Lượng kiểu hối đổ vào bất động sản thời gian gần đây đang có xu hướng chậm lại, thậm chí bị rút ra để chuyển hướng sang các kênh đầu tư khác.
![]()
Từ năm 2016, dòng kiều hối về Việt Nam có xu hướng dịch chuyển sang các lĩnh vực khác
Tại Hội thảo “Mối quan hệ giữa kiều hối và hoạt động đầu tư tại Việt Nam” do Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài (VAFIE) và Trường đại học Kinh tế Quốc dân phối hợp tổ chức cuối tuần trước, nhóm nghiên cứu của PGS. TS. Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cho biết, từ năm 1991 - 2015, tổng lượng kiều hối đạt gần 105 tỷ USD. Đây là một nguồn tiền thực sự đáng kể nếu so với luồng tiền đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và ODA. Năm 2015, lượng kiều hối đổ về Việt Nam khoảng 12,5 tỷ USD, trong đó tại TP. HCM đạt khoảng 5,5 tỷ USD, chiếm khoảng 45% tổng kiều hối của cả nước. Trong lượng kiều hối về Việt Nam năm 2015, tỷ lệ chảy vào bất động sản khoảng 20,7%.
Một nghiên cứu của CIEM trong năm 2015 cho biết, kiều hối vào bất động sản trước năm 2014 chiếm khoảng 17,3%. Như vậy, tính chung, nếu mỗi năm cả nước có khoảng 12 tỷ USD kiều hối và bình quân 20% lượng kiều hối đổ vào bất động sản, thì chỉ riêng dòng vốn này, thị trường bất động sản đã hấp thụ khoảng 2,4 tỷ USD. Đây thực sự là một luồng tiền đáng kể cho thị trường bất động sản Việt Nam. Đặc biệt, trong giai đoạn 2011-2013, khi nền kinh tế khó khăn, thị trường bất động sản không được tiếp cận nguồn vốn tín dụng, luồng tiền kiều hối đã góp phần quan trọng cho việc duy trì đà hồi phục của thị trường này.
Tuy nhiên, từ năm 2016, dòng kiều hối có xu hướng dịch chuyển sang các lĩnh vực khác. Tại TP. HCM, tính đến hết tháng 7/2016, lượng kiều hối ước đạt khoảng 2,5 tỷ USD, tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, theo thông tin từ Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP. HCM, 3/4 lượng kiều hối chảy vào các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh, tỷ trọng kiều hối chảy vào thị trường bất động sản giảm nhẹ.
“Xét trên bình diện luồng tiền vào bất động sản, trong thời gian tới, kiều hối vẫn là dòng tiền lớn, hỗ trợ tích cực cho thị trường. Tuy nhiên, xu hướng tăng lên của dòng kiều hối cho thị trường (cả về lượng và tỷ trọng so với tổng kiều hối) có xu hướng chậm lại”, ông Chung dự báo.
Nguyên nhân, theo ông Chung là do lượng kiều hối về nước có xu hướng tăng, nhưng không đáng kể. Tốc độ tăng giá trị kiều hối từ năm 2012 có xu hướng chững lại, năm 2015 chỉ tăng có 2%. Trong khi đó, từ cuối năm 2014 đến quý III/2016, cùng với những mở rộng của chính sách (Luật Nhà ở mở rộng điều kiện cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam; Thông tư 06/2016 của Ngân hàng Nhà nước sửa đổi Thông tư 36/2014 chọn phương án dung hòa, không siết chặt tín dụng đối với thị trường bất động sản; gói 30.000 tỷ tiếp tục được giải ngân…), một lượng tiền lớn đã chảy vào thị trường.
Ngoài ra, có dấu hiệu cho thấy, dòng kiều hối có xu hướng chuyển ra khỏi thị trường bất động sản vào khu vực sản xuất - kinh doanh, hay chảy vào các thị trường khác hấp dẫn hơn như TTCK khi VN-Index đã vượt mốc 650 điểm tiệm cận đến 700. Nói xa hơn, nếu thị trường bất động sản không có những hấp lực mới, luồng tiền sẽ vào thị trường này sẽ ít đi.
Một nguyên nhân nữa, theo ông Chung, nguồn vốn đầu tư công và đầu tư từ doanh nghiệp nhà nước cũng dần tiến đến ổn định, không tăng lớn. Cùng với sự ra đời của Luật Quản lý và sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp, Nghị định số 91/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 về quản lý và sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp, theo hướng thoái vốn, không đầu tư ngoài ngành (trong đó có bất động sản) của các doanh nghiệp nhà nước. Luồng tiền từ Nhà nước thông qua các doanh nghiệp nhà nước vào bất động sản vì thế, không những không tăng, mà còn giảm.
Bên cạnh đó, nguồn tín dụng cho thị trường bất động sản từ hệ thống ngân hàng thương mại dù vẫn tăng, nhưng triển vọng không lớn. Cụ thể, tính đến hết quý II/2016, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 416.000 tỷ đồng, tăng 5,76% so với đầu năm 2016 (cao hơn mức tăng cùng kỳ năm 2015). Tuy nhiên, mức tăng này vẫn chưa đáp ứng được kỳ vọng của thị trường.
“Cùng với quá trình tái cơ cấu hệ thống ngân hàng thương mại đang đi vào chiều sâu, việc mở rộng tín dụng của hệ thống ngân hàng thương mại đối với thị trường bất động sản có thể thấy đã đạt đến ngưỡng. Các ngân hàng thương mại không có nhiều dư địa để mở rộng tín dụng. Rất nhiều ngân hàng đã và đang rút dần khỏi các đầu tư đối với bất động sản, nhiều khoản vay của các ngân hàng bị đưa vào đối tượng xử lý đã và đang còn ảnh hưởng đến khả năng mở rộng tín dụng của hệ thống đối với thị trường bất động sản”, PGS. TS. Chung cho biết.
Nghiên cứu của Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế trung ương (CIEM) cho thấy kiều hối đầu tư vào sản xuất kinh doanh trồi sụt lớn trong các giai đoạn khác nhau. Cụ thể, từ năm 2010-2013 chiếm 27%-30%, năm 2014 chỉ còn 16% và đến năm 2015 tăng vọt lên 70,6%.
TS. Nguyễn Kim Chung, Phó Viện trưởng CIEM, nhận định sự biến động này là do ảnh hưởng của tăng trưởng kinh tế. Khi kinh tế khó khăn, người có tiền không muốn đầu tư vào sản xuất - kinh doanh mà trú ẩn ở tiết kiệm, đầu tư bất động sản...
Số liệu của Chi nhánh Ngân hàng Nhà nước tại TP.HCM cũng tương đồng với kết quả nghiên cứu của CIEM. Cụ thể, 70,8% kiều hối ở TP.HCM chuyển vào sản xuất - kinh doanh, khoảng 21% đổ vào bất động sản và 7% là để hỗ trợ thân nhân, gia đình.
Lượng kiều hối tăng nhanh là do Việt Nam có hơn 4 triệu kiều bào ở nước ngoài. Trong những năm gần đây, chính sách nhà nước rất thông thoáng, tạo điều kiện dễ dàng cho người thụ hưởng kiều hối. Người nhận không phải đóng thuế thu nhập cá nhân, không phải trả phí. Lượng kiều hối chuyển về được xem là nguồn lực vàng xây dựng, phát triển đất nước vì nguồn tiền này không phải đi vay hay trả lãi.
Chính sách chống đô-la hóa của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) thời gian qua (giảm lãi suất tiền gửi USD về 0%/năm, áp dụng cơ chế tỷ giá trung tâm niêm yết hàng ngày, siết lại đối tượng cho vay ngoại tệ) đã không ảnh hưởng đến nguồn kiều hối về Việt Nam để gửi tiết kiệm bằng ngoại tệ như lo ngại.
Nguyễn Duy Trung