Thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã gánh tăng trưởng tín dụng của nhiều ngân hàng trong nửa đầu năm nay. Tuy nhiên, trước tình hình nền kinh tế còn nhiều khó khăn, hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng như thu nhập của người dân đều bị ảnh hưởng, dẫn tới chất lượng tín dụng bất động sản cũng tiềm ẩn những rủi ro.
Ngân hàng đổ mạnh tiền cho vay bất động sản
Theo Ngân hàng Nhà nước, từ năm 2018 đến nay dư nợ đối với lĩnh vực bất động sản gồm cả kinh doanh bất động sản và mục đích tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản luôn tăng cao. Trong đó, riêng năm 2019 tín dụng cho vay bất động sản tăng đột biến 23,26%, đạt ngưỡng 1,6 triệu tỷ đồng, trong thời điểm dịch bệnh 2020-2021 thì dư nợ bất động sản hằng năm vẫn tăng lần lượt là 12,06% và 15,7%.
Tiếp đó năm 2022 dư nợ bất động sản tăng mạnh trở lại, đạt mức 2,58 triệu tỷ đồng, tăng 23,91% so với cùng kỳ năm trước. Trong năm 2023, tín dụng cho vay bất động sản tiếp tục tăng 11,81%, đạt ngưỡng 2,88 triệu tỷ đồng.
Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến 31/5/2024, dư nợ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản tăng 4,61% so với cuối năm 2023, chiếm 21,51% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, chiếm tỷ trọng lớn là tín dụng bất động sản phục vụ mục đích tự sử dụng (chiếm khoảng 60% tổng dư nợ tín dụng bất động sản, tăng 1,15% so với cuối năm 2023). Còn dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tăng trưởng 10,29% so với cuối năm 2023, chiếm tỷ trọng khoảng 40% trong tổng dư nợ.
Với dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế tính đến cuối tháng 5 đạt hơn 14,034 triệu tỷ, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản là khoảng 3,019 triệu tỷ đồng, tăng hơn 133.000 tỷ so với hồi đầu năm. Đây là lần đầu tiên dư nợ lĩnh vực bất động sản vượt mốc 3 triệu tỷ đồng và đồng thời là mức cao kỷ lục.
Trong đó, dư nợ tín dụng bất động sản phục vụ mục đích tự sử dụng ở mức 1,811 triệu tỷ đồng, tăng 20.600 tỷ và dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản là hơn 1,207 triệu tỷ, tăng 112.700 tỷ đồng.
Theo giới phân tích, thị trường bất động sản bắt đầu hồi phục và mặt bằng lãi suất cho vay ở mức thấp đã làm gia tăng nhu cầu vay vốn của các chủ đầu tư và hỗ trợ nhu cầu mua nhà.
Rủi ro nợ xấu bất động sản gia tăng
Ngân hàng Nhà nước cho biết, tỷ lệ dư nợ tín dụng với bất động sản chủ yếu là dư nợ trung và dài hạn. Trong giai đoạn 2015 - 2023, tín dụng với lĩnh vực bất động sản chiếm tỷ trọng 18-21% tổng dư nợ nền kinh tế. Điều này cho thấy các giải pháp, nỗ lực của Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương trong việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản đang dần phát huy hiệu quả.
Tuy nhiên, trước tình hình nền kinh tế còn nhiều khó khăn, hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng như thu nhập của người dân đều bị ảnh hưởng, dẫn tới chất lượng tín dụng bất động sản cũng tiềm ẩn những rủi ro.
Báo cáo mới đây của Chứng khoán VPBank (VPBankS) cũng đưa ra nhận định, bất động sản là một lĩnh vực hấp dẫn đối với hoạt động cho vay ngân hàng do nhu cầu cao và ổn định, cùng với tài sản thế chấp mạnh, giúp giảm rủi ro nợ xấu. Tuy nhiên, sự tăng trưởng của thị trường có thể không bền vững, gây ra rủi ro nếu giá trị tài sản giảm.
Ngoài ra, các khoản vay bất động sản là dài hạn, có thể ràng buộc vốn và hạn chế khả năng theo đuổi các cơ hội sinh lời khác của ngân hàng. Do nhu cầu vốn cho nhà ở là rất lớn nên còn rất nhiều dư địa cho vay cho ngành ngân hàng, tuy nhiên, tiềm ẩn rủi ro nợ xấu gia tăng.
Ngân hàng Thế giới (WB) nhận định nền kinh tế Việt Nam được dự báo tăng trưởng 6,1% trong năm 2024 và tăng tốc lên đến 6,5% trong các năm 2025 - 2026. Diễn biến thị trường bất động sản cũng cho thấy dấu hiệu phục hồi và dự báo sẽ xoay chiều vào cuối 2024 và đầu 2025 sau khi giải quyết được tình trạng đóng băng thị trường trái phiếu doanh nghiệp và Luật Đất đai có hiệu lực.
Tuy nhận định thị trường bất động sản cho thấy dấu hiệu phục hồi, nhưng WB đánh giá "các nhà đầu tư vẫn thận trọng". Niềm tin của các nhà đầu tư vẫn ở mức thấp và ngành bất động sản phải đối mặt với rủi ro tài chính vì nợ xấu của các doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà tăng lên khoảng 2,73% tổng dư nợ trong năm 2023, từ mức 1,7% năm 2022.
Đánh giá về tình hình cấp tín dụng liên quan đến thị trường bất động sản, Ngân hàng Nhà nước nhận định các dự án bất động sản thường có thời gian thu hồi vốn dài, trong khi nguồn vốn của các tổ chức tín dụng là ngắn hạn nên các tổ chức tín dụng phải đối mặt với rủi ro khi cho vay.
Cũng theo Ngân hàng Nhà nước, một số tổ chức tín dụng có tỷ trọng tín dụng bất động sản cao trên tổng dư nợ còn cao, tiềm ẩn rủi ro tín dụng.
Theo ghi nhận sau nửa đầu năm 2024, Nam A Bank có dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản tăng từ 12.802 tỷ đồng lên 16.849 tỷ đồng, tức tăng gần 32%. Còn tại MSB, lĩnh vực cho vay bất động sản và cơ sở hạ tầng tăng từ 8,83% ở cuối quý 4/2023 lên 9,18% vào cuối quý 2/2024, tương đương khoảng hơn 15.280 tỷ đồng...
TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, các ngân hàng nên có một kế hoạch cho vay mang tính chất đồng đều hơn, phân phối tín dụng đồng đều hơn giữa tín dụng bất động sản và tín dụng giữa các ngành nghề khác. Bởi, không ít doanh nghiệp bất động sản đã sử dụng đòn bẩy tài chính gấp 4 - 5 lần so với vốn chủ sở hữu để phát triển ồ ạt dự án. Khi tỷ lệ đòn bẩy càng lớn, rủi ro vỡ nợ càng nhiều.
"Với những nghi ngại về rủi ro nợ xấu, nhiều ngân hàng cũng đang có xu hướng chuyển sang cho vay những lĩnh vực ít rủi ro hơn lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, bất động sản vẫn là ngành chiếm tỷ lệ tín dụng cho vay cao bởi lợi nhuận ngành này đem lại, nhất là trong bối cảnh thị trường đang ấm trở lại", TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định.
Các ngân hàng hiện nay rất muốn cho doanh nghiệp bất động sản vay vốn nhưng không cho vay được vì phải cân nhắc nhiều yếu tố như: doanh nghiệp vay vốn có tài sản đảm bảo hay không, chất lượng tài sản đảm bảo, hiệu quả dự án đầu tư của doanh nghiệp,... từ đó lựa chọn dự án hấp dẫn thị trường, sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu thị trường để cho vay. Bởi nếu không cho vay bất động sản thì các ngân hàng cũng khó đạt mục tiêu tăng trưởng tín dụng.
Trung Anh