Khó khăn phát triển nhà ở xã hội 'nút thắt' cần tháo gỡ

Nhiều chuyên gia đánh giá, quá trình triển khai các dự án nhà ở xã hội còn nhiều vấn đề bất cập, vướng mắc cần tháo gỡ. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng một số dự án rất khó khăn, tiến độ thực hiện chậm, thậm chí không thực hiện được. Nút thắt lớn cần giải quyết...

Phát triển nhà ở xã hội: Khó đủ đường?

Hiện nay, nhà ở giá rẻ hay nhà ở xã hội đang là phân khúc bất động sản có nhu cầu rất lớn, được người dân đặc biệt quan tâm nhưng việc phát triển đang gặp nhiều khó khăn. Nguồn cung khan hiếm khiến cho một bộ phận rất lớn người có thu nhập thấp đô thị không có khả năng tạo lập được nhà ở.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay, cả nước đã có 499 dự án nhà ở xã hội được triển khai, với quy mô hơn 411.000 căn hộ. Trong đó mới hoàn thành 71 dự án với quy mô 37.868 căn, khởi công xây dựng 127 dự án với quy mô hơn 107.896 căn, được chấp thuận chủ trương đầu tư 301 dự án với quy mô khoảng 265.486 căn.

Tổng hợp báo cáo của các địa phương cho thấy, cả nước đã quy hoạch 1.249 khu đất với quy mô 8.390ha làm nhà ở xã hội, như vậy so với năm 2020 (3.359ha) thì diện tích đất phát triển nhà ở xã hội đến nay đã tăng thêm 5.031ha.

Nhiều nơi đã tích cực trong việc thu hút đầu tư, thúc đẩy khởi công xây dựng nhà ở xã hội, tuy nhiên một số địa phương trọng điểm mặc dù có nhu cầu về NƠXH rất lớn, nhưng việc đầu tư nhà ở xã hội còn hạn chế so với mục tiêu của Đề án đến năm 2025 (Hà Nội 03 dự án, 1.700 căn đáp ứng 9%; TP. HCM 07 dự án, 4.996 căn đáp ứng 19%; Đà Nẵng 05 dự án, 2.750 căn đáp ứng 43%;...), hoặc một số địa phương không có dự án nhà ở xã hội khởi công trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay (Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Nam Định, Long An, Quảng Ngãi...).

Còn báo cáo giám sát của HĐND TP. HCM cuối năm 2023 cho thấy, mặc dù các dự án nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016-2020 phát triển nhanh nhưng kết thúc giai đoạn này thành phố không đạt chỉ tiêu phát triển 1,78 triệu m2 sàn xây dựng nhà ở xã hội (chỉ đạt tỉ lệ 66,8%). Còn giai đoạn 2021-2025, khả năng hoàn thành chỉ tiêu phát triển thêm khoảng 2,5 triệu m2 sàn xây dựng (tương đương 35.000 căn nhà ở xã hội) là rất thấp, khó khả thi.

Theo đại diện Sở Xây dựng TP. HCM, giai đoạn 2021-2025, thành phố dự kiến có 91 dự án nhà ở xã hội với diện tích hơn 210ha với quy mô khoảng 98.685 căn hộ. Hiện đã có 49/91 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, trong 49 dự án có đến 46 dự án được chuyển tiếp từ giai đoạn 2016 - 2020.

Số liệu thống kê cho thấy, tính đến quý II/2023, thành phố chỉ mới hoàn thành đưa vào sử dụng 2 dự án với quy mô 623 căn hộ. Đồng thời có 7 dự án nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân (khoảng 5.000 căn) đang trong giai đoạn triển khai thi công.

Để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, gói hỗ trợ lãi suất 120.000 tỷ đồng đã được Bộ Xây dựng triển khai. Đến nay, Bộ này cho biết có 28 địa phương công bố danh mục 68 dự án đủ điều kiện vay với nhu cầu hơn 30.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, việc giải ngân còn rất chậm. Đến thời điểm hiện tại, gói 120.000 tỷ đồng mới giải ngân được 0,3% với gần 415 tỷ cho 6 dự án nhà xã hội tại 5 địa phương.

Nguyên nhân được Bộ Xây dựng chỉ ra là chính sách phát triển nhà ở xã hội chưa được sửa đổi kịp thời, dẫn đến nhiều hạn chế như thiếu quỹ đất, nguồn vốn tín dụng còn hạn hẹp, thời gian thực hiện kéo dài. Ngoài ra, gói 120.000 tỷ đồng chưa giải ngân hiệu quả, theo Bộ này là do nhiều chủ đầu tư chưa đảm bảo điều kiện và địa phương chưa công bố danh mục dự án. Trong khi đó, lãi suất cho vay cao, thời gian vay ngắn hạn, chỉ trong hai năm 2022 - 2023 khiến các nhà đầu tư chưa thực sự mặn mà…

Sai lầm nằm ở chính sách?

Đánh giá về nguyên nhân dẫn đến tình trạng "cầu nhiều cung nhở giọt" của phân khúc này, một số chuyên gia cho rằng, để Chương trình phát triển nhà ở xã hội không biến thành “đầu voi đuôi chuột”, việc cần làm là phải có một cuộc “cách mạng” triệt để, tạo “cú hích” giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN - MT nhận định, thủ tục hành chính đối với các dự án nhà ở xã hội nhiều phức tạp mà mức lợi nhuận thấp, nên doanh nghiệp “không mặn mà” với loại hình sản phẩm này. Mặt khác, nếu thủ tục hành chính phức tạp, dẫn đến vốn ứ đọng, tăng suất đầu tư thì các chi phí này lại do doanh nghiệp chịu.

Ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TP. HCM chia sẻ, quá trình triển khai các dự án nhà ở xã hội còn nhiều vấn đề bất cập, vướng mắc cần tháo gỡ. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng một số dự án rất khó khăn, tiến độ thực hiện chậm, thậm chí không thực hiện được.

Mặt khác, ở một số đồ án quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch sử dụng đất… hiện chưa bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Quỹ đất này hiện nay chủ yếu từ 20% quỹ đất mà chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại bàn giao và đất do các doanh nghiệp từ bồi thường, giải phóng mặt bằng để đầu tư xây dựng. Ngoài ra, các hình thức NƠXH chưa đa dạng, sản phẩm căn hộ có diện tích 25 - 30m2 với giá bán khoảng 400 triệu đồng và nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu thuê, thuê mua còn ít, chưa đáp ứng tình hình thực tế.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA), “nút thắt” nhìn thấy rõ là các quy định  còn nhiều bất cập, cần nới các điều kiện để giúp người mua tiếp cận nhà ở xã hội thuận lợi hơn. Trong đó, cần sớm nâng cả mức đóng thuế TNCN và mức giảm trừ gia cảnh ít nhất 25%. Tức tăng mức thu nhập tối thiểu không phải chịu thuế TNCN từ 11 lên 13 triệu đồng và tăng mức giảm trừ gia cảnh từ 4,4 triệu lên 5,5 triệu đồng mỗi tháng.

Một nút thắt đang cần giải quyết gấp là chính sách xác minh đối tượng, điều kiện được thụ hưởng nhà ở xã hội. Theo quy định, Điều 49 Luật Nhà ở thì có 10 đối tượng, tuy nhiên lại không có quy định làm căn cứ để phân biệt điều kiện được thụ hưởng theo từng trường hợp là gì. “Đối tượng muốn mua nhà ở xã hội phải được xác nhận chưa có nhà. Tuy nhiên, hiện nay một số cơ quan, kể cả chính quyền địa phương chỉ xác nhận người này ở địa phương nơi người đó đăng ký. Địa phương không có thông tin để xác nhận trên diện rộng, do đó vấn đề xác nhận là một điểm nghẽn”, ông Châu cho hay.

Đánh giá về vấn đề này, Chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng vấn đề không nằm ở lãi suất hay chương trình hỗ trợ tín dụng mà nằm ở sự bất hợp lý trong chương trình nhà ở xã hội. Dù người mua nhà ở xã hội đáp ứng đúng các điều kiện thì cũng không thể mua được kể cả cho vay với lãi suất 0% vì thu nhập của họ chỉ đủ sống, thậm chí là không đủ sống. Việc trả gốc đã khó chứ chưa nói là trả lãi.

“Vì thu nhập thấp nên họ chỉ có thể đi thuê và Nhà nước nên hỗ trợ họ thuê nhà giá rẻ chứ không phải bán nhà giá rẻ cho họ. Trong bối cảnh hiện nay, việc duyệt bán nhà sai đối tượng tất yếu xảy ra vì không thể bán nhà cho đúng đối tượng được (những đối tượng này không tồn tại trong thực tế)”, vị này nói.

Do đó, theo chuyên gia, chương trình nhà ở xã hội cần phải thay đổi theo hướng Nhà nước hỗ trợ doanh nghiệp về đất đai và nguồn vốn. Đồng thời hỗ trợ đối tượng thu nhập thấp để họ có thể thuê nhà với giá thuê phù hợp. Khoản hỗ trợ này là không hoàn lại chứ không phải cho vay dù là vay ưu đãi. Chỉ có như vậy mới khắc phục được hạn chế, bất cập, thậm chí là sai phạm và bất bình đẳng của chương trình nhà ở xã hội hiện nay.

Cần phát triển loại hình nhà ở xã hội cho thuê

Phân tích kỹ hơn về giải pháp, ông Ánh cho biết muốn có nhà ở xã hội cho thuê trước hết phải có nguồn cung, tiếp theo là giá cho thuê phải hợp lý. Hiện nay thị trường nhà ở xã hội cho thuê không có nhiều, muốn phát triển được thì Nhà nước phải đứng ra xây (có thể sử dụng vốn hỗ trợ ưu đãi để xây…).

Nếu Nhà nước không đứng ra xây có thể huy động các thành phần khác tham gia. Chẳng hạn để doanh nghiệp tư nhân làm dự án trong điều kiện được hưởng một số ưu đãi. Trong trường hợp này, doanh nghiệp có thể tham gia ở cả hai khâu là xây nhà và cho thuê nhà, hoặc chỉ tham gia xây nhà sau đó sẽ bán/chuyển nhượng cho một bên khác để cho thuê.

Ngoài ra, theo chuyên gia, có thể áp dụng hình thức đầu tư PPP, tức Nhà nước và tư nhân cùng làm. Thay vì làm một cây cầu thì có thể làm dự án nhà ở xã hội để cho thuê…

“Không thể đặt vấn đề theo hướng người thu nhập thấp mua được nhà, việc đảm bảo chỗ ở và việc sở hữu một tài sản giá trị lớn là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau. Chúng ta đang tư duy hoàn toàn sai lầm ở chỗ đi bán nhà cho những người không có khả năng mua nhà. Kết quả là nhà ở xã hội đôi khi lại được bán cho người giàu”.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản nhận định, ngoài các sản phẩm nhà ở xã hội để bán và cho thuê mua thì vấn đề nhà ở xã hội để cho thuê cũng cần có chính sách thúc đẩy phát triển. Bởi nhà ở xã hội chủ yếu hướng đến nhóm đối tượng có thu nhập thấp (thường dưới ngưỡng chịu thuế thu nhập cá nhân).

Trên thực tế, nhóm đối tượng này hầu như không đủ khả năng để mua, kể cả có sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn tín dụng lãi suất ưu đãi. Do đó, về bản chất, chính sách nhà ở xã hội cần hướng đến việc tạo ra thật nhiều nhà ở cho thuê.

"Theo tôi, nhà ở xã hội để cho thuê mới thể hiện rõ nhất bản chất và tinh thần của chính sách nhà ở xã hội", vị này nói.

Cũng theo chuyên gia, Luật Nhà ở 2023 vừa được Quốc hội thông qua đã bỏ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải dành 20% diện tích sàn để cho thuê, đồng nghĩa với việc 100% căn hộ có thể được bán thì Nhà nước cần phải bổ sung nguồn cung cho thuê thay thế.

Tuy nhiên trong Luật Nhà ở 2023 chỉ quy định loại hình nhà cư trú cho công nhân khu công nghiệp là chuyên để cho thuê. Như vậy, nhóm đối tượng thu nhập thấp nhưng không phải công nhân tại khu công nghiệp (ví dụ nhóm lao động phổ thông, lao động tự do tại khu vực đô thị) hầu như không còn cơ hội tiếp cận loại hình nhà ở xã hội cho thuê.

Hồng Quang