Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7?

Luật Nhà ở 2023 cùng với Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ được trình Quốc hội xem xét có hiệu lực sớm từ 1/7/2024. Đề xuất này cùng với việc Luật Đất đai 2024 dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/7 tới theo đề xuất của Chính phủ (sớm hơn so với kế hoạch) được kỳ vọng sẽ tạo nên sự đồng bộ về pháp lý để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và thị trường nhà ở.

Chính thức đề xuất Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở có hiệu lực từ 1/7

Chiều 2/5, Bộ Tư pháp vừa công bố hồ sơ thẩm định dự thảo Nghị quyết của Quốc hội cho phép Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/7, sớm hơn 6 tháng so với hiện nay.

Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở được Quốc hội thông qua tại kỳ họp tháng 11/2023, đều có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Theo dự thảo nghị quyết vừa được Bộ Tư pháp công bố, Chính phủ đề xuất cho phép hai luật này có hiệu lực sớm 6 tháng.

Theo Bộ Xây dựng, Luật Nhà ở có nhiều nội dung mới mang tính đột phá quan trọng góp phần vào mục tiêu hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu quả quản lý và phát triển nhà ở.

Luật bổ sung 2 chính sách mới là phát triển nhà lưu trú công nhân và phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang. Bên cạnh việc được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội như hiện hành, đối tượng người lao động làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp còn được thuê nhà lưu trú công nhân.

Đối tượng là lực lượng vũ trang được mua, thuê, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang.

Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản cũng có nhiều nội dung mới mang tính đột phá nhằm tăng cường phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính, đảm bảo quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa phương; thiết lập công cụ kiểm soát quản lý thị trường bất động sản.

Tháng 4 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu các bộ, ngành theo chức năng, nhiệm vụ được giao tập trung xây dựng, ban hành theo thẩm quyền hoặc trình cấp thẩm quyền ban hành văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, bảo đảm đủ điều kiện để báo cáo Chính phủ trình Quốc hội cho phép thi hành sớm 3 luật này.

Bộ Xây dựng khẳng định đang tập trung mọi nguồn lực để xây dựng văn bản quy định chi tiết thi hành luật, trình Bộ Tư pháp thẩm định.

"Việc sớm có hiệu lực của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sẽ góp phần kịp thời thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước trong việc phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển lành mạnh, bền vững và vận hành thông suốt thị trường bất động sản. Đồng thời bảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch", Bộ Xây dựng tin tưởng.

Hơn nữa, việc 2 luật này có hiệu lực sớm 6 tháng cũng nhằm bảo đảm có hiệu lực đồng thời với Luật Đất đai 2024 cũng đang trình Chính phủ đề nghị Quốc hội chấp thuận cho phép có hiệu lực từ 1/7.

Tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản

Trước đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở. Theo đơn vị này, Luật Đất đai năm 2024 chỉ cho phép nhà đầu tư đang có quyền sử dụng “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác” được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (đoạn 2 khoản 6 Điều 127). Điều này sẽ dẫn đến các dự án sản xuất, kinh doanh, thí dụ các khu công nghiệp, khu du lịch đã được Nhà nước điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thành đất ở sẽ không triển khai được quy hoạch đã điều chỉnh dẫn đến lãng phí ngân sách nhà nước trong công tác lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất.

Đánh giá về việc sớm đưa các đạo luật vào thực thi, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định, việc sớm ban hành các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai mới và Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác (trước đó Quốc hội cho phép Chính phủ xây dựng Đề án này trình Quốc hội ban hành), sẽ cho phép nhà đầu tư “được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở”, hoặc sẽ tháo gỡ được vướng mắc đối với các trường hợp nhà đầu tư “đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng để thực hiện dự án nhà ở thương mại và xây dựng.

Mặt khác, Đề án trình Quốc hội ban hành Nghị quyết thí điểm về việc tách giải phóng mặt bằng, tái định cư ra khỏi dự án đầu tư sẽ tháo gỡ được vướng mắc cho các địa phương đối với tất cả các dự án đầu tư công, bao gồm cả dự án nhóm B, nhóm C để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, giải ngân vốn đầu tư công để sớm triển khai thực hiện dự án.

Dẫn số liệu công bố của Bộ Xây dựng, ông Châu cho biết, năm 2023 cả nước có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị “vướng mắc”, chủ yếu là “vướng mắc pháp lý”, trong đó có nhiều vướng mắc khó giải quyết nhất liên quan đến Luật Đất đai. “Tuy nhiên, với các luật, nghị quyết mà Quốc hội đã ban hành và sắp ban hành bao gồm các dự thảo “Nghị quyết thí điểm của Quốc hội” thì sẽ cơ bản giải quyết được các vướng mắc này”, ông Châu nói.

Đối với việc Luật Đất đai có thể sớm có hiệu lực từ ngày 1/7, nhiều ý kiến cho rằng, sẽ có giá trị thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội do lâu nay, các dự án nhà ở xã hội chậm triển khai là do vướng phải những bất cập từ thủ tục chủ trương đầu tư, hay phê duyệt quy hoạch, giao đất, phê duyệt giấy phép xây dựng… khiến doanh nghiệp chưa mặn mà phát triển nhà ở xã hội.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn G6, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nêu quan điểm, vấn đề quỹ đất từ trước tới nay là một rào cản để thu hút các doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội. Khi chi phí về đất đai, giải phóng mặt bằng rất cao trong khi mức giá bán ra lại thấp khiến biên lợi nhuận của doanh nghiệp thu hẹp thì đây chính là “điểm nghẽn” khiến phân khúc này không thật sự hấp dẫn với nhà đầu tư.

“Bởi vậy, những doanh nghiệp như chúng tôi rất mong Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực sớm. Bên cạnh đó, cũng cần áp dụng đồng bộ với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản để sớm tháo gỡ khó khăn và đưa thị trường bất động sản nói chung, phân khúc nhà ở xã hội nói riêng đi vào chu kỳ phát triển ổn định”, ông Quê nói.

Các chuyên gia cho rằng, từ thời điểm Luật Đất đai 2024 được thông qua đến ngày 1/7/2024 là đủ thời gian để đưa các nghị định hướng dẫn Luật đến với nhân dân, doanh nghiệp và các cơ quan nhà nước, giúp họ hiểu và nắm được tinh thần của Luật Đất đai 2024. Nếu có hiệu lực sớm, Luật Đất đai sẽ giúp nguồn cung nhà ở xã hội thời gian tới “bùng nổ”, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, đáp ứng nhu cầu lớn hiện nay. Qua đó, “giá chung cư tại các đô thị lớn cũng sẽ “hạ nhiệt”, làm tăng cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân.

Còn theo ông Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia, Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung, sửa đổi nhiều nội dung quan trọng liên quan đến chính sách nhà ở xã hội theo hướng mở rộng đối tượng được đầu tư (gồm cả Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài,...) và mở rộng đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội (gồm cả doanh nghiệp trong khu công nghiệp). Bên cạnh đó, Luật bổ sung các chính sách ưu đãi như: không phải thực hiện thủ tục miễn giảm tiền sử dụng, thuê đất; luật hóa việc dành 20% diện tích đất nhà ở xã hội để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại và chủ đầu tư được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích này, hạch toán riêng với chi phí xây dựng nhà ở xã hội;...

"Các chính sách mới liên quan đến nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến thị trường nhà ở xã hội về nguồn cung nhờ đa dạng hóa nguồn lực đầu tư, mở rộng đối tượng thụ hưởng chính sách hợp lý hơn, bổ sung các chính sách ưu đãi thiết thực cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, cần quan tâm rút gọn quy trình, thủ tục thực hiện dự án nhà ở xã hội, yêu cầu hình thành hệ sinh thái và nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội một cách lâu dài, bền vững", ông Lực nhận định.

Hồng Quang