Nguyên nhân khiến giá bất động sản tại Hà Nội tăng đột biến

Nguyên nhân chủ yếu khiến giá một số loại hình bất động sản tại Hà Nội tăng là do biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai gần đây cũng như tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới; thiếu nguồn cung bất động sản, nhà ở để đáp ứng nhu cầu đại bộ phận người dân.

Giá biệt thự, nhà ở liền kề, chung cư tại Hà Nội tăng mạnh

Báo cáo thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng mới đây cho thấy, tại Hà Nội, giá bán biệt thự, nhà liền kề trong dự án có xu hướng tiếp tục tăng so với quý trước, phần lớn các dự án mở bán mới trong quý này có vị trí thuận lợi, nằm ở các khu vực đang được đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng, do đó mức giá chào bán sơ cấp tương đối cao.

Giá bán trung bình thứ cấp của nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội quý này đạt khoảng 160 triệu đồng/m2 (tăng 3% theo quý và gần 7% theo năm). Một số dự án tại các khu vực như Đông Anh và Long Biên mức tăng giá thứ cấp cao hơn (khoảng 5%) theo quý, nhờ vào việc phát triển cơ sở hạ tầng và sản phẩm của các dự án mới đang dần hoàn thiện.

Biến động tăng giá bình quân trong quý như: Sunshine Capital Tây Thăng Long (Tây Hồ) tăng khoảng 3,8% (lên mức 221,1 triệu đồng/m2), Louis City (Nam Từ Liêm) tăng khoảng 4,8% (lên mức 232,1 triệu đồng/m2), Khu đô thị Văn Quán (Hà Đông) tăng khoảng 3,5% (lên mức 225,8 triệu đồng/m2), Hoa Viên Villas (Gia Lâm) tăng khoảng 4,4% (lên mức 108,4 triệu đồng/m2).

Dữ liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy, 9 tháng vừa qua chứng kiến sự bùng nổ của phân khúc nhà liền thổ với tổng nguồn cung đạt hơn 3.500 căn, cao nhất trong vòng 5 năm qua. Giá bán liền kề, biệt thự sơ cấp trung bình quý III tăng đáng kể so với quý trước, đạt 235 triệu/m2, tăng 16% theo quý và gần 27% theo năm.

Còn theo Savills, trong quý III/2024, nguồn cung sơ cấp trên thị trường đạt 673 căn từ 15 dự án, tăng 11% theo quý nhưng giảm 7% theo năm. Biệt thự liền kề là loại hình chiếm ưu thế, mỗi loại chiếm 38% nguồn cung sơ cấp. Số lượng giao dịch biệt thự liền kề trong quý III vừa qua tăng mạnh 194% theo quý và 223% theo năm, đạt 326 căn.

Giá bán biệt thự và liền kề thứ cấp tăng cao hơn giá sơ cấp. Giá thứ cấp của biệt thự cao hơn 13%, tăng 3% theo quý đạt 169 triệu đồng/m2 đất. Liền kề tăng 4% theo quý đạt 187 triệu đồng/m2 đất, cao hơn 20% so với giá sơ cấp.

Hay theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, từ đầu năm đến nay, giá nhà liền kề, biệt thự trên địa bàn Thành phố Hà Nội ghi nhận mức tăng đáng kể, thậm chí có những căn được rao bán với giá trên 1 tỷ đồng/m2. Với phân khúc biệt thự tại các dự án lớn, giá bán phụ thuộc vào diện tích và vị trí của từng căn.

Còn với phân khúc nhà liền kề, một số khu vực có nhiều giao dịch mua bán tập trung ở khu vực như Hà Đông, Hoài Đức, Nam Từ Liêm, Long Biên, Hoàng Mai. Theo đó, khu vực quận Nam Từ Liêm có mức giá từ 97 - 362 triệu đồng/m2; quận Hà Đông có giá từ 119 - 422 triệu đồng/m2; huyện Hoài Đức dao động từ 63 - 244 triệu đồng/m2…

Giá bất động sản tại Hà Nội tăng đột biến do giá chung cư lập đỉnh?

Bộ Xây dựng cho biết, hiện tượng tăng giá có tính cục bộ, xảy ra ở một số khu vực, một số loại hình, một số phân khúc bất động sản dẫn đến tác động làm tăng giá chung. Nguyên nhân chủ yếu khiến giá một số loại hình bất động sản tại Hà Nội tăng là do biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai gần đây cũng như tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới; thiếu nguồn cung bất động sản, nhà ở để đáp ứng nhu cầu đại bộ phận người dân.

Ngoài ra, do biến động của nền kinh tế trong thời gian qua liên quan đến thị trường chứng khoán, trái phiếu, vàng... đã tác động đến tâm lý của người dân, nhà đầu tư, dẫn đến xu hướng chuyển dịch dòng tiền của người dân, nhà đầu tư sang đầu tư nhà, đất để làm nơi “trú ẩn” an toàn cho nguồn tiền tích lũy, nguồn vốn đầu tư…

Mặc dù các Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được ban hành và có hiệu lực thi hành, các vướng mắc khó khăn về thể chế, quy định pháp luật (đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, tín dụng...) đối với doanh nghiệp đã cơ bản được tháo gỡ, nguồn cung bất động sản đã cho thấy có sự cải thiện. Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế do cần có thời gian để các cơ chế, chính sách, pháp luật mới được ban hành được thực thi có kết quả, “đi vào cuộc sống”.

Còn theo các chuyên gia, giá rao bán biệt thự, liền kề tại Hà Nội tăng mạnh do giá căn hộ chung cư tại khu vực này đã bị đẩy lên cao. Bên cạnh đó, phân khúc trên tăng giá cũng là do nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu của người dân ngày càng lớn.

Theo Bộ Xây dựng, hiện tượng “tạo giá ảo”, “thổi giá” của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản; lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi.

Đây là các cá nhân hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ môi giới bất động sản, yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn chụp giật, thông đồng làm giá, thổi giá cao so với giá trị thực tế, thao túng thị trường, gây thiệt hại cho khách hàng và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Một yếu tố nữa là do thiếu nguồn cung bất động sản, nhà ở để đáp ứng nhu cầu đại bộ phận người dân, các đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình tại các khu vực đô thị, đặc biệt là TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, do một số nguyên nhân: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc trong thủ tục pháp lý, đặc biệt là việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất.

Nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về nguồn vốn vay tín dụng, nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Nhiều dự án đã, đang triển khai xây dựng thời gian qua phải tạm dừng, giãn tiến độ, chậm tiến độ triển khai xây dựng.

Bộ Xây dựng cho biết, mặc dù các Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được ban hành và có hiệu lực thi hành, các vướng mắc khó khăn về thể chế, quy định pháp luật (đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, tín dụng...) đối với doanh nghiệp đã cơ bản được tháo gỡ, nguồn cung bất động sản đã cho thấy có sự cải thiện. Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế do cần có thời gian để các cơ chế, chính sách, pháp luật mới được ban hành được thực thi có kết quả, “đi vào cuộc sống”.

Ngoài ra, do biến động của nền kinh tế trong thời gian qua liên quan đến thị trường chứng khoán, trái phiếu, vàng... đã tác động đến tâm lý của người dân, nhà đầu tư, dẫn đến xu hướng chuyển dịch dòng tiền của người dân, nhà đầu tư sang đầu tư nhà, đất để làm nơi “trú ẩn” an toàn cho nguồn tiền tích lũy, nguồn vốn đầu tư.

Để kiểm soát thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đề nghị các bộ, ngành, cơ quan trung ương, địa phương kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.

Đồng thời, tích cực nâng cao và đẩy nhanh tiến độ giải quyết các thủ tục hành chính của cơ quan có thẩm quyền liên quan đến dự án bất động sản, nhất là các thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh chủ trương đầu tư; bồi thường giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, giao đất, cho thuê đất; thủ tục đầu tư xây dựng… nhằm tăng nguồn cung cho thị trường.

Bộ Xây dựng đề nghị doanh nghiệp bất động sản chủ động rà soát tiết giảm chi phí, tích cực áp dụng công nghệ hiện đại trong xây dựng để giảm giá thành sản phẩm phù hợp với tình hình thực tiễn của thị trường, theo tinh thần “lợi ích hài hòa, khó khăn chia sẻ”.

Doanh nghiệp cần chủ động tổ chức rà soát danh mục đầu tư, cơ cấu sản phẩm đầu tư của doanh nghiệp, tái cấu trúc lại doanh nghiệp nhằm bảo đảm phù hợp với năng lực tài chính, khả năng quản trị của doanh nghiệp, tránh đầu tư dàn trải.

Góp ý cho giải pháp ngăn tình trạng thổi giá, bỏ cọc sau khi đấu thầu, đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường cho rằng, cần phải đưa ra quy định là người tham gia đấu giá phải chứng minh đủ tiền để mua nếu trúng đấu giá, bằng việc xác nhận tài khoản tiền gửi ngân hàng hoặc tài sản bảo đảm khác như nhà đất và phải cam kết nếu cố tình bỏ cọc sẽ bị phong tỏa các tài sản trên để xử lý.

Hồng Quang