Trong 7 tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam nổi lên với làn sóng mua bán – sáp nhập (M&A) dự án sôi động. Nhiều thương vụ đình đám liên tiếp được công bố, quy tụ sự tham gia của các tập đoàn lớn trong và ngoài nước.
Các ông lớn mở tốc
Bức tranh thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn khi nhiều thương vụ mua bán dự án liên tiếp được công bố. Thế nhưng, phía sau sự “tăng nhiệt” ấy là thực tế không ít dự án rơi vào bế tắc, giá chuyển nhượng bị đẩy lên quá cao khiến nhiều thương vụ từng được kỳ vọng như “bom tấn” cuối cùng lại trở thành “bom xịt”.
Tại khu vực phía Bắc, hàng loạt tên tuổi quen thuộc như Sun Group, Sunshine Group, Vinhomes hay Capitaland đều tăng tốc với các thương vụ M&A quy mô lớn. Sun Group gây chú ý khi trở lại phân khúc nhà ở Thủ đô bằng dự án Feliza Suites tại quận Cầu Giấy, gồm gần 1.700 căn hộ trên khu đất vàng tiếp giáp ba tuyến đường Xuân Thủy, Phạm Hùng và Trần Quốc Vượng. Trước đó, CTX Holdings đã thông qua việc chuyển nhượng toàn bộ dự án này.
Sunshine Group cũng không kém phần rầm rộ khi liên tục công bố dự án mới thông qua con đường M&A. Cuối tháng 6, tập đoàn này nhận chuyển nhượng cổ phần tại một doanh nghiệp sở hữu khu đô thị nhà vườn sinh thái ở Văn Giang (Hưng Yên). Ngay sau đó, Sunshine tiếp tục hé lộ kế hoạch phát triển tổ hợp 8.000 căn hộ chung cư tại cùng địa phương.
Ở mảng du lịch nghỉ dưỡng, Vinaconex ITC sau nhiều năm loay hoay tìm kiếm đối tác cho dự án Cát Bà Amatina (Hải Phòng) đã đón thêm các cổ đông lớn có liên quan đến MIK Group. Trong khi đó, Capitaland – một ông lớn đến từ Singapore – cũng nhanh chóng nhập cuộc. Tháng 6 vừa qua, tập đoàn này khởi công dự án nhà ở thấp tầng trị giá 800 triệu USD tại đại đô thị Ocean Park 3 (Hưng Yên), sau khi ký kết hợp tác chiến lược cùng Vinhomes. Capitaland còn công bố mục tiêu tăng gấp đôi vốn đầu tư vào Việt Nam trong vòng 5 năm tới.
Không khí M&A tại khu vực phía Nam cũng nhộn nhịp không kém. Capitaland chi 553 triệu USD để mua lại dự án tại Bình Dương từ Becamex IDC. Nishi Nippon Railroad tham gia Paragon Đại Phước cùng Nam Long. Nhóm doanh nghiệp Nhật Bản gồm Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và NTT Urban Development cũng bắt tay với Kim Oanh Group để phát triển dự án The One World.
Ở chiều ngược lại, một số doanh nghiệp ngoại đã rút khỏi thị trường. Keppel Land thoái toàn bộ 42% cổ phần tại Công ty Nam Rạch Chiếc, chủ đầu tư dự án Palm City (TP HCM), chuyển nhượng cho Gateway Thủ Thiêm với tổng giá trị hơn 2.600 tỷ đồng.
Theo giới chuyên gia, sự khởi sắc của hoạt động M&A đến từ nhiều nguyên nhân, trong đó nổi bật là khung pháp lý được cải thiện đáng kể sau khi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực, nhu cầu mở rộng quỹ đất để phát triển dự án ngày càng tăng, cùng với tâm lý kỳ vọng thị trường sớm hồi phục sau giai đoạn trầm lắng.
Nhiều thương vụ đình đám liên tiếp được công bố, quy tụ sự tham gia của các tập đoàn lớn trong và ngoài nước.
Nhiều “bom tấn” thành “bom xịt”
Thị trường bất động sản thời gian qua tuy sôi động nhưng không ít thương vụ đã “đứt gánh” vì giá chào bán vượt xa giá trị thực. Tháng 7 vừa rồi, Haxaco buộc phải hủy phiên đấu giá lô đất rộng hơn 6.280 m² trên mặt tiền đường Võ Văn Kiệt, TP HCM, với giá khởi điểm 1.130 tỷ đồng, tương đương 180 triệu đồng mỗi mét vuông. Dù sở hữu vị trí đắc địa, không một nhà đầu tư nào đăng ký tham gia, biến thương vụ này thành một “bom xịt” điển hình.
Tại Tây Ninh, một doanh nghiệp chào bán khu đô thị rộng hơn 2.100 ha với giá 27.000 tỷ đồng, chưa kể chi phí đền bù và thuế. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa tìm được khách hàng. Ngay cả dự án 36 ha cùng chủ đầu tư, được rao với mức giá 6.680 tỷ đồng, cũng rơi vào cảnh ế ẩm.
Bức tranh tại Bình Dương cũng không mấy sáng sủa. Một khu phức hợp căn hộ kết hợp thương mại gần 1 ha tại Lái Thiêu được chào giá hơn 900 tỷ đồng nhưng đến nay vẫn bế tắc. Theo tính toán, nếu cộng thêm tiền sử dụng đất và chi phí xây dựng, giá bán căn hộ phải đạt mức khoảng 80 triệu đồng mỗi mét vuông thì mới có lãi. Mức giá này rõ ràng vượt xa khả năng hấp thụ của thị trường.
Một doanh nghiệp tại TP HCM chia sẻ rằng họ đã tiếp cận gần chục dự án trong nửa đầu năm nay nhưng chưa thể chốt mua vì giá bị đẩy lên quá cao. Khi cộng thêm tiền sử dụng đất cùng chi phí xây dựng, giá bán cuối cùng vượt quá xa so với mặt bằng chung, khiến sản phẩm khó tiêu thụ.
Ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn của CBRE, nhận định quỹ đất sạch và có thể triển khai ngay tại Việt Nam ngày càng khan hiếm. Điều này khiến bên bán nắm thế chủ động và liên tục đẩy giá lên cao, gây nhiều khó khăn cho các nhà đầu tư muốn thâu tóm.
Cùng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng khác với giai đoạn 2023 và 2024, hiện nay bên bán chiếm ưu thế nhờ quỹ đất khan hiếm. Nhiều thương vụ đình đám được rao bán nhưng giá là trở ngại lớn nhất. Không ít dự án dù thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư, nhưng cuối cùng đều “rơi rụng” vì không tìm được tiếng nói chung về giá.
Ngoài ra, chi phí tài chính và tiền sử dụng đất cũng trở thành yếu tố khiến doanh nghiệp e ngại. Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cho biết trước đây khi mua đất ít ai lo ngại về tiền sử dụng đất, nhưng hiện nay khoản chi phí này gần tương đương với giá đất, rất khó dự toán và dễ khiến giá bán cuối cùng vượt xa thị trường.
Mặc dù còn nhiều rào cản, giới phân tích vẫn tỏ ra lạc quan về triển vọng của M&A bất động sản trong giai đoạn cuối năm 2025. Savills dự báo dòng vốn sẽ tiếp tục chảy mạnh vào các địa bàn ven đô như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng và Long An, nơi hệ thống hạ tầng đang hoàn thiện với tốc độ nhanh.
BHS Group ước tính riêng trong nửa cuối năm, thị trường có thể đón thêm hơn 78.600 căn hộ cao tầng và khoảng 82.800 căn thấp tầng từ các dự án M&A cũng như dự án mới khởi công. Tuy nhiên, giá nhà tại những đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM và Đà Nẵng vẫn ở mức cao, khiến phân khúc nhà ở vừa túi tiền khó có thêm nguồn cung.
Có thể thấy, M&A vẫn là “cửa ngõ” quan trọng để doanh nghiệp mở rộng quỹ đất. Thế nhưng, yếu tố giá và sức mua của thị trường mới là thước đo thực sự. Những thương vụ thành công sẽ thuộc về các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững, chiến lược rõ ràng và đủ kiên nhẫn trong quá trình thương lượng. Ngược lại, tình trạng “bom tấn” hóa “bom xịt” chắc chắn còn tiếp diễn nếu giá chào bán tiếp tục bị đẩy vượt xa giá trị thực.
Thanh Cao