Trong báo cáo mới đây, Chứng khoán Agriseco cho biết triển vọng năm 2024 ngành Bất động sản Khu công nghiệp kỳ vọng sẽ khởi sắc nhờ dòng vốn FDI duy trì tăng trưởng tốt và giá thuê tiếp tục xu hướng đi lên. Dòng vốn FDI thế hệ mới (công nghệ cao, bán dẫn, năng lượng xanh) từ các nước đối tác lớn như Mỹ, Trung Quốc, EU dự báo sẽ gia tăng nhờ các lợi thế và chính sách thu hút của Việt Nam.
Triển vọng tích cực từ dòng vốn FDI
Agriseco cho rằng dòng vốn FDI mới vào KCN dự kiến tiếp tục tăng trưởng khả quan từ sự phục hồi dòng vốn các đối tác truyền thống Hàn Quốc, Singapore nhờ dự báo tăng trưởng kinh tế 2024 cải thiện. Bên cạnh đó, xu hướng dịch chuyển dòng vốn từ Trung Quốc sang các quốc gia lân cận vẫn đang diễn ra.
Đặc biệt, làn sóng FDI "thế hệ mới" bao gồm công nghệ cao, xe điện, năng lượng tái tạo, chất bán dẫn nổi lên như một xu hướng toàn cầu, trong đó Việt Nam là một trong những điểm đến phù hợp nhờ việc tham gia 16 hiệp định FTA, nâng cấp quan hệ đối tác chiến lược toàn diện với Mỹ, Nhật, Úc, Hàn; các chính sách cam kết đầu NetZero; cơ chế chính sách thu hút vốn vào lĩnh vực mới). Việt Nam tiếp tục giữ vị trí thứ 3 về thu hút dòng vốn FDI nhiều nhất trong khối ASEAN các năm qua.
Nhiều tập đoàn lớn tiếp tục mở rộng đầu tư/cam kết mở rộng đầu tư: Các đối tác lớn truyền thống của Việt Nam như Samsung, LG, Foxconn, Amkor đều dự kiến mở rộng hoạt động sản xuất tại Việt Nam trong thời gian tới, tập trung ở lĩnh vực bán dẫn, AI, điện tử. Các tập đoàn lớn từ Mỹ (Intel, Nvidia) cũng cam kết đầu tư các lĩnh vực AI, chất bán dẫn.
Trong quý 1/2024, các dự án FDI mới/cam kết đầu tư và mở rộng hoạt động tăng cao. Nhu cầu thuê gia tăng tại các tỉnh thành cấp 2 như Vĩnh Phúc, Hà Nam, Quảng Ninh, Bắc Giang, Tây Ninh, Vũng Tàu nhờ giá thuê đất thấp hơn các tỉnh/thành trung tâm và đẩy mạnh phát triển hạ tầng. Khu vực phía Bắc dự báo khách thuê từ Trung Quốc gia tăng trong lĩnh vực sản xuất công nghiệp (bán dẫn, điện tử); khu vực phía Nam chủ yếu lĩnh vực sản xuất, xuất khẩu, tiêu dùng.
Các chính sách hỗ trợ, thúc đẩy của Chính phủ
các chính sách hỗ trợ trong các năm gần đây cũng đã và đang giúp tăng cường thúc đẩy môi trường đầu tư ổn định, minh bạch cho NĐT, nâng cao vị thế cạnh tranh trên thực tế. Bên cạnh đó, việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân cũng là tiền đề cho phát triển KCN bền vững.
Ngành BĐS Khu công nghiệp hưởng lợi khi giải ngân đầu tư công đẩy mạnh, thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng: Các dự án đầu tư công được hoàn thiện giúp thúc đẩy tính liên kết bền vững giữa các vùng, thông qua đó giúp KCN hưởng lợi. Theo đó, cơ sở hạ tầng phát triển sẽ thu hút thêm vốn đầu tư vào các tỉnh thành, nhu cầu thuê đất KCN sẽ tăng theo.
Trong năm 2023, các dự án KCN ở các tỉnh Đồng Nai, Phan Thiết, Vũng Tàu, TP. HCM dự kiến sẽ hưởng lợi nhờ một số dự án hạ tầng đi vào hoạt động: cao tốc Mai Sơn – Quốc lộ 45, Vĩnh Hảo - Phan Thiết và Phan Thiết - Dầu Giây, Metro Bến Thành.
Bên cạnh đó, theo CBRE, giá thuê khu vực miền Bắc dự báo tăng trưởng 5-9%, miền Nam ước tăng 3-7% giai đoạn 2024-2026 sẽ tác động tích cực cho CĐT cho thuê KCN. Giá cho thuê đất KCN dự kiến duy trì đà tăng do nhu cầu thuê lớn. Hiện tại, mặt bằng giá thuê KCN ở Việt Nam vẫn thấp hơn 15-20% so với các quốc gia trong khu vực (Indonesia, Malaysia,v.v) tạo thuận lợi thu hút dòng vốn đầu tư.
Doanh nghiệp BĐS KCN nào hưởng lợi
Kết quả kinh doanh năm 2024 của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp dự báo tiếp tục tăng trưởng nhưng phân hóa rõ nét hơn. Triển vọng khởi sắc ở nhóm các doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn và đã ký hợp đồng ghi nhớ từ trước hoặc có quỹ đất tại các tỉnh thành cấp 2. Giá thuê dự kiến tăng khoảng 3-9% tại các tỉnh có vị trí thuận lợi và hưởng lợi từ các dự án mở rộng hạ tầng giao thông kỳ vọng như Bắc Ninh, Hải Phòng, Vũng Tàu, Đồng Nai.
Đối với nhóm doanh nghiệp cao su có quỹ đất lớn chuyển đổi sang Khu công nghiệp kỳ vọng sẽ hưởng lợi trong trung và dài hạn trong bối cảnh quá trình đền bù và chuyển đổi đất cao su dự kiến sẽ được triển khai nhanh hơn khi các quy định đi vào triển khai. Một số DN cao su có quỹ đất lớn đã và đang chuyển đổi sang KCN như GVR, PHR, DPR.
Hiện nay hầu hết các công ty BĐS KCN niêm yết đã công bố KHKD năm 2024. Trong đó, nhóm các doanh nghiệp có quy mô lớn đặt kế hoạch tăng trưởng lợi nhuận tốt như KBC (+80%), IDC (+22%), Ngược lại, nhóm doanh nghiệp quy mô nhỏ đều khá thận trọng về triển vọng kinh doanh 2024.
Các DN BĐS KCN đang giao dịch tại mức P/E là 16,1x lần và P/B là 2,3x lần, thấp hơn so với bình quân 5 năm trở lại đây. Nhìn chung, định giá ngành vẫn đang ở mức khá hấp dẫn so với tiềm năng tăng trưởng của doanh nghiệp nói riêng và thị trường bất động sản khu công nghiệp nói chung trong các năm tới.
Agriseco đưa ra một số tiêu chí nhà đầu tư có thể lựa chọn: Doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn tại các khu vực tiềm năng; Chỉ số P/B, P/E ở mức hợp lý so với trung bình ngành; Doanh thu chưa thực hiện cao hoặc các hoạt động kinh doanh có chuyển biến tích cực và Kế hoạch kinh doanh năm 2024 khả quan.
Theo đó, Agriseco cho rằng KBC, IDC, SZC là những doanh nghiệp triển vọng đáp ứng đủ những tiêu chí trên.
Triển vọng Doanh thu và lợi nhuận KBC sẽ tăng trưởng so với năm 2023 nhờ doanh thu cho thuê KCN hiện hữu đã ký MOU năm 2023 hơn 30ha; Dự kiến ghi nhận cho thuê KCN Tràng Duệ 3 sẽ là động lực tăng trưởng nếu dự án được phê duyệt Chủ trương đầu năm trong năm nay. Về trung và dài hạn, KBC vẫn tiềm năng nhờ quỹ đất gối đầu quy mô hơn 2.400ha nằm tại các tỉnh thu hút vốn FDI cao. Dự án KĐT Tràng Cát khi được khởi công dự kiến cũng là nguồn thu chính cho KBC trong 5 – 10 năm tới.
IDC là nhà phát triển KCN với quỹ đất lớn khoảng 3.200 ha, gần 600 ha diện tích đất thương phẩm, tập trung ở các tỉnh thu hút vốn FDI như LongAn, VũngTàu, BắcNinh. IDC có kế hoạch phát triển thêm quỹ đất hơn khoảng 2.000-3.000 ha ở các tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Tiền Giang, Hải Phòng kỳ vọng sẽ duy trì đà tăng trưởng của IDC trong dài hạn. Dự án KCN Mỹ Xuân B1 mở rộng 164 ha và KCN Tân Phước 450 ha dự kiến sẽ nối tiếp quỹ đất hiện tại nếu được chấp thuận chủ trương đầu tư, thúc đẩy tăng trưởng của IDC trong dài hạn.
Với SZC, kế hoạch thoái vốn của Tổng công ty Sonadezi tại SZC xuống còn 46,84% trong giai đoạn 2024 – 2025 kỳ vọng sẽ giúp SZC huy động nguồn lực tài chính để phát triển các KCN mới. Bên cạnh đó, SZC có quỹ đất thương phẩm lớn gồm KCN (700ha)và KĐT(250ha) tại VũngTàu: 3 -5 năm tới sẽ là thời điểm SZC ghi nhận doanh thu từ KCN và KĐT Châu Đức nhờ tiềm năng tăng giá thuê đất KCN 10%/năm và sự hồi phục thị trường BĐS Vũng Tàu. Quỹ đất của SZC có vị trí thuận lợi nằm gần cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu kỳ vọng sẽ tạo lợi thế cạnh tranh bền vững cho DN.
Trung Anh