Tình trạng trái phiếu chậm thanh toán chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường phản ánh thực tế rằng các doanh nghiệp bất động sản vẫn loay hoay trong việc tìm lối ra cho kênh huy động vốn này. Rủi ro cao đến mức nhiều doanh nghiệp buộc phải dè dặt, thậm chí từ bỏ ý định phát hành trái phiếu.
Bài toán chưa có lời giải
Tình trạng chậm thanh toán gốc và lãi trái phiếu trong ngành bất động sản tiếp tục là điểm nóng trên thị trường tài chính. Theo báo cáo mới nhất từ Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), trong tháng 5 vừa qua, đã có ít nhất 5 doanh nghiệp công bố chậm thanh toán trái phiếu, nhiều đơn vị khác cũng thông báo gia hạn hoặc hoãn trả nợ.
Tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp chậm thanh toán tính đến hết tháng 5 ước đạt 53.600 tỷ đồng, trong đó nhóm bất động sản chiếm gần 60%. Đáng chú ý, tình trạng chậm trả không chỉ xuất hiện ở các doanh nghiệp nhỏ, mà còn xảy ra tại những tên tuổi lớn trong ngành.
Một doanh nghiệp địa ốc đang nợ khoảng 5.900 tỷ đồng trái phiếu đã không thể thanh toán đúng hạn vào cuối tháng 5, với lý do dòng tiền bị đình trệ do thị trường tài chính và hoạt động mua bán bất động sản vẫn chưa hồi phục.
Một trong những trường hợp tiêu biểu là Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland, HoSE: NVL). Theo Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), ngày 22/4/2025, Novaland đến hạn thanh toán gần 114,7 tỷ đồng cho lô trái phiếu NVLH2123007, nhưng chỉ trả được hơn 622 triệu đồng, số còn lại gần 114,1 tỷ đồng vẫn chưa được thanh toán.
Trước đó một ngày, công ty cũng mới chi trả hơn 1 tỷ đồng trong tổng số gần 96,6 tỷ đồng phải trả cho lô NVLH2123003. Novaland cho biết nguyên nhân là do chưa thu xếp được nguồn tài chính cần thiết, và hiện đang đàm phán với nhà đầu tư để gia hạn nghĩa vụ trả nợ.
Không chỉ Novaland, nhiều doanh nghiệp khác cũng rơi vào tình trạng tương tự. Đầu tháng 4, Công ty Cổ phần Bông Sen (BongSen) thông báo không thể thanh toán khoản lãi hơn 1.800 tỷ đồng của lô trái phiếu BSENCH2126003 đến hạn vào cuối năm 2024, do tài khoản bị phong tỏa.
Đây là trái phiếu duy nhất còn đang lưu hành của BongSen, có giá trị 4.800 tỷ đồng, phát hành từ năm 2021, đáo hạn vào tháng 10/2026, với lãi suất lên tới 15,75%/năm. Số vốn huy động nhằm phục vụ dự án tại 152 Trần Phú, Quận 5, TP.HCM.
Đáng lo ngại, hiện tượng chậm thanh toán không còn là cá biệt. Từ đầu tháng 4/2024 đến nay, ít nhất 10 doanh nghiệp khác cũng phát đi thông báo bất thường về khả năng thanh toán nợ trái phiếu, gồm CTCP Đầu tư và Cho thuê tài sản TNL, CTCP Đầu tư Xây dựng Xuân Đỉnh, Tập đoàn R&H, Công ty TNHH Nam Land, CTCP Tập đoàn xây dựng Tracodi, CTCP Đầu tư Xây dựng Đại Thịnh Phát, CTCP Đầu tư Việt Tâm...
“Áp lực trả nợ và rủi ro tín dụng vẫn hiện hữu, đặc biệt là trong khối doanh nghiệp bất động sản khi dòng tiền chưa được cải thiện đáng kể,” báo cáo của VDSC nhận định.
Dự kiến trong tháng 6, sẽ có khoảng 15.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán. Áp lực tiếp tục gia tăng trong quý III, khi riêng nhóm bất động sản phải đối mặt với 42.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, tương đương 57% tổng giá trị trái phiếu đến hạn trong kỳ.
Tình trạng trái phiếu chậm thanh toán chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường.
Áp lực tài chính tiếp tục gia tăng
Báo cáo mới nhất của tổ chức xếp hạng tín nhiệm S&I Ratings cho thấy, trong quý I/2025, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp chậm thanh toán lên tới khoảng 21.500 tỷ đồng. Đáng chú ý, trái phiếu lĩnh vực bất động sản chiếm tới 10.400 tỷ đồng, tương đương 49% tổng số nợ. "Áp lực tài chính đối với các doanh nghiệp bất động sản vẫn rất lớn và có xu hướng gia tăng trong thời gian tới", chuyên gia của S&I Ratings nhận định.
Dự báo cho thấy tình hình sẽ còn khó khăn hơn trong các quý tiếp theo. S&I Ratings ước tính, từ quý II đến cuối năm 2025, tổng giá trị trái phiếu đến hạn sẽ vượt 200.000 tỷ đồng, trong đó riêng bất động sản chiếm hơn 103.000 tỷ. Đặc biệt, quý III được dự báo là giai đoạn căng thẳng nhất với 57.500 tỷ đồng trái phiếu địa ốc đến hạn.
Những áp lực khổng lồ từ nghĩa vụ trả nợ trái phiếu khiến các doanh nghiệp bất động sản ngày càng dè dặt trong việc huy động vốn qua kênh này. Thống kê của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, từ đầu năm đến đầu tháng 5, có 11 đợt phát hành trái phiếu ra công chúng với tổng giá trị hơn 23.000 tỷ đồng – song không có đợt nào thuộc về doanh nghiệp bất động sản.
Thị trường và các báo cáo nghiên cứu đều chỉ rõ: gánh nặng nợ trái phiếu vẫn đang đè nặng lên toàn ngành bất động sản. Nguy cơ còn lớn hơn trong năm 2025 khi nhiều khoản nợ được giãn, hoãn theo Nghị định 08 sẽ đồng loạt đáo hạn.
Dù vậy, theo chuyên gia từ FiinRatings, trong bối cảnh môi trường kinh doanh có tín hiệu khởi sắc, các doanh nghiệp bất động sản có thể lên kế hoạch phát hành trái phiếu trở lại nhằm tìm kiếm dòng vốn trung và dài hạn.
Trước nguy cơ rủi ro hệ thống, nhu cầu quản lý chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản càng trở nên cấp thiết. Ngày 9/6, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã cho ý kiến về Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Doanh nghiệp.
Trong đó, một quy định mới được bổ sung: doanh nghiệp chỉ được phát hành trái phiếu riêng lẻ nếu tổng nợ phải trả không vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu (tính theo báo cáo tài chính gần nhất).
Quy định này không áp dụng đối với doanh nghiệp nhà nước, đơn vị phát hành trái phiếu để làm dự án bất động sản, ngân hàng, công ty bảo hiểm, chứng khoán, môi giới bảo hiểm và quản lý quỹ đầu tư.
"Việc siết điều kiện phát hành trái phiếu riêng lẻ là nhằm loại bỏ các doanh nghiệp làm ăn không minh bạch, lợi dụng kẽ hở pháp lý để trục lợi. Những doanh nghiệp tuân thủ quy định, hoạt động minh bạch vẫn có thể huy động vốn hiệu quả qua kênh này", Bộ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Văn Thắng nhấn mạnh.
Quang Anh