Mặt bằng giá đất hợp lý, quỹ đất dồi dào, hạ tầng không ngừng hoàn thiện cùng kỳ vọng sinh lời cao đã trở thành lực hút chính khiến dòng vốn từ Bắc chảy mạnh vào Nam.
Cần tiền tỷ "Nam tiến"
Từ cuối năm 2024 đến nay, thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, đang chứng kiến làn sóng “săn hàng” mạnh mẽ của giới đầu tư đến từ miền Bắc. Trong đó, lực lượng “tay to” từ Hà Nội vẫn đóng vai trò dẫn dắt, mang theo dòng tiền mặt từ 4–13 tỷ đồng để tìm kiếm cơ hội mới.
Nếu như trước đây, các nhà đầu tư Hà Nội thường tập trung gom đất ở khu vực nội đô hoặc vùng ven thủ đô thì nay, khi giá đã chạm ngưỡng cao và quỹ đất ngày càng khan hiếm, xu hướng dịch chuyển vào Nam ngày một rõ rệt.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), mặt bằng giá đất tại Hà Nội, Hải Phòng đã leo đến mức khó sinh lời. Trong khi đó, tại các địa bàn vệ tinh quanh TP.HCM như Tây Ninh, Bình Dương, Đồng Nai hay Long An (cũ), phân khúc đất nền và đất vườn vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng.
Không chỉ các doanh nghiệp lớn mà nhiều nhà đầu tư cá nhân cũng mạnh tay rót vốn. Các thương vụ dao động từ vài trăm triệu cho đến hàng chục tỷ đồng, tạo nên bức tranh sôi động chưa từng có.
Anh Nguyễn Minh Hoàng, từng điều hành một công ty thiết bị công nghiệp ở Hà Nội, vừa chi hơn 3,5 tỷ đồng để mua 1.500 m² đất vườn tại Tây Ninh. Anh dự định phát triển mô hình trang trại kết hợp homestay, vừa để kinh doanh vừa làm chốn nghỉ dưỡng cuối tuần cho gia đình. “Ở Hà Nội, số tiền này chỉ mua được căn hộ trung bình, nhưng vào đây tôi có cả khu vườn rộng, cơ hội tăng giá đất trong 3–5 năm tới cũng rất lớn,” anh Hoàng chia sẻ.
Tương tự, chị Phạm Thu Hằng, một nhà đầu tư đến từ Hải Dương, cũng vừa bỏ hơn 4 tỷ đồng để mua liền hai thửa đất tại Long An (cũ, nay thuộc Tây Ninh). Chị tính toán phân lô hoặc xây dãy phòng trọ cho công nhân. Theo chị Hằng, quỹ đất phía Nam vẫn rộng, giá chưa “chạm trần”, đặc biệt khi Long An sáp nhập vào Tây Ninh, hạ tầng và dân cư càng ngày càng phát triển.
Đất khu vực Tây Ninh đang được nhiều nhà đầu tư phía Bắc ưu thích.
Không chỉ dừng lại ở đất vườn, dòng vốn từ miền Bắc còn chảy mạnh vào phân khúc căn hộ và đất nền vùng ven TP.HCM. Anh Trần Văn Hải, một môi giới lâu năm tại khu Đông TP.HCM, cho biết chỉ trong 2 tháng, anh đã tiếp nhận hơn 20 nhóm khách từ Hà Nội, tìm hiểu các dự án chung cư tại TP.Thủ Đức và Bình Dương cũ. Mức chi trả phổ biến từ 2–4 tỷ đồng/căn hộ, còn với đất nền quy mô lớn thì dao động 6–10 tỷ đồng.
Trong khi đó, ông Ngô Văn Khánh (Long Biên, Hà Nội), một nhà đầu tư dày dạn kinh nghiệm, cho hay thị trường phía Bắc đã chững lại, gần như bão hòa. “Ở TP.HCM, kinh tế sôi động, dòng vốn FDI liên tục chảy vào, nhu cầu thuê nhà, thuê đất cao. Đây là nơi tạo dòng tiền bền vững, phù hợp cho đầu tư trung và dài hạn,” ông Khánh phân tích. Sau gần 2 tuần khảo sát tại nhiều khu vực, ông cho biết giá nhà đất vùng ven TP.HCM hiện thấp hơn Hà Nội từ 10–20%, mở ra dư địa đáng kể cho nhà đầu tư kiên nhẫn.
Cũng trong làn sóng này, anh Nguyễn Quang Dũng (quê Nam Định) vừa “xuống tiền” mua một lô đất trong khu đô thị mới tại Tây Ninh. Nhóm bạn đi cùng anh lại chọn các căn hộ cao tầng, với giá chỉ bằng một nửa so với Hà Nội nhưng tiện ích hiện đại và tiềm năng cho thuê ổn định.
Những thương vụ như vậy cho thấy sức hút mạnh mẽ của thị trường bất động sản phía Nam trong mắt nhà đầu tư miền Bắc. Họ không chỉ đi “săn đất” bằng tiền mặt mà còn mang theo kỳ vọng lớn về mức sinh lời trong giai đoạn 2025–2030, khi hạ tầng giao thông, công nghiệp và dịch vụ tiếp tục được nâng cấp.
Chuyên gia cảnh báo
Đại diện nhiều chủ đầu tư lớn xác nhận tỷ lệ khách hàng đến từ Hà Nội đang gia tăng mạnh mẽ trở lại. Tại dự án Diamond Sky (TP.HCM), nhóm khách hàng phía Bắc chiếm tỷ trọng đáng kể, bất chấp mức giá trung bình đã lên tới 130 triệu đồng/m². Ở Bình Dương cũ, các dự án như Phú Đông Sky One, Bcons City, The Gió Riverside cũng ghi nhận lượng khách trẻ miền Bắc đổ về. Còn tại Tây Ninh, sự xuất hiện của những “ông lớn” như Ecopark, Vinhomes, T&T Group với các dự án cao tầng Eco Retreat, Destino Centro càng kéo mạnh dòng vốn Bắc tiến Nam.
Số liệu sơ bộ từ Đông Tây Land cho thấy khách hàng miền Bắc chiếm khoảng 20% tổng giao dịch bất động sản phía Nam trong nửa đầu năm 2025, gấp đôi cùng kỳ năm 2024. Batdongsan cũng ghi nhận nhu cầu tìm mua tại TP.HCM mới (bao gồm cả Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu) tăng 50% trong quý III/2025, trong đó riêng nhóm nhà đầu tư miền Bắc tăng 27%.
Đáng chú ý, nhà đầu tư Hà Nội chiếm tỷ lệ áp đảo, thể hiện sự dịch chuyển rõ rệt của dòng tiền. Savills Việt Nam bổ sung rằng trong quý II, nhà đầu tư Hà Nội chiếm tới 20% lượng giao dịch tại TP.HCM và vùng ven, cao hơn nhiều so với mức trung bình 7–10% trước đây.
Nhiều nhà đầu tư tìm đến đất vườn phía Nam để xuống tiền.
Giới phân tích cho rằng xu hướng Nam tiến này xuất phát từ ba nguyên nhân chính. Thứ nhất, giá bất động sản tại thủ đô đã tăng mạnh từ 2021 đến nay, khiến biên lợi nhuận ngày càng thu hẹp. Thứ hai, thị trường phía Nam đang phục hồi nguồn cung nhờ tháo gỡ pháp lý và tái khởi động nhiều dự án lớn. Thứ ba, các tỉnh giáp TP.HCM vẫn còn quỹ đất rộng, giá thấp, hạ tầng kết nối ngày càng đồng bộ, trở thành “vùng trũng” hút vốn.
Khẩu vị đầu tư của người Hà Nội cũng phân hóa rõ nét. Nhóm vốn mạnh tìm đến các dự án căn hộ trung tâm Thủ Thiêm, Thủ Đức, ưu tiên pháp lý minh bạch và thương hiệu lớn. Nhóm nhà đầu tư trẻ lại hướng tới đất nền, căn hộ quanh các trục hạ tầng chiến lược như metro, vành đai, sân bay Long Thành để đón đầu sóng tăng giá. Trong khi đó, những nhà đầu tư lâu năm thường đi cùng các chủ đầu tư Bắc vốn quen thuộc, khi họ mở rộng dự án vào thị trường phía Nam.
Theo bà Hương Nguyễn, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, “Nhà đầu tư Hà Nội vốn có kinh nghiệm quan sát quy hoạch, đón đầu chính sách. Làn sóng dịch chuyển dòng vốn này sẽ góp phần khiến thị trường phía Nam thêm sôi động nhưng đồng thời cũng cạnh tranh gay gắt hơn.”
Tuy vậy, không thể bỏ qua những rủi ro. Các chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư miền Bắc cần thận trọng trước tình trạng “thổi giá” và chiêu trò marketing dễ khiến nhiều người rơi vào “bẫy lùa gà”.
Việc mua bán theo tâm lý đám đông, chỉ nghe tin đồn về quy hoạch hoặc dự án hạ tầng, rất dễ dẫn đến kẹt vốn khi thanh khoản giảm. Đặc biệt, dòng tiền Nam tiến hiện vẫn chủ yếu đến từ nhóm đầu cơ chuyên nghiệp, trong khi nhà đầu tư cá nhân chưa quay lại mạnh. Điều này càng khiến rủi ro mất cân đối cung – cầu trở nên rõ rệt.
Các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cá nhân cần ưu tiên lựa chọn sản phẩm có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, hạ tầng đã hoặc sắp hình thành. Đồng thời nên phân bổ danh mục, tránh gom quá nhiều vào một khu vực duy nhất. “Đầu tư bất động sản không phải trò đỏ đen trong một đêm, mà là cuộc chơi đường dài đòi hỏi tính toán kỹ lưỡng,” một chuyên gia nhấn mạnh.
Tựu trung, TP.HCM và các tỉnh vệ tinh tiếp tục là miền đất hứa nhờ lợi thế giá, hạ tầng và dư địa tăng trưởng. Nhưng bên cạnh dòng vốn mạnh mẽ từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc, thị trường phía Nam cũng cần lời cảnh báo: đằng sau sự sôi động, những “cái bẫy” vẫn giăng đầy, chờ những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm sa chân.
Quang Anh