Một nghịch lý rõ rệt: giá nhà trong ngõ không ngừng leo thang, nhưng thanh khoản lại ngày càng tê liệt. Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính rơi vào cảnh mắc kẹt, buộc phải chấp nhận cắt lãi, thậm chí cắt lỗ mà vẫn khó thoát hàng.
Xuống tiền tỷ không tiếc tay
Đầu năm 2023, anh Nguyễn Văn Hùng, một nhà đầu tư tại quận Thanh Xuân (Hà Nội), mạnh tay rót gần 10 tỷ đồng, trong đó có 40% vốn vay ngân hàng, để mua liền hai căn nhà trong ngõ ở Nam Từ Liêm. Kỳ vọng của anh Hùng khá đơn giản: chỉ cần sau một năm, giá nhà tăng khoảng 15 đến 20 phần trăm là có thể bán ra, trả nợ ngân hàng và bỏ túi khoản lợi nhuận đáng kể.
Thế nhưng, thực tế lại hoàn toàn khác xa toan tính ban đầu. Suốt hơn hai năm qua, dù rao bán liên tục trên nhiều kênh, hai căn nhà của anh Hùng vẫn “nằm im”. Ngay cả khi anh chấp nhận hạ giá xuống ngang bằng, thậm chí thấp hơn mức mua vào, khách xem nhà vẫn lắc đầu vì vị trí quá sâu trong ngõ, ôtô không thể vào.
Bước sang đầu năm 2025, khi gói vay hết ưu đãi, mỗi tháng anh Hùng phải trả gần 100 triệu đồng cả gốc lẫn lãi. Anh ví mình như đang ngồi trên đống lửa, bởi nếu bán cắt lỗ thì coi như mất trắng số vốn tích góp, còn giữ lại thì lãi vay đang bào mòn từng ngày.
Câu chuyện của anh Hùng không phải là cá biệt. Rất nhiều nhà đầu tư từng tin rằng bất động sản “không bao giờ lỗ” nay mới nếm trải mặt trái khi thị trường đảo chiều. Từ chỗ chỉ cần rao bán là có khách, giờ nhiều căn nhà nằm bất động hàng năm trời dù chủ đã giảm giá sâu. Người mua ngày càng kỹ tính, không còn chấp nhận xuống tiền vội vàng như giai đoạn sốt nóng trước kia.
Khảo sát tại Hà Nội cho thấy, nhu cầu mua nhà trong ngõ vẫn cao, đặc biệt ở phân khúc từ ba đến năm tỷ đồng với diện tích 30 đến 45 mét vuông. Tuy nhiên, chỉ những căn mới xây, ngõ rộng rãi và pháp lý rõ ràng mới dễ được chốt giao dịch. Ngược lại, những căn nằm sâu, ngõ chật hoặc giá chào quá cao gần như “đóng băng”, môi giới có tích cực đến mấy cũng khó xoay chuyển.
Can nhà tại trong ngõ tại Phố Ngọc Hà - Ba Đình diện tích 20m2 được rao bán 6 tỷ đồng.
Tình trạng này không chỉ diễn ra ở Hà Nội. Tại TP.HCM, nhiều nhà đầu tư cũng rơi vào cảnh tương tự. Anh Phạm Văn Toàn, 42 tuổi, kỹ sư xây dựng, rao bán căn nhà 35 mét vuông tại quận Bình Thạnh với giá 3,9 tỷ đồng, thấp hơn mặt bằng chung. Thế nhưng suốt nửa năm, không một khách nào chốt bởi con hẻm quá nhỏ, xe máy ra vào khó khăn và thường xuyên ngập khi mưa lớn. Anh Toàn thừa nhận, trước đây từng nghĩ nhà trong hẻm giá vừa túi tiền sẽ dễ bán, giờ mới thấy người mua không còn dễ dãi như trước.
Trường hợp của chị Lê Thu Hằng tại quận Tân Bình cũng cùng chung cảnh ngộ. Cuối năm 2022, chị bỏ gần 5 tỷ đồng mua một căn nhà một trệt một lầu, tính toán rằng sau một năm có thể bán lại với giá 5,5 đến 5,7 tỷ đồng. Thế nhưng từ giữa năm 2024 đến nay, dù rao bán liên tục, căn nhà vẫn chẳng có khách hỏi mua. Mỗi tháng chị Hằng phải gồng gánh khoản trả ngân hàng hơn 40 triệu đồng. Chị chán nản chia sẻ rằng đến giờ chỉ mong bán ngang giá mua để thoát nợ, nhưng vẫn chưa có người mua.
Những trường hợp của anh Hùng, anh Toàn hay chị Hằng phản ánh một thực tế rõ ràng: xuống tiền tỷ để ôm nhà không còn là con đường chắc thắng như trước. Thị trường đang phân hóa mạnh, chỉ những tài sản có vị trí thuận lợi, pháp lý minh bạch và chất lượng tốt mới giữ được thanh khoản. Ngược lại, nhiều nhà đầu tư đang phải đối diện nguy cơ cắt lỗ sâu hoặc mắc kẹt dài hạn trong những khoản vay khổng lồ.
Nhà đầu tư và “quả bóng lãi vay”
Dữ liệu từ Batdongsan cho thấy trong nửa đầu năm 2025, thị trường nhà riêng bắt đầu bộc lộ sự chững lại rõ rệt. Tại Hà Nội, mức độ quan tâm đối với phân khúc này giảm tới 17% so với các tháng trước, trong khi lượng tin đăng bán cũng giảm thêm 3%. Ở TP.HCM, tình hình không khá hơn khi lượng người tìm mua giảm 11% so với cùng kỳ năm ngoái, riêng tháng 7 còn sụt thêm 10%.
Điều nghịch lý là dù sức cầu đi xuống, giá rao bán nhà trong ngõ và hẻm vẫn tiếp tục tăng từ 2 đến 7% tùy khu vực. Sự tăng giá này giống như một cái bẫy tâm lý khiến nhiều nhà đầu tư tin rằng mình đang có lãi, nhưng trên thực tế lại không thể bán được. Họ rơi vào tình cảnh hàng không thoát, vốn không thu hồi, trong khi áp lực tài chính ngày càng đè nặng.
Một đặc điểm chung của nhóm nhà đầu tư mắc kẹt là sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Khi thị trường đi lên, đòn bẩy giúp khuếch đại lợi nhuận, tạo cảm giác làm giàu nhanh chóng.
Thế nhưng, khi thanh khoản sụt giảm, chính đòn bẩy lại biến thành “quả bóng lãi vay” phình to từng ngày, khiến nhà đầu tư như đang ngồi trên ghế nóng, chỉ cần chậm xoay xở là có thể mất trắng. Áp lực trả nợ ngân hàng hàng tháng trở thành gánh nặng khiến nhiều người buộc phải rao bán cắt lãi, thậm chí cắt lỗ nhưng vẫn khó thoát hàng.
Ngôi nhà tại bố Bùi Xương Trạch diện tích 64m2 được rao bán hơn 11 tỷ đồng.
Theo giới chuyên gia, gốc rễ của vấn đề nằm ở tâm lý phổ biến lâu nay: “nhà đất không bao giờ lỗ”. Tâm lý này khiến nhiều nhà đầu tư chủ quan, sẵn sàng vay lớn để “ôm hàng” với hy vọng chắc thắng.
Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy những căn nhà trong hẻm sâu, ngõ chật, tiện ích hạn chế hoặc giá đã bị thổi phồng quá cao hoàn toàn có thể mang lại khoản lỗ lớn khi bán ra.
Một nguyên nhân quan trọng khiến loại hình này khó bán chính là sự thay đổi trong thói quen tiêu dùng. Người mua, đặc biệt là thế hệ trẻ, không chỉ quan tâm đến việc sở hữu một căn nhà, mà còn coi trọng chất lượng cuộc sống.
Họ cần không gian thoáng đãng, chỗ để xe ôtô, hạ tầng tiện ích đồng bộ và an toàn phòng cháy chữa cháy. Chính vì vậy, nhiều người sẵn sàng chấp nhận đi xa hơn để mua chung cư hoặc nhà ở vùng ven thay vì phải sống trong hẻm sâu, bí bách.
Bà Trần Thị Hồng Ngọc, Giám đốc Công ty môi giới nhà phố An Hòa, cho biết khách hàng trẻ hiện nay không còn mặn mà với nhà hẻm sâu. Họ ưu tiên sự thuận tiện, đồng bộ và tiện ích, sẵn sàng từ bỏ vị trí trung tâm để đổi lấy môi trường sống tốt hơn.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan, cũng nhận định rằng trong bảy tháng qua giá nhà riêng tại TP.HCM tăng 7 đến 11%, nhưng dòng tiền mua bán lại dịch chuyển mạnh ra ngoài trung tâm, nơi không gian thoáng đãng và an toàn hơn.
Tuy vậy, không thể phủ nhận giá trị gắn liền với đất của loại hình nhà riêng trong ngõ hoặc hẻm. Về dài hạn, khi quỹ đất đô thị ngày càng khan hiếm, phân khúc này vẫn có tiềm năng tăng giá, song điều quan trọng nằm ở thời điểm và cách lựa chọn sản phẩm.
Bài học lớn nhất dành cho nhà đầu tư là không nên chạy theo kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn, càng không nên phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính quá nhiều. Với người mua để ở, việc khảo sát kỹ pháp lý, vị trí, tiềm năng thanh khoản là yếu tố bắt buộc, tránh mua những căn nhà trong ngõ sâu chỉ vì thấy giá rẻ hơn mặt bằng.
Thị trường bất động sản vốn vận động theo chu kỳ. Sau giai đoạn sốt nóng, nhà trong ngõ đang đi vào thời kỳ thử thách. Ai lựa chọn đúng sẽ giữ được tài sản và thậm chí gia tăng giá trị trong tương lai, nhưng với những người đầu tư sai lầm, “cục nợ” mang tên nhà trong ngõ có thể đeo bám nhiều năm liền.
Quang Anh