Báo cáo của Grant Thornton cho thấy trong 9 tháng đầu năm, đã có 24 thương vụ M&A hoặc huy động vốn cổ phần liên quan đến bất động sản, với tổng giá trị đạt khoảng 1,8 tỷ USD. Riêng tháng 10, thị trường ghi nhận tới 52 thương vụ M&A với tổng giá trị hơn 720 triệu USD, trong đó bất động sản tiếp tục dẫn đầu với giá trị giao dịch công bố ước đạt 225 triệu USD.
Đẩy mạnh chuyển nhượng dự án, tăng lợi nhuận ngắn hạn
Xu hướng bán tài sản đang trở thành động lực tăng trưởng ngắn hạn cho nhiều doanh nghiệp địa ốc trên sàn chứng khoán. Vinaconex (VCG) ghi nhận lãi ròng quý 3 gần 3.300 tỷ đồng, mức cao kỷ lục, nhờ thoái toàn bộ 51% vốn tại CTCP Đầu tư và Phát triển Du lịch Vinaconex (VCR), đơn vị sở hữu dự án nghỉ dưỡng Cát Bà Amatina tại Hải Phòng có tổng vốn đầu tư gần 11.000 tỷ đồng.
Trong khi đó, CTCP Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco, HDC) dù doanh thu quý 3 giảm 18%, còn 102 tỷ đồng, vẫn đạt lãi ròng gần 538 tỷ đồng, gấp hơn 41 lần cùng kỳ. Kết quả này đến từ thương vụ bán toàn bộ cổ phần tại CTCP Đầu tư Xây dựng Giải trí Đại Dương Vũng Tàu – chủ đầu tư dự án Antares gần 20 ha, tổng vốn gần 8.500 tỷ đồng. Tài sản HDC đến cuối quý 3 tăng 11% so với đầu năm, đạt trên 5.400 tỷ đồng.
Một doanh nghiệp khác là Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG) cũng ghi nhận lãi ròng gần 212 tỷ đồng trong quý 3, gấp 30 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Trước đó, DIG đã chuyển nhượng khu nhà ở Lam Hạ Center Point tại TP. Phủ Lý với mức giá 1.330 tỷ đồng (chưa bao gồm VAT).
Hoạt động M&A của doanh nghiệp địa ốc khá sôi động trong giai đoạn cuối năm (Ảnh minh họa)
Vincom Retail (VRE) cũng góp mặt trong làn sóng này khi phê duyệt bán toàn bộ 99,99% vốn tại Công ty TNHH BĐS Vincom NCT – chủ sở hữu Vincom Center Nguyễn Chí Thanh với giá chuyển nhượng hơn 3.630 tỷ đồng, dự kiến hoàn tất trong tháng 10/2025.
Ở chiều ngược lại, Tập đoàn Nam Mê Kông (VC3) tăng cường đầu tư khi công bố kế hoạch rót vốn 3.733 tỷ đồng vào dự án The Charms Bình Dương – một tổ hợp căn hộ cao cấp hơn 1,3 ha. Trước đó, giữa tháng 6, VC3 đã được UBND tỉnh Bình Dương cho phép nhận chuyển nhượng dự án này từ Becamex (BCM), thương vụ có giá trị hơn 515 tỷ đồng theo hợp đồng ký từ năm 2021.
Liên tục mở rộng tài sản và tái cấu trúc danh mục đầu tư
Không chỉ các doanh nghiệp bất động sản, nhiều tập đoàn cũng đang cơ cấu lại danh mục tài sản theo hướng tập trung, điển hình như Sunshine Group (KSF). Trong 9 tháng đầu năm, KSF chi hơn 3.200 tỷ đồng để mua cổ phần tại loạt công ty như Sunshine Tây Hồ, DIA, và CTCP Chứng khoán SmartMind. Đồng thời, KSF còn phát hành gần 600 triệu cổ phiếu để hoán đổi toàn bộ cổ phần tại Sunshine Homes (SSH) theo tỷ lệ 1:1,6.
Sau hoán đổi, vốn điều lệ KSF tăng từ 3.000 tỷ đồng lên gần 9.000 tỷ đồng. Tổng tài sản cuối quý 3 đạt gần 79.000 tỷ đồng, gấp gần 4 lần đầu năm. Tuy nhiên, kết quả kinh doanh vẫn còn khoảng cách lớn so với kế hoạch khi doanh thu mới đạt 5.400 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế chỉ khoảng 2.000 tỷ, thấp hơn đáng kể so với mục tiêu 50.000–60.000 tỷ doanh thu và 8.000–12.000 tỷ lợi nhuận.
Cũng trong xu hướng tận dụng giá trị tài sản để tạo dòng tiền, CTCP Dịch vụ Tổng hợp Sài Gòn (Savico, SVC) ghi nhận lợi nhuận quý 3 cao đột biến, lên tới 364 tỷ đồng, tăng gần 5.800%. Khoản lợi nhuận đến từ thương vụ bán dự án khu dân cư cao cấp Long Hòa – Cần Giờ gần 30 ha, mang về hơn 619 tỷ đồng qua hình thức đấu giá, bên nhận chuyển nhượng là CTCP Hạ tầng Gelex. Nhờ đó, tổng tài sản SVC tăng 35%, đạt gần 12.100 tỷ đồng.
Phát Đạt (PDR) cũng nằm trong nhóm doanh nghiệp đẩy mạnh cơ cấu lại hệ sinh thái. Doanh thu quý 3 đạt gần 507 tỷ đồng, gấp 195 lần cùng kỳ nhờ chuyển nhượng sản phẩm từ hai dự án lớn: Bắc Hà Thanh (Quy Nhơn Iconic) và Kỳ Đồng (TP.HCM), thu về hơn 400 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, PDR đã thông qua chủ trương bán 79% vốn tại Công ty TNHH Đầu tư BĐS Cao tầng Thuận An 1 chỉ sau hơn 1 tháng thành lập. Tiếp đó, PDR cũng thông qua chuyển nhượng 99% cổ phần tại CTCP Đầu tư Bắc Cường với giá không dưới 1.100 tỷ đồng.
Chưa dừng lại, HĐQT PDR cho phép công ty con là CTCP BĐS Đầu tư & Phát triển Cao ốc Bình Dương mua thêm gần 19 triệu cổ phần phát hành mới từ Cao ốc Thiên Long – một công ty con khác. Đồng thời, cho phép chuyển nhượng toàn bộ cổ phần tại Thiên Long cho nhà đầu tư trong/ngoài nước. Cả hai đơn vị này đều do PDR nắm trên 99% vốn.
Bức tranh M&A bất động sản cuối năm 2025 đang diễn ra sôi động trong với hai xu hướng rõ nét. Nhiều doanh nghiệp đang cơ cấu tài sản để thu hồi dòng tiền, trong khi một số khác bành trướng hệ sinh thái, chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới. Dù kết quả tài chính ngắn hạn có sự phân hóa, nhưng xu hướng tái cấu trúc danh mục đang mở ra những tín hiệu phục hồi cho thị trường trong năm tới.
Lê Phong