Góp ý về một số quy định của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được lấy ý kiến rộng rãi, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị nên giữ nguyên quy định hiện hành, không nên quy định “thời hạn sở hữu nhà chung cư” đối với tất cả 100% dự án nhà chung cư xây dựng mới.
Theo HoREA, trong thời gian qua, Hiệp hội đã nhiều lần đề nghị Bộ Xây dựng không nên quy định “thời hạn sở hữu nhà chung cư” đối với tất cả 100% dự án nhà chung cư xây dựng mới, mà nên giữ nguyên như quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2014 công nhận “quyền sở hữu căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài” đối với người mua căn hộ tại các dự án nhà chung cư được sử dụng đất ổn định lâu dài để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.
Cụ thể, đối với khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài” để cho các chủ sở hữu nhà chung cư yên tâm, không làm phát sinh “tâm lý bất an” trong xã hội.
Bởi lẽ nhà ở, căn hộ chung cư là tài sản có giá trị rất lớn đối với người dân mà chủ nhà muốn để lại cho con cháu thừa kế và sâu xa hơn là nhằm khuyến khích người dân đô thị lựa chọn sống trong nhà chung cư phù hợp với khoản 4 Điều 14 Luật Nhà ở 2014 yêu cầu “đối với đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư” để sử dụng đất đô thị tiết kiệm, hiệu quả.
Trường hợp “sở hữu có thời hạn” thì chỉ nên áp dụng đối với các khu đất do Nhà nước quản lý (đất công) thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án.
Theo HoREA, trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án. Trong đó, phương án 1 là bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng. Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định.
HoREA kiến nghị không nên quy định “thời hạn sở hữu nhà chung cư” đối với dự án nhà chung cư xây dựng mới.
Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng phải phá dỡ theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền thì chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư. Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt vẫn tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì thực hiện phá dỡ để xây dựng lại. Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được bồi thường về đất và bố trí tái định cư…
Phương án 2 là giữ nguyên như quy định hiện hành (không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài).
HoREA đã nghiên cứu rất kỹ các đề xuất của Bộ Xây dựng trên cơ sở so sánh, đối chiếu với các quy định của Hiến pháp và pháp luật liên quan, tình hình thực tiễn của nước ta cũng như kinh nghiệm một số nước, điển hình như Singapore.
Trên cơ sở đó, HoREA đã có văn bản góp ý gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng, trong đó đề xuất lựa chọn phương án 2.
HoREA đưa ra lý do là vì nhà ở, căn hộ chung cư là tài sản có giá trị rất lớn đối với người dân và thông thường chủ nhà muốn để lại cho con cháu thừa kế; sâu xa hơn là nhằm khuyến khích người dân đô thị lựa chọn sống trong nhà chung cư phù hợp với Luật Nhà ở 2014 cũng như yêu cầu “đối với đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư” để sử dụng đất đô thị tiết kiệm, hiệu quả.
Liên quan đến ý kiến của Bộ Tư pháp “đề xuất chính sách sở hữu nhà chung cư có thời hạn cơ bản đảm bảo tính hợp hiến, hợp pháp và tính thống nhất trong hệ thống pháp luật”.
Theo Bộ Tư pháp đã dùng cụm từ “cơ bản đảm bảo” khi nhận định “đề xuất chính sách sở hữu nhà chung cư có thời hạn cơ bản đảm bảo tính hợp hiến, hợp pháp và tính thống nhất trong hệ thống pháp luật”, chứ không nhận định “đảm bảo tính hợp hiến, hợp pháp”, có thể hiểu là có thể chưa thật đảm bảo 100% “tính hợp hiến, hợp pháp”.
Theo HoREA có thể có độ “vênh” nên cần phải được xem xét thật kỹ lưỡng các trường hợp. Thứ nhất, trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thời hạn đối với các khu đất do Nhà nước quản lý (đất công) thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư bán cho khách hàng thì khách hàng được công nhận quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn theo thời hạn giao đất, cho thuê đất: Trường hợp này dễ dược xã hội đồng tình nên trước hết là Nhà nước cần sớm thực hiện đấu giá, đấu thầu các khu đất do Nhà nước quản lý (đất công), để lựa chọn nhà đầu tư xây dựng nhà chung cư sở hữu có thời hạn, tương tự như cách làm của Singapore.
Thứ hai, trường hợp khu đất do chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chỉ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thời hạn để xây dựng nhà chung cư để bán thì người mua nhà được công nhận quyền sở hữu có thời hạn.
Với trường hợp này là sự thay đổi 1800 về chính sách đối với nhà chung cư, theo đó chỉ áp dụng chế độ “sở hữu nhà chung cư có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất xây dựng khu chung cư có thời hạn”, như phương án 1 Mục 4 Chương II Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang đề xuất theo hướng này, quy định tất cả 100% nhà chung cư xây dựng mới sau ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực thì chỉ được sở hữu nhà chung cư có thời hạn (bất kể nguồn gốc quỹ đất dự án là “đất công” hay là đất do nhà đầu tư nhận chuyển nhượng).
Quy định này giúp làm giảm chi phí đầu tư xây dựng nhà chung cư do tiền sử dụng đất có thời hạn nộp cho Nhà nước thấp hơn tiền sử dụng đất ổn định lâu dài, dẫn đến giá bán căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn có thể giảm được khoảng 20% so với căn hộ sở hữu không xác định thời hạn tương tự.
Nhưng về chế độ sử dụng đất xây dựng khu chung cư thì Điều 200 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa quy định như nội dung Phương án 1 Mục 4 Chương II Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định, nên Phương án 1 chưa bảo đảm tính đồng bộ và cũng chưa nhận được sự đồng thuận trong xã hội.
Thiên An