Khi đường sắt đô thị, đường sắt tốc độ cao và mô hình TOD được đẩy mạnh, khoảng cách địa lý không còn là thước đo duy nhất để đánh giá một bất động sản.
Theo Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE), một căn nhà có giá mua thấp nhưng xa các đầu mối việc làm có thể chưa thực sự “rẻ” nếu chi phí đi lại lớn; ngược lại, bất động sản vùng ven được kết nối tốt bằng metro có thể tạo ra lợi thế kép về giá sở hữu và chi phí sống.
Từ “giá mua” sang “giá sống” của một căn nhà
Sự phát triển của metro và định hướng đô thị theo mô hình TOD đang đặt lại cách thị trường đánh giá vị trí của bất động sản.
Theo VARS IRE, thay vì chỉ nhìn vào giá bán để xác định một căn nhà đắt hay rẻ, người mua cần tính đến tổng chi phí để duy trì cuộc sống tại đó. Ngoài tiền mua hoặc thuê nhà, các khoản chi cho nhiên liệu, gửi xe, bảo dưỡng phương tiện và đặc biệt là thời gian di chuyển đều là những chi phí thực tế. Từ đó, cần phân biệt giữa “nhà ở giá thấp” và “nhà ở có chi phí sống thấp”.
Một căn nhà ở xa trung tâm có thể có giá thấp hơn đáng kể, nhưng nếu cư dân phải mất nhiều thời gian di chuyển mỗi ngày và phụ thuộc lớn vào phương tiện cá nhân thì tổng chi phí trong suốt thời gian sinh sống có thể không thấp.
Metro “định giá lại” bất động sản.
Ngược lại, một bất động sản nằm tại khu vực có giá mua vừa phải nhưng được kết nối hiệu quả với metro có thể tạo ra điểm cân bằng mới. Người mua giảm áp lực vốn ban đầu, đồng thời có cơ hội cắt giảm chi phí đi lại trong dài hạn.
VARS IRE cho rằng, các khu vực vệ tinh có giá nhà thấp hơn khoảng 25-40% so với khu vực trung tâm nhưng có khả năng kết nối thuận tiện với metro có thể sở hữu lợi thế đáng kể khi bài toán nhà ở được nhìn dưới góc độ tổng chi phí sống.
Thậm chí, nếu một gia đình tiết kiệm khoảng 4 triệu đồng mỗi tháng cho nhiên liệu, gửi xe, bảo dưỡng và các chi phí liên quan, khoản tiết kiệm này tương đương khoảng 480 triệu đồng sau 10 năm và 960 triệu đồng sau 20 năm.
Đó mới chỉ là phần chi phí có thể quy đổi trực tiếp thành tiền. Thời gian tiết kiệm được từ việc rút ngắn hành trình đi làm, đưa đón con hoặc tiếp cận dịch vụ cũng mang giá trị không nhỏ.
Theo cách tiếp cận này, khả năng kết nối đang dần trở thành một thành phần trong giá trị bất động sản. Câu hỏi “cách trung tâm bao xa” có thể từng bước nhường chỗ cho câu hỏi thực tế hơn: “mất bao lâu để đến nơi cần đến và phải trả bao nhiêu cho hành trình đó?”
Gần metro chưa đủ, quan trọng là kết nối thực chất
Tuy nhiên, VARS IRE lưu ý lợi thế từ metro không tự động xuất hiện chỉ vì một dự án nằm gần nhà ga.
Một dự án có thể cách ga khoảng 500 m trên bản đồ nhưng nếu đường đi bộ không thuận tiện, thiếu vỉa hè, khó sang đường, kết nối xe buýt hạn chế hoặc xung quanh thiếu dịch vụ thiết yếu thì khả năng hưởng lợi từ TOD có thể thấp hơn nhiều so với kỳ vọng.
TOD không đơn thuần là xây nhà cạnh tuyến metro mà là hình thành một hệ thống kết nối thuận tiện giữa nơi ở với nơi làm việc, trường học, thương mại và dịch vụ.
Sự phát triển của metro và định hướng đô thị theo mô hình TOD đang đặt lại cách thị trường đánh giá vị trí của bất động sản.
Vì thế, người mua không chỉ nên nhìn vào con số khoảng cách tới nhà ga mà cần đánh giá cả hành trình thực tế. Hai dự án cùng cách ga 500 m hoàn toàn có thể có giá trị sử dụng khác nhau nếu điều kiện kết nối không giống nhau.
Một dự án có lối đi bộ thuận tiện, kết nối tốt với xe buýt, có dịch vụ xung quanh và giúp cư dân tiếp cận nhanh các trung tâm việc làm sẽ có lợi thế lớn hơn so với dự án chỉ có lợi thế về khoảng cách trên bản đồ.
Đặc biệt với bất động sản vùng vệ tinh, metro và đường sắt tốc độ cao có thể làm thay đổi bài toán đánh đổi giữa giá nhà và khoảng cách. Chẳng hạn, một căn hộ ở vùng ven có giá thấp hơn đáng kể so với trung tâm nhưng vẫn kết nối thuận tiện bằng phương tiện công cộng có thể trở thành lựa chọn đáng cân nhắc đối với người mua lần đầu hoặc nhóm có ngân sách hạn chế.
Theo VARS IRE, dữ liệu nghiên cứu trong 2 năm qua cho thấy những dự án có kết nối thuận tiện tới ga metro ghi nhận mức tăng giá cao hơn khoảng 10-20% so với mức tăng chung của thị trường.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng nhấn mạnh cần thận trọng khi đánh giá con số này. Metro tại Việt Nam mới bước vào giai đoạn phát triển và vận hành trong những năm gần đây, do đó dữ liệu lịch sử chưa đủ dài để kết luận đầy đủ về tác động của giao thông công cộng lên giá bất động sản.
Điều đó đồng nghĩa nhà đầu tư không nên mặc nhiên cộng trước toàn bộ “giá trị tương lai” của metro vào giá bất động sản hiện tại, đặc biệt với các tuyến mới chỉ dừng ở quy hoạch hoặc chưa xác định rõ tiến độ triển khai.
VARS IRE cho rằng, mức độ hưởng lợi của từng dự án sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, gồm khoảng cách và khả năng tiếp cận nhà ga, kết nối xe buýt, mật độ việc làm, hệ thống dịch vụ xung quanh, chất lượng không gian đô thị và sự thuận tiện của hành trình hàng ngày.
Trong bối cảnh Việt Nam đang tăng tốc phát triển mạng lưới đường sắt đô thị, đường sắt tốc độ cao và TOD, những yếu tố này có thể trở thành một lớp giá trị mới của bất động sản.
Khi đó, thị trường sẽ không chỉ phân loại nhà ở theo tiêu chí “gần hay xa trung tâm” mà có thể đánh giá dựa trên khả năng tiếp cận và tổng chi phí sống.
Một bất động sản vùng ven có giá bán hợp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực và được kết nối tốt có thể trở thành lựa chọn cạnh tranh với những sản phẩm đắt đỏ trong khu vực lõi. Nhưng lợi thế chỉ thực sự hình thành khi hạ tầng được triển khai đúng tiến độ và kết nối đáp ứng được nhu cầu đi lại thực tế.
Cuối cùng, metro có thể làm thay đổi giá trị bất động sản, nhưng không phải mọi dự án nằm trong vùng ảnh hưởng đều hưởng lợi như nhau. Người mua vẫn cần bắt đầu từ bài toán căn bản nhất: khả năng tài chính, nhu cầu ở thực và hành trình sống của gia đình.
Bởi trong một đô thị ngày càng được tổ chức quanh các hành lang giao thông công cộng, người dân không chỉ mua một căn nhà. Họ đang mua cả khả năng tiếp cận một cuộc sống thuận tiện hơn với chi phí hợp lý hơn.
Thiên An