Liên tiếp các vụ đấu giá đất bất thường tại Hà Nội sẽ bị xử lý thế nào?

Thời gian gần đây những phiên đấu giá đất ở Hà Nội ghi nhận nhiều điểm bất thường. Theo đó, các vòng đấu đầu tiên vẫn diễn ra bình thường, đến vòng thứ 8 (khi giá trả cao nhất ở mức 70,3 - 80,3 triệu đồng/m2) thì khách hàng đồng loạt bỏ cuộc, không trả giá tiếp nên các lô đất đấu giá không thành công. Vậy, pháp luật quy định sẽ xử lý hành vi này thế nào?

Liên tiếp các vụ đấu giá đất bất thường tại Hà Nội

Mới đây, tất cả 22 lô đất tại xã Đỗ Động, huyện Thanh Oai (Hà Nội) trong phiên đấu giá ngày 30/11 đều không tìm được chủ.

Ông Nguyễn Trọng Khiển - Phó Chủ tịch UBND huyện Thanh Oai - cho biết, đến vòng thứ 8, giá cao nhất khoảng 70 triệu đồng/m2, nhưng do khách hàng đồng loạt bỏ cuộc nên các lô đất đấu giá đều không thành công.

Đa phần những người tham gia đấu giá nhiều vòng là của văn phòng nhà đất. Chỉ một vài phiên đấu giá được tổ chức những người này sẽ quen nhau hết và móc nối với nhau. Việc đấu giá không thành công 22 lô đất lần này sẽ ảnh hưởng tới thu ngân sách của huyện.

Tại huyện Sóc Sơn, phiên đấu giá ngày 29/11 gây xôn xao dự luận khi có 3 lô đất được trả giá lên tới trên 30 tỉ đồng/m2. Hơn 20 lô đất khác cũng bị đẩy lên mức từ hơn 98 triệu đồng/m2 đến trên 101 triệu đồng/m2. Lãnh đạo UBND huyện Sóc Sơn cho biết, giá cao phi lý do một nhóm khách hàng có hành vi "phá" đấu giá. UBND huyện Sóc Sơn đã giao Công an huyện Sóc Sơn điều tra, làm rõ vụ việc.

Trước đó, ngày 16/11, cũng tại thôn Văn Quán, xã Đỗ Động, huyện Thanh Oai đấu giá thành công 25 lô đất. Cùng giá khởi điểm 5,3 triệu đồng/m2, giá trúng cao nhất được xác định là 90,3 triệu đồng/m2 (2 lô góc, tương ứng giá trị mỗi lô đất hơn 11 tỷ đồng và hơn 10 tỷ đồng, tăng gấp 17 lần giá khởi điểm); giá trúng thấp nhất hơn 45 triệu đồng/m2. Dự kiến, ngày 7/12 và 21/12 tới, huyện Thanh Oai tiếp tục đấu giá 39 lô đất tại thôn Văn Quán, giá từ 5,3-5,4 triệu đồng/m². 

Cũng trong tháng 11, sau 12 vòng đấu, Phiên đấu giá 34 thửa đất ở xã Hương Ngải, huyện Thạch Thất xác định được giá trúng cao nhất hơn 59,3 triệu đồng/m2 (tăng gần 25 lần giá khởi điểm); giá trúng thấp nhất 38,3 triệu đồng/m2 (tăng gần 16 lần giá khởi điểm). Tham gia phiên đấu giá ngày 24/11 có 313 khách hàng, đăng ký mua 1.314 hồ sơ. Diện tích bình quân 150m2/thửa( giá khởi điểm gần 2,4 triệu đồng/1m2 và phải qua từ 6-8 vòng trả giá bắt buộc Bước giá mỗi vòng là 3 triệu đồng/1m2. Lãnh đạo huyện Thạch Thất cho biết, nếu người mua nộp đủ số tiền trúng đấu giá, huyện Thạch Thất sẽ thu về ngân sách hơn 241 tỷ đồng.

Từ tháng 8 tới nay, các phiên đấu giá ở Hà Nội nhận được nhiều sự quan tâm khi ghi nhận mức giá trúng cao đột biến như tại huyện Hoài Đức (Hà Nội) hay huyện Thanh Oai (Hà Nội) giá trúng đều vượt 100 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, 55 trường hợp trúng đấu giá ở huyện Thanh Oai đã bỏ cọc khi đến hạn nộp tiền.

Theo phân tích của các chuyên gia, đấu giá đất tại Hà Nội đang là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn đối với nhiều người dân, đặc biệt giới đầu cơ do giá khởi điểm rất thấp, tiền đặt cọc ít, đất có tính pháp lý rõ ràng và có tiềm năng tăng trưởng. Hiện nay, căn cứ vào quy định hiện hành, các địa phương và đơn vị chức năng vẫn áp dụng bảng giá đất cũ từ năm 2020 để tính giá khởi điểm vì Hà Nội chưa ban hành bảng giá đất mới.

Có thể thấy, đấu giá đất đã góp phần "khơi thông" nguồn cung nhà ở để phục vụ nhu cầu của người dân, nhưng kết quả đấu giá ở một số nơi bị "đẩy" lên ở mức quá cao, thậm chí ở mức "không tưởng", không phản ánh đúng giá trị thực khiến thị trường bất động sản Hà Nội phát triển "ảo". Giá trúng và số lượng người tham gia, đăng ký mua hồ sơ lên tới con số hàng nghìn đã lập những kỷ lục mới trong đấu giá đất. 

Ghi nhận ở hầu hết các phiên đấu giá diễn ra trong gần 4 tháng qua, xuất hiện nhiều nhóm người đến từ các tỉnh, thành phố khác nhau hay trong cùng một gia đình đăng ký đấu hàng chục lô đất. Đáng chú ý, ngay tại vòng ngoài khu vực tổ chức đấu giá thường xuyên có tình trạng "cò" chào bán đất vừa trúng đấu giá hoặc đất đã "ôm" từ lâu ở các khu vực lân cận. Nhiều thửa đất trúng đấu giá được bán "sang tay" ngay với số tiền chênh tới vài trăm triệu đồng đến hàng tỷ đồng.

Pháp luật quy định thế nào?

Vấn đề đặt ra ở đây, cần làm rõ hành vi và động cơ của nhóm người tham gia đấu giá đất cố tình trả giá cao tới mức phi lý rồi bỏ cuộc, bỏ tiền đặt cọc. Việc phải huỷ đấu giá hàng trăm thửa đất không chỉ ảnh hưởng nghiêm trọng đến công tác đấu giá đất (giảm nguồn thu ngân sách, tốn kém chi phí tổ chức đấu giá), mà còn tạo dư luận xấu, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản ở khu vực nói riêng, Hà Nội nói chung.

"Vì vậy, những hành vi trả giá tới hơn 30 tỷ đồng/m2 đất hay hàng trăm triệu đồng ngay từ các vòng đầu rồi bỏ cuộc cần được cơ quan chức năng huyện Sóc Sơn vào cuộc làm rõ. Nếu xác định vi phạm pháp luật phải nghiêm trị nhằm răn đe các đối tượng lợi dụng đấu giá đất để trục lợi, phá hoại quá trình thực thi nhiệm vụ của chính quyền địa phương", Luật sư Nguyễn Thái Hoà, Hội viên Hội Luật gia thành phố Hà Nội kiến nghị.

Thực tế hiện nay, giá đất trúng đấu giá đã bị các đối tượng đầu cơ "thổi" lên quá cao so với giá trị thực, tạo ra mặt bằng giá "ảo" nhằm trục lợi. Họ bất chấp rủi ro, sẵn sàng nộp đầy đủ số tiền đã trúng đấu giá để hợp thức hóa và sau đó lấy mức giá này làm căn cứ "thổi giá" đất ở khu vực và các vùng lân cận. Do vậy, giá nhà đất của Hà Nội từ vùng ven đô, hay trong ngõ nhỏ chật hẹp nội đô đều được rao bán với giá hàng trăm triệu đồng/m2, khiến giấc mơ an cư của người dân càng trở nên khó khăn.

Để ngăn chặn tình trạng này, các chuyên gia cho rằng, các đơn vị tổ chức đấu giá cần rà soát chặt chẽ, đảm bảo mọi quy trình, thủ tục đấu giá tuân thủ đúng quy định của pháp luật. Đồng thời, các cơ quan quản lý Nhà nước cần tiếp tục có biện pháp điều chỉnh kịp thời khi phát hiện những dấu hiệu bất thường; sớm xem xét, điều chỉnh về cơ chế, chính sách, có những quy định chặt chẽ hơn để khắc phục những vấn đề tồn tại, bất cập trong đấu giá đất. 

Theo Tiến sĩ luật Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng luật sư Chính Pháp chia sẻ với báo chí, bản chất của hoạt động đấu giá đất là giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá về quyền sử dụng đất, đây là thủ tục hành chính trong việc giao đất, đồng thời là quan hệ dân sự.

Tuy nhiên, nếu có hành vi cản trở, khiến cho hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất không thể thực hiện được, đây là hành vi gây rối trật tự công cộng, là hành vi trái pháp luật nên người thực hiện hành vi có thể phải chịu trách nhiệm pháp lý.

Theo đó, ông Cường cho biết, trong hoạt động đấu giá tài sản, pháp luật nghiêm cấm người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức khác thực hiện các hành vi cản trở hoạt động đấu giá tài sản.

Nếu người nào không có nhu cầu, không có khả năng thanh toán tiền để nhận đất sử dụng, không muốn mua nhưng vẫn tham gia đấu giá, trả giá cao rồi bỏ cọc, bỏ đấu giá khiến cho cuộc đấu giá không thành công, phải tổ chức đấu giá lại, đây là hành vi vi phạm điều cấm của pháp luật và là hành vi gây rối trật tự công cộng.

Người thực hiện hành vi cản trở đấu giá quyền sử dụng đất có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Mức xử phạt vi phạm hành chính đối với người cản trở hoạt động đấu giá tài sản được quy định tại điểm b khoản 1 Điều 23 Nghị định 82/2020/NĐ-CP. Mức phạt cao nhất có thể tới 10 triệu đồng.

Còn trường hợp hành vi cản trở hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất bằng hình thức trả giá cao đến mức bất thường rồi không tham gia tiếp khiến cho hoạt động đấu giá không thể tổ chức được, tổ chức không thành công, và nếu bị xác định là gây ảnh hưởng xấu đến an ninh trật tự, an toàn xã hội, người thực hiện hành vi này có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội Gây rối trật tự công cộng, với hình phạt tù thấp nhất 3 tháng, cao nhất 7 năm tù.

Bởi vậy, theo luật sư Cường, trong vụ việc nêu trên, cơ quan chức năng sẽ vào cuộc xác minh làm rõ danh tính của những người đã trả giá cao rồi không tham gia tiếp, đồng thời đánh giá hậu quả đã gây ra để xem xét mức độ và xử lý theo quy định của pháp luật.

"Bêu tên" cá nhân bỏ cọc và có biện pháp xử lý mạnh

Theo các chuyên gia, việc công khai danh tính người đấu giá cao bất thường rồi bỏ cuộc giữa chừng hay những người trúng đấu giá rồi nhưng bỏ cọc sẽ góp phần chấm dứt hành vi xấu và răn đe các vi phạm. Tuy nhiên, bên cạnh công khai danh tính, cần có thêm các chế tài xử phạt thật nặng.

Từ góc độ kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu, đồng tình rằng việc "bêu tên" mà không có hình thức xử phạt đi kèm sẽ không mang lại hiệu quả cao. Theo ông hiện nhiều người vẫn sống theo hướng vì lợi ích trước mắt mà sẵn sàng làm các hành vi sai trái. Vì vậy, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh cần thiết phải có sự can thiệp của cơ quan Nhà nước để xử lý nghiêm các hành vi gây nhiễu loạn trên thị trường bất động sản.

Luật sư Mai Thảo - Phó Giám đốc TAT Law Firm cũng cho rằng, việc công khai danh tính người bỏ cọc khi trúng đấu giá đất hoặc hét giá "ảo khi đấu giá có thể làm tăng cường tính minh bạch và cảnh báo cho những người có ý định tham gia đấu giá không nghiêm túc. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh rằng việc này hiện mới chỉ dừng lại ở mức độ răn đe.

Luật sư Thảo dẫn chứng: Quy định hiện hành cũng đã có chế tài xử phạt người bỏ cọc, bao gồm cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm, phạt tiền từ 7 – 10 triệu đồng nhưng trên thực tế vẫn diễn ra tình trạng “trả giá cao, bỏ cọc” như thời gian qua. Bởi lẽ, mức xử phạt này được cho là quá nhẹ và chưa đủ sức răn đe.

Đối với việc có khả năng bị “bêu tên”, những người muốn “lách” luật hoàn toàn có thể nhờ hoặc thuê người khác đứng tên tham gia đấu giá, từ đó tiếp tục các hành vi tạo "bong bóng bất động sản".

Theo đó, luật sư Thảo đề xuất tăng mức ký quỹ lên 20 - 30% giá trị tài sản đấu giá và yêu cầu bồi thường thiệt hại từ 30 - 50% giá trị tài sản, nhằm bù đắp thiệt hại cho các bên liên quan.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cũng khẳng định những hành vi trả giá cao rồi bỏ cuộc là dấu hiệu của việc đầu cơ, thổi giá. Dù việc công khai thông tin là biện pháp hữu hiệu song để ngăn chặn thì cần mạnh tay hơn.

"Việc công bố thông tin nếu như không có biện pháp nào đó mạnh hơn thì có lẽ chưa giải quyết được vấn đề. Trước mỗi cuộc đấu giá đất phải xem xét năng lực tài chính của các bên tham gia đấu giá, phải chứng minh nếu trúng đấu giá thì nguồn tiền ở đâu. Ngoài ra cần tính đến các công cụ thuế để ngăn chặn tình trạng bỏ cọc đấu giá đất", ông Điệp chia sẻ.

Theo luật sư Đặng Văn Cường, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, việc công khai danh tính những người này là cần thiết để thực hiện các giải pháp phòng ngừa và là cơ sở áp dụng các biện pháp hạn chế quyền tham gia đấu giá tài sản.

Tuy nhiên, theo ông Cường, để kiểm soát chặt chẽ, giúp cho thị trường bất động sản hoạt động một cách lành mạnh theo quy luật thị trường  thìcần phải hoàn thiện chính sách và pháp luật. Đặc biệt là phải luật hóa khái niệm “thao túng thị trường bất động sản” để có những quy định về quản lý cũng như có những chế tài xử lý đối với hành vi này.

Hiện nay luật hình sự Việt Nam đã có tội thao túng thị trường chứng khoán, không ít tổ chức cá nhân đã bị xử lý về hành vi này. Tuy nhiên, chưa có quy định về xử lý đối với hành vi thao túng thị trường vàng và thao túng thị trường bất động sản. 

"Có lẽ đây cũng là nguyên nhân khiến cho nhiều người sẵn sàng thực hiện hành vi vi phạm mà không sợ bị áp dụng chế tài. Bởi vậy, cần hoàn thiện chính sách pháp luật bằng cách đưa ra các khái niệm mới, những quy định cụ thể để quản lý thị trường này, tránh tình huống một số nhóm lợi ích thao túng, trục lợi làm méo mó, biến dạng thị trường vốn, thị trường bất động sản", ông Cường nhấn mạnh.

Đức Minh