Hà Nội và các khu vực phụ cận đang bước vào giai đoạn bùng nổ nguồn cung căn hộ, với hàng chục nghìn sản phẩm dự kiến mở bán từ năm 2026. Tuy nhiên, phần lớn nguồn hàng mới đều thuộc phân khúc cao cấp khiến thị trường đối mặt nguy cơ dư thừa và suy giảm thanh khoản.
Nguồn cung cao cấp ồ ạt quay trở lại, quy mô tiệm cận giai đoạn đỉnh
Từ cuối năm 2025, thị trường căn hộ khu vực phía Đông Hà Nội bắt đầu chứng kiến làn sóng mở bán quy mô lớn. Một tổ hợp 7 tòa tháp tại Văn Giang (Hưng Yên) đã nhận booking hơn 2.000 căn hộ chỉ trong vài tháng, với mức giá thăm dò thị trường khoảng 60 triệu đồng/m2. Con số này mới chỉ tương đương hơn 16% trong tổng nguồn cung khoảng 12.000 căn của toàn dự án.
Đáng chú ý, khi chính thức mở bán đợt đầu, giá căn hộ tại dự án này tăng thêm 10 - 15 triệu đồng/m2 so với mức rumor. Theo đó, căn hộ 1 phòng ngủ diện tích 38 m2 có giá từ 2,5 tỷ đồng (đã gồm VAT, chưa phí bảo trì), trong khi căn 2 phòng ngủ có thể vượt mốc 3,4 tỷ đồng.
Không chỉ riêng Văn Giang, hàng loạt đại đô thị quy mô lớn nằm dọc cao tốc Hà Nội – Hải Phòng như Ocean Park 2 và Ocean Park 3 cũng đang chuẩn bị tung ra thị trường hàng chục nghìn căn hộ. Giữa tháng 11, MIK Group công bố kế hoạch phát triển tới 70 tòa chung cư tại khu vực này, tương đương khoảng 35.000 căn hộ.
Hà Nội và khu vực lân cận dự báo đón một lượng lớn nguồn cung căn hộ trong năm 2026
Một nhà phát triển bất động sản cao cấp khác cũng lên kế hoạch xây dựng 34 tòa chung cư tại hai đại đô thị phía Đông Hà Nội. Trong đó, 15 tòa dự kiến khởi động ngay trong năm tới và bàn giao vào năm 2027. Tổng nguồn cung từ dự án này được ước tính lên tới hàng chục nghìn căn hộ.
Theo dự báo của One Housing, riêng năm 2026, Hà Nội có thể đón thêm khoảng 35.000 căn hộ mới. Tuy nhiên, toàn bộ nguồn hàng này đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn như Masterise Homes, Sunshine, MIK Group.
CBRE cũng dự báo, trong quý 4/2025, thị trường Hà Nội sẽ có thêm khoảng 11.100 căn hộ mới, nâng tổng nguồn cung cả năm lên hơn 32.300 căn. Trong hai năm tiếp theo, đơn vị này dự báo mỗi năm Hà Nội sẽ có trên 33.000 căn hộ mới, mức tương đương giai đoạn cao điểm 2015–2019.
Nguồn cung dồi dào một phần đến từ việc các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ mở bán ngay sau khi có giấy phép, thay vì chờ dự án xây dựng gần hoàn thiện. Theo CBRE, khoản tiền khách hàng thanh toán sớm giúp doanh nghiệp cải thiện dòng tiền, bổ sung vốn lưu động để tiếp tục triển khai các dự án mới, đặc biệt trong bối cảnh nhiều dự án thương mại vừa được tháo gỡ vướng mắc pháp lý.
Giá bán neo cao, thị trường đối mặt nguy cơ dư thừa và suy yếu thanh khoản
Dù nguồn cung căn hộ được dự báo tăng mạnh, nhiều chuyên gia cảnh báo rủi ro dư thừa có thể sớm xuất hiện khi cơ cấu sản phẩm mất cân đối nghiêm trọng. Phần lớn giỏ hàng mới đều nằm ở phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu ở thực của thị trường lại tập trung vào nhà ở vừa túi tiền.
Dữ liệu của CBRE cho thấy, đến cuối quý 3/2025, giá bán thứ cấp căn hộ tại Hà Nội đã đạt bình quân 91 triệu đồng/m2, cao gấp ba lần so với mặt bằng giá cách đây 10 năm. Mức giá này được đánh giá là vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân, đặc biệt là nhóm người mua ở thực.
Khi giá bán duy trì ở vùng cao, thị trường có nguy cơ rơi vào trạng thái bão hòa. Bên bán không sẵn sàng giảm giá, trong khi người mua thận trọng trước rủi ro, khiến thanh khoản suy yếu. Kịch bản này từng xảy ra trong giai đoạn 2007 - 2011, khi giá nhà đất tăng quá nhanh, tín dụng bị siết chặt và giao dịch gần như đóng băng.
Giá liên tục tăng khiến nhiều chuyên gia lo ngại về khả năng đóng băng thanh khoản
Trả lời về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, nhu cầu lớn nhất của thị trường hiện nay vẫn là nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, trong ba năm trở lại đây, nguồn cung chủ yếu lại là bất động sản cao cấp, giá trị lớn, phục vụ nhu cầu đầu tư và đầu cơ. Dữ liệu của VARS cho thấy, trong 9 tháng đầu năm, 42% nguồn cung căn hộ tại Hà Nội thuộc phân khúc có giá từ 80 - 200 triệu đồng/m2.
Ngay cả các khu vực vùng ven, vốn được kỳ vọng là nơi cung cấp nhà ở giá hợp lý cũng ghi nhận mặt bằng giá ngày càng đắt đỏ, chỉ thấp hơn khu vực trung tâm một khoảng cách không lớn. Trong khi đó, căn hộ bình dân gần như biến mất khỏi thị trường. Loại hình này hiện chỉ chiếm khoảng 3% lượng hàng mở bán, chủ yếu là nhà ở xã hội, đồng nghĩa với việc nhà thương mại giá rẻ hầu như không còn.
Trước thực trạng này, nhiều chuyên gia cho rằng bên cạnh việc phát triển nhà ở xã hội, Nhà nước cần có cơ chế khuyến khích phát triển nhà thương mại vừa túi tiền, đồng thời hỗ trợ người trẻ mua căn nhà đầu tiên. Khi phân khúc này quay trở lại vị trí trung tâm của thị trường, bất động sản mới có thể cân bằng giữa nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực.
Bộ Xây dựng cũng từng nhận định cần điều chỉnh hợp lý quy định về tiền sử dụng đất, đồng thời đẩy mạnh các chính sách thúc đẩy phân khúc nhà ở phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân. Cơ quan này cho biết đang hoàn thiện đề án thí điểm Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý, nhằm tăng tính minh bạch và ổn định cho thị trường.
Lê Phong