Lãi suất cho vay mua nhà có xu hướng tăng nhẹ khiến tâm lý dè dặt đang bao trùm nhóm người mua trẻ, những người phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tín dụng. Tuy nhiên, nhu cầu ở thực vẫn tiếp tục duy trì ổn định và đóng vai trò "trụ cột" giúp duy trì thanh khoản tại các đô thị lớn.
Thanh khoản duy trì ổn định tại TP.HCM và Hà Nội
Thời điểm cuối năm 2025, mặt bằng lãi suất vay mua nhà bắt đầu có dấu hiệu tăng nhẹ, khi nhiều ngân hàng thương mại kết thúc các gói ưu đãi và áp dụng mức lãi suất điều chỉnh, tăng thêm khoảng 1–2%. Diễn biến này ngay lập tức tác động đến tâm lý người mua nhà, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ tuổi, những người vốn trông cậy nhiều vào hỗ trợ tài chính từ ngân hàng.
Dù vậy, theo phân tích của Savills Việt Nam, mức điều chỉnh này chưa đủ lớn để làm thay đổi cấu trúc nhu cầu ở thực trên thị trường. “Việc lãi suất cho vay mua nhà điều chỉnh tăng chắc chắn khiến người mua trẻ thận trọng hơn trong quyết định tài chính. Tuy nhiên, ở mặt bằng hiện nay, chúng tôi chưa ghi nhận sự suy giảm của nhu cầu ở thực, vốn đang là trụ cột chính của thị trường nhà ở,” bà Mai Thanh Thảo – Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp, Savills Việt Nam nhận định.
Lãi suất tăng nhưng chưa có tác động mạnh đến thị trường bất động sản
Theo bà Thảo, mặt bằng lãi suất hiện tại vẫn được đánh giá là thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2022–2023, thời điểm mà lãi suất cho vay mua nhà từng ở mức rất cao, làm tê liệt giao dịch. Chính điều này giúp tâm lý thị trường duy trì trạng thái ổn định tương đối, bất chấp các biến động về chính sách tín dụng.
Bức tranh thanh khoản khả quan cũng được thể hiện rõ trong Báo cáo Bất động sản quý 3/2025 của Savills Việt Nam. Tại TP.HCM, thị trường ghi nhận 2.669 căn hộ được giao dịch trong quý, tăng 10% so với quý trước. Nguồn cung mới tại thành phố này đạt tỷ lệ hấp thụ lên tới 91%, cho thấy sức mua mạnh mẽ bất chấp tín hiệu tăng lãi suất.
Hà Nội thậm chí còn sôi động hơn. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt 11.298 căn, tăng 11% so với kỳ trước. Trong khi đó, toàn thị trường ghi nhận tới 7.273 giao dịch, tăng mạnh 40%, đẩy tỷ lệ hấp thụ lên mức 64%. Đáng chú ý, các sản phẩm mới ra mắt trong quý cũng đạt tỷ lệ hấp thụ ấn tượng ở mức 81%, phản ánh rõ nét vai trò chủ đạo của lực cầu ở thực trong việc dẫn dắt thị trường nhà ở hiện nay.
Cú hích hạ tầng thúc đẩy phân khúc "vừa túi tiền" vùng ven
Một trong những xu hướng nổi bật của thị trường thời điểm này là sự áp đảo của phân khúc trung cấp, cụ thể là các sản phẩm thuộc nhóm Grade B và C. Đơn cử tại TP.HCM, hai phân khúc này chiếm tới 97% tổng nguồn cung căn hộ. Tại Hà Nội, phân khúc Grade B cũng giữ ưu thế tuyệt đối với 73% tổng nguồn cung sơ cấp. Điều này cho thấy các chủ đầu tư đang chủ động điều tiết nguồn hàng theo đúng năng lực chi trả của đại đa số người mua, đặc biệt là giới trẻ.
Chiến lược “chuyển dịch ra vùng ven” ngày càng rõ nét. Trong bối cảnh giá nhà nội đô đã tiệm cận ngưỡng chịu đựng tài chính của người dân, vùng ven hiện đang là lựa chọn thay thế lý tưởng. Sự di chuyển này không chỉ giúp giải tỏa áp lực nhà ở cho khu vực trung tâm, mà còn kéo theo xu hướng tăng giá bám sát giá trị thực, thay vì tăng ảo theo kỳ vọng.
Savills cho biết giá căn hộ thứ cấp tại TP.HCM đã tăng trung bình 15% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, các khu vực phát triển theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development) như khu Đông ghi nhận mức tăng cao nhất, lên tới 16%. Đây là kết quả của việc phát triển hạ tầng thực tế, chứ không còn chỉ dừng lại ở kỳ vọng quy hoạch như trước kia.
Theo bà Mai Thanh Thảo, mặt bằng giá tại các khu vực vùng ven đang phản ánh ngày càng rõ ràng giá trị thực của hạ tầng. “Những dự án gắn liền với hệ thống giao thông đã và đang hình thành sẽ có lợi thế lớn về khả năng hấp thụ,” bà nhận định. Trong bối cảnh đó, các địa bàn vùng ven có lợi thế hạ đang nổi lên như những điểm đến thay thế sáng giá.
Mặt bằng giá ở các khu vực này đã ghi nhận xu hướng tăng trong thời gian qua, một phần nhờ vào tiến độ thực tế của các tuyến metro, các tuyến vành đai và hệ thống kết nối liên vùng. Savills đánh giá rằng mức tăng này tương đối hợp lý và bền vững, do được hỗ trợ bởi ba yếu tố then chốt gồm: chi phí đầu vào gia tăng (bao gồm vật liệu xây dựng, chi phí pháp lý, quỹ đất); sự khan hiếm kéo dài của phân khúc nhà ở tầm trung; và giá trị hạ tầng đã và đang hiện hữu thay vì chỉ nằm trên giấy.
Tuy vậy, mức tăng giá này đòi hỏi người mua cần lựa chọn kỹ lưỡng và có chiến lược tài chính bài bản. Theo khuyến nghị từ Savills, những tiêu chí quan trọng khi lựa chọn nhà ở vùng ven gồm: pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối thực tế (đang vận hành hoặc chuẩn bị hoàn thiện), hệ tiện ích đầy đủ phục vụ cuộc sống hàng ngày, và khả năng chi trả bền vững trong dài hạn.
Trong bối cảnh thị trường không còn tăng nóng như các năm trước, những quyết định “bắt sóng hạ tầng” một cách thiếu tính toán có thể đẩy người mua vào thế bị động, đặc biệt về chi phí lãi vay, chi phí đi lại và sinh hoạt. Ngược lại, việc lựa chọn dự án dựa trên nhu cầu ở thực và giá trị sử dụng lâu dài sẽ giúp người mua trẻ tối ưu bài toán an cư, đồng thời giảm thiểu rủi ro trong các chu kỳ biến động tiếp theo của thị trường.
Bất chấp những tín hiệu điều chỉnh nhẹ của mặt bằng lãi suất, nhu cầu ở thực, trong đó có nhóm người trẻ vẫn đóng vai trò trụ cột trong việc giữ vững thanh khoản thị trường. Khi các chủ đầu tư tiếp tục tập trung vào phân khúc trung cấp và hạ tầng vùng ven ngày càng hoàn thiện, thị trường nhà ở đang dần trở về trạng thái ổn định, bền vững và bám sát nhu cầu thực tế. Trong môi trường đó, người mua trẻ cần ưu tiên tính chọn lọc và chiến lược tài chính dài hạn để đảm bảo an toàn trong hành trình sở hữu nhà ở.
Lê Phong