của các tổ chức tín dụng, nhưng chủ đầu tư dự án hoặc một phần dự án bất động sản này chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai đối với Nhà nước.
HoREA kiến nghị sửa đổi liên quan đến xử lý nợ xấu bất động sản.
Hiệp hội nhận định, có thể chính vì xuất phát từ thực tiễn này mà khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng chỉ quy định “xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản” phải “có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” chứ không quy định điều kiện “phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” của dự án, phần dự án chuyển nhượng và cũng không quy định chủ đầu tư chuyển nhượng “phải đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính” đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng.
Còn tại khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 còn quy định “2. Bên nhận chuyển nhượng dự án phải đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án và tiến hành các thủ tục để tiếp tục thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng”, trong đó bên nhận chuyển nhượng dự án “kế thừa các nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án” bao gồm nghĩa vụ “phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính” của dự án, phần dự án chuyển nhượng đối với Nhà nước trong trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai đối với Nhà nước.
Mặc dù khoản 15 Điều 210 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) không yêu cầu chủ đầu tư của dự án hoặc một phần dự án bất động sản đã nhận làm tài sản bảo đảm phải đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai đối với Nhà nước (quy định tại khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023).
Tuy nhiên, khoản 15 Điều 210 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) chỉ quy định xử lý chuyển tiếp đối với các trường hợp tổ chức tín dụng được “chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đã nhận làm tài sản bảo đảm trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành để thu hồi nợ”, nhưng đối với các trường hợp tổ chức tín dụng được “chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đã nhận làm tài sản bảo đảm sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành để thu hồi nợ” thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 200 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi), có nghĩa là dự án, một phần dự án bất động sản đã nhận làm tài sản bảo đảm thì chủ đầu tư phải đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước rồi mới được thế chấp tài sản.
Ngoài ra Hiệp hội còn nhận thấy, khoản 3 Điều 200 và khoản 15 Điều 210 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) đều sử dụng cụm từ “chủ thể của bên chuyển nhượng của dự án, được chuyển nhượng” là chưa chính xác và chưa đồng bộ, thống nhất với quy định về “chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở” hoặc “chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản” của Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi năm 2020), Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Do đó, Hiệp hội này đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 200 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) theo hướng: "Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của tổ chức tín dụng, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ không phải đáp ứng quy định về điều kiện, hồ sơ về chủ đầu tư chuyển nhượng dự án của pháp luật về kinh doanh bất động sản nhưng phải đáp ứng các điều kiện.
Cụ thể, thứ nhất, Dự án bất động sản chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm a, d, đ, g và h khoản 1 Điều 40 của Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 và phải có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Thứ hai, Bên nhận chuyển nhượng dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 2, 4 và 5 Điều 40 của Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15.
Trường hợp đề xuất trên được chấp thuận, HoREA đề nghị bỏ khoản 15 Điều 210 Dự thảo Luật vì không còn cần thiết.
Nếu không được chấp thuận, Hiệp hội này đề nghị thay thế cụm từ “chủ thể của bên chuyển nhượng của dự án” bằng cụm từ “chủ đầu tư chuyển nhượng dự án” tại khoản 3 Điều 200 và khoản 15 Điều 210 Dự thảo Luật cho chính xác và bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật.
Đồng thời, trường hợp đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 200 không được chấp thuận, Hiệp hội đề nghị cho phép áp dụng sớm khoản 15 Điều 210 kể từ ngày 1/1/2024 để tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng xử lý các khoản nợ xấu có tài sản bảo đảm là dự án, một phần dự án bất động sản.
Ngược lại, nếu đề nghị sửa khoản 3 Điều 200 được chấp thuận, HoREA đề nghị cho phép áp dụng sớm khoản 3 Điều 200 kể từ ngày 1/1/2024 để tránh khoảng trống pháp lý do Dự thảo Luật được thông qua dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/1/2025.
Thiên An