Thị trường M&A bất động sản năm 2025 đang nóng lên với sự bứt tốc của các nhà đầu tư ngoại, trong khi doanh nghiệp trong nước vẫn dè chừng, thận trọng thăm dò từng bước. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, cuộc chơi giờ đã khác: thời “cá lớn nuốt cá bé” không còn, nhường chỗ cho những thương vụ sáp nhập mang tính chiến lược và chọn lọc hơn.
Cục diện M&A địa ốc đang đổi chiều
Theo khảo sát mới nhất của CBRE Việt Nam, trong khi nhà đầu tư ngoại đang rốt ráo mở rộng danh mục, thì phần lớn doanh nghiệp bất động sản nội địa lại đang “co mình” phòng thủ.
Cụ thể, 60% doanh nghiệp trong nước vẫn án binh bất động trong các hoạt động mua – bán tài sản, 39% đang cân nhắc tạm hoãn kế hoạch đầu tư, và 21% đã chính thức trì hoãn dòng tiền. Ngay cả với lĩnh vực bất động sản công nghiệp vốn được xem là “điểm sáng” trong vài năm gần đây cũng không tránh khỏi tâm lý cầm chừng, với hơn một nửa số doanh nghiệp lựa chọn “chờ thời”.
Giải thích về xu hướng này, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam cho rằng một trong những nguyên nhân chủ yếu là do tình trạng khan hiếm nguồn cung mới.
Trong quý II/2025, toàn bộ thị trường TP.HCM chỉ ghi nhận 1.000 căn hộ và 74 căn nhà thấp tầng được tung ra thị trường với con số thấp đáng báo động. Tính chung 6 tháng đầu năm, lượng căn hộ mở bán giảm 16% so với cùng kỳ năm ngoái, xuống mức thấp nhất trong vòng một thập kỷ.
Ngay cả khi chủ đầu tư tung ra hàng loạt chính sách kích cầu mạnh tay từ chiết khấu lên tới 16%, hỗ trợ vay vốn ưu đãi và ân hạn gốc đến 10 năm, cho tới tặng gói nội thất cao cấp thì người mua vẫn dè dặt, và giới doanh nghiệp thì càng thêm e ngại.
Không chỉ đối mặt với sức mua suy yếu, họ còn chịu áp lực kép từ nợ vay ngân hàng, chi phí vốn tăng cao và quá trình tái cơ cấu danh mục đầu tư kéo dài. “Đây là thời điểm mà ai cũng phải giữ dòng tiền như giữ sinh mệnh”, một lãnh đạo doanh nghiệp lớn thẳng thắn chia sẻ.
Trong khi các doanh nghiệp nội còn đang “dò dẫm từng bước”, thì khối ngoại đã nhanh chóng tăng tốc. Dữ liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2025, bất động sản chiếm tới 24% tổng vốn FDI đổ vào Việt Nam một tỷ trọng đáng kể, cho thấy mức độ quan tâm đặc biệt từ nhà đầu tư nước ngoài với thị trường địa ốc.
Nổi bật trong làn sóng thâu tóm là CapitaLand (Singapore), khi tập đoàn này vừa chi hàng trăm triệu USD để mua lại một phần phân khu Hải Đăng thuộc Vinhomes Ocean Park 3 (Hưng Yên). T
rước đó, CapitaLand đã hiện diện tại Việt Nam thông qua các dự án lớn như Lumi Hanoi và The Senique Hanoi, phát triển trên nền tảng quỹ đất của Vinhomes Smart City và Ocean Park 1. Không dừng lại ở đó, tập đoàn này còn bày tỏ tham vọng rót thêm 5 – 7 tỷ USD vào thị trường Việt Nam trong những năm tới.
Không chỉ Singapore, nhà đầu tư đến từ Thụy Điển cũng đã công bố dự án nhà máy sản xuất quy mô 1 tỷ USD tại Bình Định cho thấy tầm nhìn dài hạn của khối ngoại trong việc kết hợp giữa bất động sản công nghiệp và sản xuất.
Trong khi đó, tại khu vực phía Bắc, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc vừa công bố hợp tác với Tập đoàn Trump (Mỹ) để xây dựng một sân golf cao cấp tại Hưng Yên là một thương vụ không chỉ mang lại vốn ngoại mà còn kéo theo cả công nghệ, thương hiệu quốc tế và giá trị gia tăng cho khu vực.
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, thời điểm hiện tại là “giai đoạn sàng lọc” rõ nét của thị trường. “Không còn là thời kỳ ‘cá lớn nuốt cá bé’ theo kiểu cơ bắp tài chính, mà là cuộc chơi của những nhà đầu tư có tầm nhìn, chọn lọc, bài bản và chiến lược. Các thương vụ M&A sẽ không còn ồ ạt mà sẽ tinh lọc và có tính liên kết lâu dài hơn”, ông Kiệt nhận định.
Rõ ràng, khi doanh nghiệp nội địa vẫn còn vướng vào vòng xoáy tái cấu trúc và xử lý tồn kho, thì khối ngoại đang tận dụng lợi thế dòng vốn rẻ, tầm nhìn dài hạn và sự am hiểu thị trường để chiếm lĩnh các “tọa độ vàng”. Nếu không có sự điều chỉnh kịp thời, doanh nghiệp trong nước có thể tiếp tục tụt hậu ngay trên sân nhà.
Theo các chuyên gia, cuộc chơi giờ đã khác: thời “cá lớn nuốt cá bé” không còn, nhường chỗ cho những thương vụ sáp nhập mang tính chiến lược và chọn lọc hơn.
“Cá lớn” khó nuốt “cá bé”?
Trước làn sóng vốn ngoại đang tăng tốc vào bất động sản Việt Nam, không ít người đặt câu hỏi: liệu thị trường nội địa có đang đứng trước nguy cơ bị thâu tóm toàn diện?
Dự báo của Cushman & Wakefield cho thấy, giai đoạn 2024 – 2026 sẽ chứng kiến một lượng vốn đầu tư nước ngoài rất lớn tiếp tục đổ bộ, đặc biệt từ các nhà đầu tư đến từ Singapore, Malaysia và một số quỹ đầu tư có trụ sở tại Trung Đông, Hàn Quốc, Nhật Bản. Rõ ràng, về góc độ tài chính và chiến lược dài hạn, khối ngoại đang chiếm ưu thế rõ rệt trong cuộc đua M&A.
Tuy nhiên, nhìn toàn diện, cuộc chơi không hoàn toàn là một chiều. Bức tranh M&A 6 tháng đầu năm 2025 đã ghi nhận nhiều thương vụ đến từ chính các doanh nghiệp nội.
Nổi bật có thể kể đến Bcons, một cái tên không quá đình đám đã mạnh tay mua lại dự án gần 19.000 m² tại Bình Dương, vốn từng thuộc Thuduc House. Sun Group cũng bất ngờ “xuống tiền” với lô đất vàng A1-2 rộng 2,5 ha tại Khu đô thị mới Cầu Giấy (Hà Nội), từng thuộc CTX Holdings, để triển khai tổ hợp Sun Felia. Một thương vụ đáng chú ý khác là Sunshine Group mua lại 55 ha đất của Xuân Cầu Holdings tại Văn Giang đã mở màn cho dự án Alluvia City. Những động thái này cho thấy doanh nghiệp nội không “rút lui”, mà đang chủ động tái cơ cấu để chọn thời điểm bung sức.
Đặc biệt, thương vụ chuyển nhượng 80% cổ phần tại dự án Thuận An 1-2 của Phát Đạt cho một đối tác ngoại có kinh nghiệm lâu năm tại Việt Nam không chỉ đơn thuần là “bán mình”. Đây là một ví dụ điển hình về mô hình hợp tác “tay trong tay” khi doanh nghiệp nội chủ động dẫn dắt quá trình thương lượng, nắm giữ quỹ đất và pháp lý, còn đối tác ngoại mang đến vốn, công nghệ, và tiêu chuẩn phát triển. Theo giới chuyên gia, đây mới là xu hướng thực chất và bền vững của M&A bất động sản trong giai đoạn hiện nay.
CEO Cushman & Wakefield Việt Nam, bà Trang Bùi, chỉ rõ: “Doanh nghiệp nước ngoài không dễ dàng ‘nuốt’ thị trường Việt Nam. Rào cản lớn nhất với họ không phải là tiền, mà là đất sạch và pháp lý”. Bà cho biết, hiện gần như không thể tìm thấy vài nghìn m2 đất sạch ở trung tâm TP.HCM do thị trường gần như “đóng băng” suốt 3 năm qua. Các lựa chọn như tham gia đấu giá đất công hoặc tự đi gom đất bằng cách đền bù, giải phóng mặt bằng đều tiêu tốn 3 – 5 năm thủ tục, khiến nhà đầu tư ngoại dễ nản.
Đó chính là điểm nghẽn của khối ngoại nhưng lại là lợi thế “cứng” của doanh nghiệp nội. Các doanh nghiệp Việt, nhờ có sẵn quỹ đất, hiểu địa hình – địa chính, nắm vững thủ tục hành chính và mạng lưới quan hệ tại địa phương, đang ở vị thế "giữ đất gọi vốn", chứ không còn bị động như trước kia. Từ đó, hình thành làn sóng liên doanh – liên kết, thay vì mua đứt bán đoạn.
“Xu hướng hiện tại không phải là ‘cá lớn nuốt cá bé’, mà là ‘cá khôn bắt tay cá khỏe’”, chuyên gia tài chính đô thị Trần Thị Khánh Vân bình luận. Bà cho rằng, nếu doanh nghiệp nội biết tận dụng M&A như một công cụ chiến lược không phải để thoái lui, mà để nâng cấp nội lực thì đó sẽ là bước đệm để cạnh tranh sòng phẳng với khối ngoại, thậm chí mở rộng thị phần thay vì bị thu hẹp.
Đồng quan điểm, đại diện JLL Việt Nam nhận định M&A bất động sản hiện đã bước sang một giai đoạn mới không còn đơn thuần là “săn hàng giá rẻ” hay “gom đất trữ tài sản”.
Thay vào đó, mỗi thương vụ cần phải tạo ra giá trị cộng hưởng: về tài chính, thương hiệu, công nghệ và tốc độ triển khai. Trong bức tranh đó, doanh nghiệp nội với quỹ đất sẵn có và am hiểu thị trường nếu biết định vị lại vai trò của mình, hoàn toàn có thể giữ thế chủ động trong các thương vụ triệu đô.
Quang Anh