Nhiều nhà đầu tư nắm trong tay cả chục lô đất, mặt bằng giá rao bán cũng tăng bình quân 10-25% so với 1 năm trước, tuy nhiên, tình trạng giá tăng nhưng khó bán khiến không ít “tay to” rơi vào cảnh có đất nhưng hết tiền.
Hết tiền vì... khó bán đất
Báo cáo quý I/2025 của Bộ Xây dựng cho thấy thị trường đất nền đang có dấu hiệu "nóng" trở lại ở nhiều địa phương như Bắc Giang, Phú Thọ, Ninh Bình, Hưng Yên, Hải Phòng hay Đồng Nai...
Lượng giao dịch tăng mạnh, kèm theo đó là những cơn sốt giá cục bộ, có nơi ghi nhận mức tăng 20 – 30% chỉ trong vòng vài tháng. Tuy nhiên, trong làn sóng tăng giá tưởng chừng “dễ kiếm lời”, không ít nhà đầu tư lại đang mắc kẹt, rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” vì thanh khoản èo uột, dòng tiền bế tắc.
Một trường hợp điển hình là anh Trần Ngọc Thành, một nhà đầu tư đã có hơn 8 năm kinh nghiệm “lướt sóng” bất động sản tại Hà Nội. Vào giữa tháng 1/2025, trong bối cảnh rộ lên thông tin về khả năng sáp nhập một số đơn vị hành chính, anh Thành nhanh chóng rót 1,9 tỷ đồng vào lô đất ven khu đô thị Vân Phú (Việt Trì, Phú Thọ) với kỳ vọng chỉ sau 2-3 tháng sẽ sang tay thu lời.
“Lúc đó thị trường quá sôi động, nhiều người săn đất vùng ven vì kỳ vọng hạ tầng lên đời, giá đất tăng mạnh. Tôi không muốn bỏ lỡ sóng”, anh Thành kể lại. Thế nhưng đến nay, sau hơn 4 tháng, dù giá đất khu vực đã nhích thêm từ 200 đến 500 triệu đồng/lô, anh vẫn chưa tìm được khách mua.
“Tôi mua đúng vào đỉnh điểm của cơn sốt, giờ thì sốt hạ, nhà đầu tư bắt đầu phòng thủ, ai cũng thăm dò, chờ thị trường rõ ràng hơn. Nếu trong 3-6 tháng tới không thoát được hàng, tôi sẽ phải cắt 70-90% lợi nhuận kỳ vọng để thu hồi vốn”, anh Thành nói.
Không chỉ những nhà đầu tư mới vào thị trường, mà ngay cả những người “ôm đất” từ các cơn sốt trước đó cũng đang trong tình trạng… “nhiều đất nhưng cạn tiền”. Đáng chú ý, nhiều người từng đầu tư vào giai đoạn 2020-2021, khi thị trường ở đỉnh cao, nay lại rơi vào chuỗi ngày loay hoay tìm cách thoát hàng giữa bối cảnh tâm lý thị trường chưa khởi sắc trở lại.
Lượng giao dịch đất nền tăng mạnh, kèm theo đó là những cơn sốt giá cục bộ, có nơi ghi nhận mức tăng 20 – 30% chỉ trong vòng vài tháng.
Anh Nguyễn Minh Tuấn, nhà đầu tư đến từ Bắc Ninh, cho biết từ đầu năm 2024 đến nay gần như mất ăn mất ngủ vì lô đất nền tại xã Long Châu (huyện Yên Phong, Bắc Ninh). Mảnh đất này được anh Tuấn mua với giá 3,8 tỷ đồng vào đầu năm 2022, khi thị trường đang rất nóng và môi giới liên tục quảng cáo rằng “khu vực đã tăng 20% từ cuối năm 2020 và còn có thể tăng 30-40% nữa trong nửa cuối 2022”.
“Lô đất khá đẹp, nằm ở khu vực được quy hoạch xây dựng trung tâm logistics. Tôi kỳ vọng sẽ lướt sóng trong 1-2 năm. Nhưng rồi mọi thứ trật nhịp, quy hoạch chậm triển khai, nhà đầu tư rút lui, giá giảm nhẹ, giờ bán cắt lỗ cũng chẳng ai mua”, anh Tuấn thở dài.
Theo chia sẻ của nhiều môi giới bất động sản, hiện tượng “chôn vốn” đang diễn ra phổ biến trong giới đầu tư đất nền. Nhiều người không thiếu đất nhưng lại thiếu tiền mặt để xoay vòng vốn hoặc chi tiêu. Điều này buộc họ phải tính đến phương án bán cắt lỗ hoặc vay ngân hàng thêm để cầm cự, dù biết rủi ro rất lớn.
Anh Hoàng Văn Dũng, môi giới bất động sản tại khu vực Bắc Giang, cho biết: “Hiện tại nhà đầu tư không còn dễ dãi như trước. Dù giá niêm yết có tăng, nhưng thanh khoản thực rất yếu. Người có nhu cầu mua thì chê đắt, người bán thì không muốn lỗ. Thành ra thị trường như bị ghìm chặt”.
Chuyên gia bất động sản Nguyễn Thị Lan Hương nhận định, tình trạng sốt đất cục bộ vừa qua phần lớn đến từ hiệu ứng đám đông, tin đồn sáp nhập, quy hoạch. Nhưng nếu thị trường không đi kèm với tiến độ phát triển hạ tầng thực chất, việc tăng giá sẽ thiếu bền vững. “Nhà đầu tư cần nhìn vào dòng tiền, tính thanh khoản thực, thay vì chỉ kỳ vọng vào mức tăng giá trên giấy. Thời điểm hiện tại, ai vào sóng mà không tính đường ra rất dễ mắc kẹt”.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn chuyển mình: từ đầu tư lướt sóng sang đầu tư giá trị thực. Những bài học như của anh Thành hay anh Tuấn là lời cảnh tỉnh cho nhiều người vẫn đang ôm giấc mộng “mua hôm nay, mai có lãi”. Khi thị trường không còn dễ dãi như trước, sự cẩn trọng và dài hơi là yếu tố sống còn.
Cẩn trọng với "sóng lớn", tránh vấp ngã đau
Thị trường bất động sản bất ngờ lao dốc khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào cảnh “mắc cạn”, trong đó có anh Minh, một trong số không ít người không kịp “vào bờ” đúng lúc. Đầu năm 2024, sau thời gian dài chật vật xoay sở khoản vay hơn 1 tỷ đồng, anh đành rao bán cắt lỗ tới 200 triệu đồng với hy vọng thu hồi vốn – nhưng không thành công.
Tuy nhiên, đến cuối năm 2024, khi thông tin về thị trường ấm lên và các đợt “sốt đất” liên tục được thổi phồng, anh Minh bất ngờ “quay xe”, dừng việc cắt lỗ với kỳ vọng có thể bán hòa vốn hoặc thậm chí lời nhẹ 100-200 triệu đồng. Dẫu vậy, đến nay, anh vẫn chưa thể “thoát hàng”.
“Tôi bị cuốn theo những luồng tin về sốt đất, thị trường khởi sắc trở lại, nên cứ nửa muốn bán lỗ để sớm chấm dứt, nửa lại cố gồng chờ giá lên. Tin thì nhiều, nhưng thực tế khu vực tôi đầu tư vẫn chưa có chuyển biến rõ ràng. Đành hy vọng thời gian tới sẽ khác”, anh Minh chia sẻ.
Thực tế cho thấy, thị trường đất nền đang có dấu hiệu tăng nhiệt, mức độ quan tâm tăng vọt ở một số khu vực. Tuy nhiên, giao dịch thực tế vẫn khá dè dặt. Nói cách khác, thị trường hiện mới chỉ “lăn tăn sóng nhỏ”, chưa xuất hiện đợt “sóng lớn” thật sự lan rộng.
Theo ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng giám đốc DKRA Group, nguồn cung mới ở phân khúc đất nền khu vực phía Nam có thể sẽ phục hồi mạnh mẽ trong năm 2025. Tuy nhiên, sức cầu của thị trường chưa thể bật tăng trong ngắn hạn, mà cần thêm thời gian để lấy lại đà sôi động như giai đoạn trước năm 2019.
Các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư dễ rơi vào cảnh “mua đỉnh, bán đáy” khi giá đã bị đẩy lên quá cao.
Trong khi đó, Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đưa ra cảnh báo rõ ràng: nhà đầu tư cần cực kỳ thận trọng trước các cơn “sốt ảo”. Bởi thực tế cho thấy, những đợt sốt đất theo tin đồn chỉ mang lại lợi ích cho nhóm nhỏ nhà đầu cơ, còn đại đa số nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực lại dễ rơi vào cảnh “mua đỉnh, bán đáy” khi giá đã bị đẩy lên quá cao.
TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định: Thị trường hiện đang bị tác động mạnh bởi thông tin sáp nhập một số tỉnh, thành phố và khả năng điều chỉnh bảng giá đất ở các địa phương. Những yếu tố này có thể khiến giá đất bị đẩy lên. Tuy nhiên, phần lớn các đợt tăng giá gần đây đều mang đậm màu sắc đầu cơ hơn là tăng trưởng thực.
Vì thế, những quyết định đầu tư vội vã, thiếu phân tích và đánh giá kỹ lưỡng thông tin sẽ khiến nhiều người phải đối diện với rủi ro lớn. Hệ quả là không ít nhà đầu tư bị “chôn vốn”, không đủ lực để gồng lỗ chờ đến thời điểm thị trường thực sự phục hồi.
Quang Anh