Tín dụng vẫn đổ mạnh vào bất động sản, nhưng nhiều doanh nghiệp địa ốc tiếp tục than khó tiếp cận vốn khi áp lực thanh khoản ngân hàng gia tăng và room tín dụng bị kiểm soát chặt.
Theo số liệu từ Vụ Tín dụng các ngành kinh tế thuộc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến ngày 28/4/2026, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đã vượt mốc 19,4 triệu tỷ đồng, tăng 4,42% so với cuối năm 2025.
Đây là mức tăng cho thấy dòng vốn tín dụng đang tiếp tục được đẩy mạnh ra nền kinh tế trong bối cảnh Chính phủ ưu tiên mục tiêu phục hồi tăng trưởng. Tuy nhiên, phía sau những con số tăng trưởng ấy, áp lực về dòng tiền đối với thị trường bất động sản vẫn đang hiện hữu ngày một rõ nét.
Dù Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chưa công bố chi tiết tốc độ tăng trưởng tín dụng riêng cho lĩnh vực bất động sản tại thời điểm cuối tháng 4, nhưng các báo cáo từ Bộ Xây dựng cho thấy quy mô vốn đổ vào khu vực này đang ở mức rất lớn.
Tính đến cuối tháng 2/2026, tổng dư nợ tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản đã lên tới 2,235 triệu tỷ đồng, tăng 11,7% so với quý IV/2025 và tăng tới 43% so với cùng kỳ năm trước. Những con số này phản ánh thực tế rằng bất động sản vẫn là “điểm hút vốn” lớn của hệ thống ngân hàng, bất chấp những cảnh báo liên tục về rủi ro thanh khoản và nguy cơ mất cân đối dòng tiền.
Báo cáo tài chính quý I/2026 của nhiều ngân hàng thương mại tiếp tục cho thấy tín dụng bất động sản chưa hề hạ nhiệt. Tại VPBank, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản trong quý đầu năm tăng tới 15%, cao hơn đáng kể so với mức tăng trưởng tín dụng chung 10,3% của chính ngân hàng này.
Đại diện ngân hàng lý giải rằng nhiều dự án từng bị đình trệ pháp lý nay đã được tháo gỡ, buộc các nhà băng phải tiếp tục giải ngân để chủ đầu tư hoàn thiện dự án và đưa sản phẩm ra thị trường. Điều đó cho thấy dòng vốn tín dụng hiện không chỉ đóng vai trò hỗ trợ tăng trưởng mà còn trở thành “ống thở” giúp nhiều doanh nghiệp địa ốc duy trì sự tồn tại sau giai đoạn đóng băng kéo dài.
Tuy nhiên, nghịch lý nằm ở chỗ: dù tín dụng bất động sản trên sổ sách vẫn tăng mạnh, cộng đồng doanh nghiệp địa ốc lại liên tục than khó trong việc tiếp cận vốn. Tại hội thảo “Khơi thông dòng vốn” diễn ra chiều 20/5, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, bày tỏ lo ngại khi hạn mức tăng trưởng tín dụng năm 2026 dự kiến chỉ khoảng 15%, tương đương khoảng 2 triệu tỷ đồng, thấp hơn đáng kể so với lượng vốn thực tế đã được bơm ra thị trường trong năm 2025.
Theo ông Châu, trong bối cảnh các kênh huy động vốn khác như trái phiếu hay phát hành cổ phiếu vẫn chưa hồi phục hoàn toàn, dòng vốn ngân hàng tiếp tục là “bà đỡ” quan trọng nhất của thị trường địa ốc. Nếu tín dụng bị siết quá mạnh, doanh nghiệp sẽ ngay lập tức rơi vào trạng thái thiếu dòng tiền, dự án chậm triển khai, nguồn cung tiếp tục suy giảm và thị trường khó có cơ hội phục hồi bền vững.
Tín dụng vẫn đổ mạnh vào bất động sản, nhưng nhiều doanh nghiệp địa ốc tiếp tục than khó tiếp cận vốn khi áp lực thanh khoản ngân hàng gia tăng và room tín dụng bị kiểm soát chặt.
Không chỉ lo ngại về room tín dụng, lãnh đạo HoREA còn cho rằng mặt bằng lãi suất thực tế vẫn là gánh nặng rất lớn đối với doanh nghiệp. Dù Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết lãi suất cho vay đã giảm khoảng 0,5%, song theo phản ánh từ doanh nghiệp, mức lãi vay thực tế mà họ phải tiếp cận vẫn cao hơn nhiều so với khả năng chịu đựng của thị trường. Vì vậy, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị cơ quan điều hành cần xem xét cơ chế điều chỉnh hạn mức tín dụng linh hoạt hơn, thay vì áp dụng cứng cho toàn hệ thống.
Đồng quan điểm, ông Trần Văn Hiếu, Tổng Giám đốc OBC Holding, cho rằng chính sách tín dụng hiện nay vẫn tồn tại một bất cập lớn khi các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu thực đang bị “đánh đồng” với những phân khúc có tính đầu cơ cao như bất động sản nghỉ dưỡng hay cao cấp. Theo ông Hiếu, việc áp cùng mặt bằng lãi suất và điều kiện tín dụng cho mọi phân khúc đã vô tình đẩy chi phí vốn tăng cao, khiến giá nhà tiếp tục leo thang và gây khó khăn cho mục tiêu an sinh xã hội.
Ông cho rằng cần phải có sự phân loại rõ ràng giữa các nhóm bất động sản thay vì quản lý theo tư duy “cào bằng”. Những dự án nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là phân khúc vừa túi tiền và nhà ở dành cho đại đa số người dân, cần được hưởng cơ chế tín dụng riêng với lãi suất phù hợp hơn. Nếu không, chi phí vốn ngày càng phình to sẽ tiếp tục bị cộng trực tiếp vào giá bán, đẩy giấc mơ an cư của người dân ngày càng xa vời.
Trước áp lực ngày càng lớn từ phía doanh nghiệp, đại diện Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng đưa ra những phản hồi khá thẳng thắn về định hướng điều hành chính sách tiền tệ. Ông Nguyễn Phi Lân cho biết tốc độ tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản hiện vẫn cao hơn mức bình quân của toàn hệ thống. Tuy nhiên, nếu ưu tiên quá mức cho một lĩnh vực, đặc biệt là bất động sản, các ngành nghề khác trong nền kinh tế, nhất là doanh nghiệp vừa và nhỏ, sẽ càng khó tiếp cận vốn hơn.
Theo đại diện NHNN, áp lực lớn nhất hiện nay nằm ở sự lệch pha giữa tăng trưởng tín dụng và tăng trưởng huy động vốn. Trong năm 2025, tín dụng toàn hệ thống tăng trên 19% trong khi huy động vốn chỉ tăng khoảng 14%. Đến giữa tháng 5/2026, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế tiếp tục tăng 18,3% so với cùng kỳ nhưng huy động vốn chỉ tăng gần 14,9%. Khoảng cách ngày càng lớn này đang tạo sức ép đáng kể lên thanh khoản ngân hàng và buộc cơ quan điều hành phải đặt mục tiêu ổn định vĩ mô lên hàng đầu.
Nói cách khác, trong bối cảnh nguồn vốn huy động không theo kịp tốc độ cho vay, việc tiếp tục nới mạnh tín dụng cho bất động sản sẽ tiềm ẩn rủi ro hệ thống rất lớn. Đó cũng là lý do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam khẳng định không thể dành sự ưu tiên đặc biệt cho bất kỳ lĩnh vực nào, kể cả bất động sản, nếu muốn duy trì sự an toàn của toàn bộ hệ thống tài chính.
Trước thực tế đó, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản không thể tiếp tục phụ thuộc gần như tuyệt đối vào vốn vay ngân hàng như nhiều năm qua. Muốn phát triển bền vững, thị trường cần được tái cấu trúc dựa trên bốn trụ cột vốn quan trọng gồm: tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư và dòng vốn ngoại.
Trong đó, tín dụng ngân hàng chỉ nên đóng vai trò hỗ trợ các dự án có pháp lý minh bạch, dòng tiền rõ ràng và nhu cầu thực. Song song với đó, doanh nghiệp cần chủ động khơi thông kênh trái phiếu để tạo nguồn vốn trung và dài hạn, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào vốn vay ngắn hạn từ ngân hàng. Ngoài ra, việc thúc đẩy các quỹ đầu tư, mô hình REITs và tăng cường hoạt động M&A nhằm thu hút vốn ngoại được xem là giải pháp lâu dài giúp thị trường vượt qua giai đoạn tái cấu trúc đầy áp lực hiện nay.
Hiện Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng đang tiến hành rà soát, phân loại từng nhóm bất động sản để xây dựng cơ chế điều hành phù hợp hơn. Mục tiêu xuyên suốt của cơ quan quản lý là hướng dòng vốn vào các dự án có giá trị thực, có khả năng hoàn thiện, tạo ra nguồn cung thực cho thị trường và đóng góp cho nền kinh tế, thay vì tiếp tục nuôi dưỡng các hoạt động đầu cơ mang tính rủi ro cao.
Thanh Cao