Sau thời kỳ tăng trưởng nóng, thị trường đất nền tại khu vực ngoại thành Hà Nội bắt đầu ghi nhận dấu hiệu chững lại. Đặc biệt, các khu vực nằm xa trung tâm ngày càng gặp khó khăn trong việc giao dịch, thậm chí nhiều nơi đã xuất hiện tình trạng bán cắt lỗ để thu hồi vốn.
Đất nên xa trung tâm khó bán
Trong những ngày gần đây, anh Minh Tuấn, một nhà đầu tư cá nhân, luôn sống trong cảm giác thấp thỏm lo âu. Mỗi khi có cuộc gọi hỏi về đất, trái tim anh lại đập nhanh, nhưng mỗi lần bắt máy, anh lại cảm thấy thất vọng.
Anh chia sẻ: "Cuối năm 2024 và đầu năm 2025, khách hàng rất nhiệt tình, giao dịch diễn ra nhanh chóng. Có những lô đất tôi bán trong vòng hai tuần, thu lời ngay 100 - 200 triệu đồng. Nhưng giờ thì khác, khách mặc cả liên tục và ít người còn mặn mà xuống tiền".
Trước đây, khi thị trường đang trong cơn sốt, anh Tuấn đã dám vay ngân hàng và gom nhiều lô đất tại huyện Mỹ Đức, Hà Nội, trong đó có những lô cách trung tâm thành phố đến hơn 50 km. Mỗi tháng, anh phải trả lãi ngân hàng hàng chục triệu đồng, nhưng đất vẫn “ế”, mặc dù có nhiều khách hỏi nhưng không ai quyết định mua.
Anh tâm sự: “Tôi có một lô đất rộng 170 m2 ở xã An Phú, ngõ xe máy có thể tránh nhau. Giá ban đầu là khoảng 1 tỷ đồng, giờ phải giảm còn 970 triệu đồng mà khách vẫn không tin tưởng, ép giá thêm”.
Một thửa đất tại Đan Phương được rao bán khá lâu nhưng chưa có khách chốt.
Tương tự, chị Minh Phương, một nhà đầu tư khác, cũng đang rơi vào tình cảnh khó khăn khi vừa mất trắng 100 triệu đồng vì quá tự tin vào khả năng thanh khoản của đất nền. Trước đó, chị đã ký hợp đồng đặt cọc một lô đất tại thị xã Sơn Tây với hy vọng sẽ sớm lướt cọc, vốn là chiến lược thành công của chị. Mỗi lần “đánh nhanh, rút gọn”, chị thường thu về ít nhất 50 triệu đồng.
“Tuy nhiên, thị trường giờ đã chững lại. Giá đất sau thời gian tăng nóng đã giảm khoảng 10% so với mức đỉnh trong quý I/2025. Sức cầu không còn mạnh mẽ như trước, thanh khoản chậm lại. Gần đến ngày giao dịch mà không tìm được khách, tôi đành chấp nhận mất cọc”, chị Phương ngao ngán chia sẻ.
Trong khi đó, chị Lan Anh lại có thể thở phào nhẹ nhõm khi kịp chốt lời một lô đất ở xã Hoàng Văn Thụ, huyện Chương Mỹ. Chị mua đất vào giữa tháng 9/2024 với giá 11 triệu đồng/m2 và bán lại vào cuối tháng 2/2025 với giá 15 triệu đồng/m2.
“Người mua lô đất của tôi cũng là một nhà đầu tư. Họ chia sẻ rằng đang nắm giữ hơn 10 lô đất rải rác khắp các vùng ven Hà Nội. Những lô đất xa trung tâm hầu như đều là ‘miếng bánh’ của dân đầu tư. Tôi rất hiếm khi thấy khách mua là người ở thực”, chị Lan Anh thành thật chia sẻ.
Sau quá trình sáp nhập sẽ ổn định trở lại
Câu chuyện về việc "cắt lỗ" đất nền đã được dự đoán từ trước. Trao đổi với báo chí, ông Lê Văn Bình, Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho biết việc sáp nhập các địa phương có thể gây ảnh hưởng mạnh đến giá đất, nhưng mức biến động sẽ không đồng đều. Thậm chí, một số khu vực có thể chứng kiến giá giảm.
Ông Bình dẫn chứng: "Ví dụ, khi có 5 xã sáp nhập lại, với một xã làm trung tâm, giá đất ở khu vực xung quanh UBND xã sẽ có thể tăng, nhưng các khu vực khác lại giảm, vì chúng không còn là trung tâm hành chính nữa."
Theo các chuyên gia sau khi sáp nhập giá đất nền ngoại ô sẽ ổn định trở lại.
Chia sẻ với phóng viên, một giám đốc công ty bất động sản cho biết, doanh thu từ đất nền trong quý I/2025 đã tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, ông cũng không giấu được nỗi lo lắng trước sự biến động khó lường của giá đất vùng ven.
"Thị trường đất nền hiện nay có tiềm năng nhưng cũng chứa đựng nhiều rủi ro. Giá đất thực sự đang 'nhảy múa'. Có những nơi giá tăng mạnh từ 30-50% chỉ trong 1-2 tháng mà không có lý do rõ ràng", vị giám đốc này cho biết.
Điều đáng lo là nhiều nhà đầu tư hiện nay đang chạy theo tâm lý đám đông, sẵn sàng đổ tiền vào những lời đồn đoán về giá đất tăng. Chính những thông tin chưa được xác thực này đã tạo ra những "cơn sóng" bất thường trên thị trường đất nền.
"Trong tình hình hiện tại, tôi cho rằng các nhà đầu tư nên chọn những khu vực có tiềm năng phát triển thực sự. Hơn nữa, người mua không nên sử dụng quá nhiều đòn bẩy tài chính để 'lướt sóng'. Khi quá trình sáp nhập hoàn tất, thị trường sẽ dần ổn định trở lại, và có thể không tăng mạnh như kỳ vọng", vị lãnh đạo doanh nghiệp khuyến cáo.
Quang Anh