Những tháng cuối năm, lãi suất có dấu hiệu nhích lên khi thanh khoản ngân hàng căng thẳng và tín dụng tăng tốc. Người vay mua nhà cần thận trọng, bởi “lãi suất ưu đãi” chỉ là giai đoạn ngắn trong hành trình trả nợ dài hạn.
Nguy cơ “vỡ kế hoạch” tài chính cận kề
Những ngày gần đây, không ít người vay mua nhà đang “đứng ngồi không yên” khi hết thời gian ưu đãi lãi suất, phải đối mặt với mức lãi vay thực tế cao hơn dự tính ban đầu. Nhiều người từng hào hứng ký hợp đồng vay ngân hàng với lãi suất cố định chỉ 6–7%/năm trong 1–3 năm đầu, nay phải gánh mức lãi suất thả nổi trên 13–15%/năm, khiến áp lực trả nợ tăng gấp đôi.
Chị Hoàng Minh Dương (Cầu Giấy, Hà Nội), khách hàng của Ngân hàng V., cho biết: “Tôi vay 1,8 tỷ đồng để mua căn hộ chung cư, hai năm đầu được ưu đãi lãi suất cố định 6,5%/năm. Từ tháng 10 này, lãi suất thả nổi lên tới 14,4%/năm, tăng hơn 2 điểm phần trăm so với tháng 9. Mỗi tháng, tiền lãi tôi phải trả tăng thêm gần 3 triệu đồng. Nếu lãi suất tiếp tục nhích lên, gia đình tôi thực sự khó xoay sở”.
Không riêng chị Dương, anh Nguyễn Trọng Nam, nhân viên IT tại một doanh nghiệp ở Nam Từ Liêm, cũng rơi vào tình cảnh tương tự. Anh cho biết: “Tôi vay 70% giá trị căn hộ, thời gian đầu thấy gánh nặng tài chính khá nhẹ nên không để ý. Nhưng hết ưu đãi, lãi suất tăng vọt khiến tiền trả hàng tháng gần bằng cả thu nhập của hai vợ chồng. Nếu ngân hàng không xem xét giãn nợ, có thể tôi phải rao bán lại căn hộ”.
Theo các chuyên gia, đây không phải là trường hợp cá biệt. Giai đoạn 2022–2024, nhiều chủ đầu tư bất động sản tung ra các chương trình hỗ trợ lãi suất hấp dẫn, kết hợp với chính sách của ngân hàng nhằm kích cầu thị trường. Các gói ưu đãi như chiết khấu 5–10%, ân hạn nợ gốc hoặc cố định lãi suất 6–7%/năm trong 2 năm đầu đã khiến người mua trẻ mạnh tay vay vốn. Tuy nhiên, ít ai tính đến viễn cảnh sau thời gian ưu đãi, “bẫy lãi suất thả nổi” có thể khiến họ mất kiểm soát tài chính.
Nói về vấn đề này, ông Trần Quốc Bảo, chuyên gia tài chính – ngân hàng, phân tích: “Lãi suất thả nổi được tính theo lãi suất cơ sở cộng biên độ, thường 3–5%/năm. Khi lãi cơ sở tăng, khoản vay đội lên nhanh chóng. Nhiều trường hợp sau 2 năm, lãi suất tăng từ 6% lên 14–15% là bình thường. Điều này đặc biệt nguy hiểm với người vay trên 60% giá trị căn nhà”.
Thực tế, không ít người mua nhà trẻ tuổi phải đối mặt với áp lực “gánh nặng kép”, cụ thể là vừa trả nợ ngân hàng, vừa đối mặt chi phí sinh hoạt ngày càng tăng. Một số trường hợp buộc phải bán lỗ căn hộ, thậm chí thanh lý hợp đồng trước hạn để giảm áp lực nợ.
Chị Phạm Thu Hà, môi giới bất động sản tại quận Hoàng Mai, chia sẻ: “Thời gian gần đây, lượng khách rao bán lại căn hộ đang vay ngân hàng tăng mạnh. Có người sẵn sàng bán lỗ 100–200 triệu chỉ để tất toán nợ. Đa phần đều do hết thời gian ưu đãi và không chịu nổi lãi suất mới”.
Các chuyên gia khuyến cáo, trước khi ký hợp đồng vay mua nhà, khách hàng cần xem kỹ bảng lãi suất chi tiết theo từng giai đoạn, không nên chỉ nhìn vào mức ưu đãi ban đầu. Đồng thời, nên tính toán tỷ lệ vay tối đa 50% giá trị căn nhà để đảm bảo an toàn tài chính.
Ông Nguyễn Đức Long, chuyên gia ngân hàng, lưu ý: “Người vay nên so sánh giữa các ngân hàng, chọn gói có biên độ thấp và thời gian ưu đãi dài nhất, đồng thời lập kế hoạch tài chính dài hạn để sẵn sàng cho giai đoạn lãi suất thả nổi. Khi lãi suất tăng, cần chủ động thương lượng với ngân hàng về việc giãn nợ, tái cơ cấu khoản vay hoặc chuyển đổi hình thức trả nợ linh hoạt”.
Thị trường bất động sản vẫn đang trong quá trình phục hồi chậm, nhưng những bài học từ “cơn sốt vay mua nhà” giai đoạn vừa qua cho thấy: lãi suất thấp chỉ là tạm thời, nghĩa vụ trả nợ là lâu dài. Với người mua nhà, sự tỉnh táo và hiểu biết về tài chính vẫn là “chìa khóa vàng” để không bị cuốn vào vòng xoáy lãi suất thả nổi.
Người vay mua nhà cần thận trọng, bởi “lãi suất ưu đãi” chỉ là giai đoạn ngắn trong hành trình trả nợ dài hạn.
Khi “bẫy lãi suất” có thể ập đến bất cứ lúc nào
Những tháng cuối năm 2025 và bước sang năm 2026, Chính phủ vẫn đặt mục tiêu giảm lãi suất cho vay nhằm hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đây là mục tiêu đầy thách thức trong bối cảnh chi phí vốn của hệ thống ngân hàng đang có dấu hiệu tăng trở lại.
Tính đến cuối tháng 9/2025, mặt bằng lãi suất huy động phổ biến ở mức 2 đến 3,4% mỗi năm cho kỳ hạn 1 tháng, 2,3 đến 4,1% mỗi năm cho kỳ hạn 3 tháng và 4,7 đến 5,6% mỗi năm với kỳ hạn 1 năm. Dù vậy, nhiều ngân hàng đã bắt đầu tăng lãi suất một cách khéo léo thông qua các chương trình tặng quà, khuyến mãi lãi suất hoặc cộng điểm thưởng cho khách hàng gửi tiền mới. Diễn biến này xuất hiện trong bối cảnh tín dụng tăng tốc mạnh trong quý III và 9 tháng đầu năm, khiến thanh khoản hệ thống dần trở nên căng thẳng.
Ngân hàng Nhà nước đã phải bơm ròng hàng nghìn tỷ đồng hỗ trợ thị trường liên ngân hàng trong nhiều tuần qua. Nguyên nhân được xác định là do hai yếu tố chính: tăng trưởng tín dụng mạnh dịp cuối năm và hơn 180.000 tỷ đồng hợp đồng repo đáo hạn trong tháng 10.
Theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, chi phí huy động đang chịu ba sức ép lớn. Thứ nhất, tín dụng tăng nhanh trong khi huy động vốn chậm hơn, dẫn đến mất cân đối. Tính đến hết tháng 9, huy động vốn chỉ tăng 9,74% trong khi cho vay tăng tới 13,4% so với đầu năm. Thứ hai, dòng tiền gửi đang dịch chuyển mạnh sang các kênh đầu tư có lợi suất cao hơn như chứng khoán, bất động sản và vàng. Thứ ba, các ngân hàng phải tăng cường huy động để đáp ứng các tỷ lệ an toàn thanh khoản trong khi nhu cầu vay vốn tăng cao vào giai đoạn cuối năm.
Tiến sĩ Lực dự báo đến cuối năm 2025, mặt bằng lãi suất huy động cơ bản có thể giữ ổn định nhưng sẽ tăng nhẹ ở một số thời điểm do áp lực vốn cuối năm.
Cùng quan điểm, chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu nhận định rằng nếu lãi suất huy động tăng, lãi suất cho vay khó có thể giảm. Khi đó, bất động sản sẽ là lĩnh vực chịu tác động đầu tiên, đặc biệt là các khoản vay mang tính đầu cơ. Ông Hiếu cho rằng người vay nhà để ở cũng cần đặc biệt thận trọng, bởi nhiều người chỉ nhìn thấy mức lãi suất thấp trong giai đoạn đầu mà không tính toán đủ rủi ro tài chính sau khi hết ưu đãi. Một khoản vay nghe có vẻ dễ chịu lúc đầu có thể trở thành gánh nặng chỉ sau vài năm.
Chẳng hạn, với khoản vay 1,5 tỷ đồng trong 20 năm, nếu 5 năm đầu được hưởng lãi suất 8,7% mỗi năm, người vay sẽ trả trung bình khoảng 17,5 triệu đồng mỗi tháng trong năm đầu tiên và giảm dần còn khoảng 14,5 triệu đồng vào năm thứ năm. Tuy nhiên, sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất có thể tăng lên 11 đến 12,5% mỗi năm, khiến khoản tiền trả hàng tháng tăng thêm đáng kể.
Các chuyên gia khuyến nghị người vay cần xác định rõ hai giai đoạn của khoản vay gồm thời gian ưu đãi và thời gian thả nổi. Khi tính toán chi phí thực tế, nên cộng thêm khoảng 1,5% và trừ đi 0,5% so với mức lãi suất thả nổi hiện tại để có cái nhìn sát thực tế hơn.
Ngoài ra, yếu tố phí phạt trả nợ trước hạn cũng cần được xem xét kỹ. Thông thường, lãi suất khuyến mãi càng thấp thì mức phạt càng cao, dao động từ 2 đến 4% dư nợ còn lại trong thời gian ưu đãi và từ 0,5 đến 3% sau khi hết ưu đãi. Điều này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến kế hoạch tài chính nếu người vay muốn tất toán sớm.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng không ít người mua nhà chỉ nhìn vào mức lãi suất 6 đến 7% mỗi năm ban đầu mà quên rằng đó chỉ là giai đoạn tạm thời. Sau hai hoặc ba năm, lãi suất thực tế có thể tăng gấp đôi, khiến nhiều gia đình phải bán nhà để trả nợ.
Trong bối cảnh thị trường tín dụng biến động, người mua nhà cần tỉnh táo trước các gói vay lãi suất ưu đãi được quảng cáo rầm rộ. Bởi lãi suất hấp dẫn thường chỉ là “chiếc mồi” để thu hút khách hàng, còn rủi ro thực sự sẽ xuất hiện khi thời gian ưu đãi khép lại. Với những ai không tính toán kỹ, “bẫy lãi suất” có thể ập đến bất cứ lúc nào.
Bình Minh