Nghịch lý 'lãi kép kỳ lạ' trên thị trường căn hộ cho thuê

Dù tỷ suất cho thuê căn hộ liên tục giảm, nhiều nhà đầu tư vẫn vui với lãi khi giá trị tài sản tăng mạnh. Dòng tiền mỏng nhưng giá nhà leo thang tạo nên nghịch lý “lãi kép”: vừa đau đầu vì lợi suất thấp, vừa dễ chịu khi tài sản phình to. Tiền thuê tăng nhẹ, giá căn hộ tăng theo cấp số nhân, đẩy nhà đầu tư vào cuộc chơi dài hạn đầy toan tính.

Nhà đầu tư lãi kép

Anh Nguyễn Hải Trụ, một nhà đầu tư gốc Hà Nội, rót vốn vào căn hộ 70m² tại khu Đông TP.HCM từ năm 2020 và đều đặn thu về hơn 100 triệu đồng/năm từ hoạt động cho thuê. Hiện giá thuê căn hộ của anh đạt khoảng 16 triệu đồng/tháng, tăng thêm 1 triệu so với năm 2024. Dòng tiền ổn định này khiến anh Trụ tin rằng mình đang được hưởng lợi kép, khi giá trị tài sản cũng liên tục leo thang theo từng quý. Căn hộ mua với giá hơn 2,8 tỷ đồng nay được rao bán không dưới 4,6 tỷ đồng.

“Tính toán kỹ thì tỷ suất cho thuê chỉ hơn 2%/năm, thấp hơn nhiều so với gửi tiết kiệm. Nhưng đây là ‘cơn đau đầu dễ chịu’, bởi đa phần nhà đầu tư căn hộ cho thuê hiện nay đều đặt cược vào tương lai, theo phương châm mua bằng kỳ vọng và bán khi giá đã trưởng thành”, anh Trụ chia sẻ.

Không riêng anh Trụ, nhiều người bạn đầu tư cùng thời với anh cũng đang bình thản trước việc lợi suất cho thuê sụt giảm. Anh Trần Quang Phú, một nhà đầu tư đến từ Hà Nội, đang sở hữu căn hộ 50m² ở Thủ Đức, cho biết sự chênh lệch giữa dòng tiền và giá trị tài sản ngày càng rõ. Chỉ trong một năm, tiền thuê tăng từ 8 lên 9,5 triệu đồng/tháng, nhưng giá căn hộ của anh lại từ 2 tỷ vọt lên gần 3,3 tỷ đồng. Tốc độ tăng giá vượt xa mức tăng tiền thuê khiến lợi suất cho thuê chỉ ở mức trên dưới 2%.

Trong khi đó, chị Lê Thảo My, một nhà đầu tư trẻ mới rời ngành ngân hàng, sở hữu căn hộ 58m² tại Bình Thạnh, cũng đang gặp bài toán tương tự. Suốt một năm, giá thuê căn hộ của chị chỉ tăng nhẹ 700.000 đồng/tháng, nhưng giá thị trường lại tăng gần 30%. “Nếu chỉ nhìn lợi suất thì hơi buồn, nhưng xét tổng tài sản thì vẫn thấy vui. Đầu tư lúc này là nhẫn nại mà hưởng kết quả lâu dài”, chị My nói.

Ngay cả phân khúc căn hộ cao cấp cũng không ngoại lệ. Anh Vũ Khánh Duy, chủ sở hữu một căn 2 phòng ngủ tại Thảo Điền, cho biết mức tăng giá thuê gần như chững lại, trong khi giá trị tài sản lại tăng hơn 20% trong vòng một năm. “Đây là trò chơi đường dài. Ai mong đợi tiền thuê tăng mạnh thì dễ thất vọng, nhưng ai nhìn vào tổng giá trị tài sản thì lại thấy mình đi đúng hướng”, anh Duy nhận xét.

Kết quả khảo sát thị trường cũng phản ánh rõ xu hướng này. Báo cáo của PropertyGuru Việt Nam cho thấy tỷ suất cho thuê căn hộ tại TP.HCM đã giảm từ 2,8% năm 2024 xuống khoảng 2,2% ở thời điểm hiện tại. Nhà phố, nhà riêng thậm chí thấp hơn, chỉ quanh mức 1,8%. Trường hợp ông Nguyễn Văn Lộc, sở hữu căn nhà phố trị giá khoảng 10 tỷ đồng tại Thủ Đức nhưng chỉ cho thuê được 15 triệu đồng/tháng, cho thấy tỷ suất sinh lời gần như chạm đáy.

Những diễn biến trên đã và đang phác họa một thực tế: giá thuê có tăng nhưng vẫn bị “đè” bởi tốc độ tăng giá nhà vượt trội. Lợi suất cho thuê từ đó ngày càng teo tóp, tạo nên nghịch lý quen thuộc, nhà đầu tư vừa đau đầu vì dòng tiền mỏng, vừa… dễ chịu khi giá trị tài sản tiếp tục phình ra theo thời gian.

Nghịch lý giá nhà tăng nóng – lợi suất cho thuê “tụt lại phía sau”

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt (CBRE Việt Nam) cho rằng thị trường căn hộ đang chứng kiến một nghịch lý kéo dài suốt nhiều năm: giá bán tăng quá nhanh, trong khi giá thuê lại “ì ạch” bám đuổi phía sau.

Theo ông Kiệt, giá căn hộ đã có giai đoạn tăng trung bình 20–30%/năm và thậm chí chạm mức 40% ở một số dự án đặc biệt khan hiếm. Ngược lại, giá thuê, vốn phụ thuộc nhiều vào sức cầu thực và thu nhập người dân chỉ tăng đều đặn 5–10%/năm và chịu cú sụt mạnh sau Covid-19 trước khi hồi phục chậm chạp.

Khi “mẫu số” là giá trị tài sản tăng với tốc độ quá nóng, còn “tử số” là tiền thuê tăng nhỏ giọt, tỷ suất sinh lời tất yếu bị kéo xuống. Bài toán càng trở nên phức tạp khi TP.HCM đang đối mặt với cấu trúc nguồn cung lệch pha: phân khúc cao cấp dư thừa, trong khi căn hộ trung cấp và vừa túi tiền lại thiếu hụt nghiêm trọng.

Trong bối cảnh các dự án mới liên tục thiết lập mặt bằng giá 120–150 triệu đồng/m², thậm chí một số dự án hạng sang chạm 180–200 triệu đồng/m², việc khai thác cho thuê để bù đắp dòng vốn trở nên ngày càng xa vời. Đơn cử, khu Đông, từng là “thiên đường” của nhà đầu tư cho thuê đang chứng kiến cuộc cạnh tranh gay gắt khi nguồn cung cao cấp đổ về quá lớn. Giá thuê vì thế không thể tăng tương xứng với giá bán, khiến bài toán lợi suất ngày càng “mất cân đối”.

Ngay cả Bình Dương, thị trường vệ tinh vốn nổi tiếng “ăn chắc mặc bền” cũng không thoát khỏi xu hướng chung. Tỷ suất cho thuê khu vực này đã giảm từ 4,4% xuống còn 3,9%, phản ánh sự lệch pha giữa tốc độ tăng giá bán với khả năng hấp thụ của người thuê.

Điểm đáng chú ý là: dù tỷ suất cho thuê giảm, giá thuê thực tế vẫn tăng so với những năm trước. Nghĩa là dòng tiền không mất đi, chỉ là hiệu quả đầu tư tính trên giá trị tài sản bị thu hẹp do giá căn hộ tăng quá nhanh. Hay nói cách khác, nhà đầu tư rơi vào tình cảnh “đau đầu mà vẫn có lãi”: dòng tiền đều, tài sản tăng giá, nhưng tỷ suất thì co lại đến mức khó coi.

Thế nhưng, theo giới phân tích, “cơn đau đầu dễ chịu” này không hẳn vô hại. Khi lợi suất cho thuê không còn đủ hấp dẫn để bù chi phí sở hữu và vận hành tài sản (phí quản lý, bảo trì, thuế), quyết định rót vốn bắt đầu trở nên thận trọng hơn. Tâm lý “mua để cho thuê” từng là xu hướng chủ đạo 2016–2020 nay đã suy yếu rõ rệt, nhường chỗ cho tâm thế đầu tư chọn lọc và dài hạn.

Chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển nhận định thị trường đang bước vào thời kỳ đầu tư bền vững, thay vì thời kỳ “vàng ròng” với mức sinh lời 20–25%/năm như trước.

Theo ông, một bất động sản được xem là hiệu quả khi tạo ra lợi nhuận khai thác ổn định ở mức 3–3,5%/năm tính trên tổng vốn đầu tư. Nhưng để đạt ngưỡng này trong bối cảnh mặt bằng giá tăng quá cao, nhà đầu tư buộc phải tính toán kỹ lưỡng hơn: khẩu vị rủi ro, tiềm năng khu vực, tốc độ hoàn thiện hạ tầng và chu kỳ vận động của thị trường.

Với nhóm ưu tiên an toàn, bất động sản dòng tiền vẫn là kênh ổn định, ít biến động, nhưng khó kỳ vọng lợi nhuận vượt trội. Với nhà đầu tư ưa rủi ro, việc săn tìm tài sản tăng giá mạnh lại đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về quy hoạch, phát triển đô thị, dòng dịch chuyển dân cư và tốc độ đô thị hóa từng khu vực.

Trong bối cảnh thị trường vẫn tiếp tục xác lập mặt bằng giá mới, không ít chuyên gia cho rằng “cơn đau đầu dễ chịu” vừa hưởng lợi từ đà tăng giá nhà, vừa phải chấp nhận tỷ suất cho thuê ngày càng co hẹp  sẽ còn kéo dài ít nhất 2–3 năm tới, trước khi thị trường xuất hiện chu kỳ cân bằng mới. Điều này đồng nghĩa, nhà đầu tư sẽ phải sống chung với nghịch lý: tài sản giàu lên nhanh, nhưng dòng tiền thì mãi… chậm chân.

Quang Anh