Nguyên nhân NHTM Nhà nước không được cho vay nhà ở xã hội là gì?

Lý giải lý do các ngân hàng thương mại nhà nước lớn không được cho vay nhà ở xã hội, TS. Nguyễn Quốc Hùng cho biết, nguyên nhân là do những ngân hàng này không có vốn để cho vay và không được phép. Ngân hàng Chính sách xã hội là nơi người dân có thể tiếp cận vay vốn nhà ở xã hội. Nếu muốn mở rộng các tổ chức tham gia cho vay thì cần sửa đổi quy định cho phù hợp.

Bong bóng bất động sản xảy ra do hiện tượng mua nhà để đầu cơ

Bong bóng bất động sản là hiện tượng giá trị bất động sản bị thổi phồng quá mức so với giá trị thực. Việc thổi phồng giá trị này khiến nhiều người thiếu tỉnh táo đầu tư và cứ chờ giá cao hơn để kiếm lời. Tuy nhiên khi bong bóng đã “nổ” mọi khoản đầu tư vào bất động sản sẽ đứng im khiến dòng tiền chôn chặt một chỗ. Nhiều người đã từng đặt câu hỏi và đổ lỗi việc bong bóng bất động sản xảy ra liệu phải do nguồn tín dụng.

Chia sẻ về nguyên nhân tạo bong bóng bất động sản, tại tọa đàm “Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và triển vọng năm 2023” diễn ra mới đây, ông Nguyễn Quốc Hùng - Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng cho hay, vừa rồi có giai đoạn các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn bằng trái phiếu, khi đó áp lực vốn tín dụng với ngân hàng rất lớn. Như vậy, khi thị trường vốn cân bằng với thị trường tiền tệ thì các doanh nghiệp hoạt động bình thường.

Tuy nhiên, khi thị trường vốn có vấn đề, huy động khó khăn hơn, gánh nặng dồn cả vào thị trường tiền tệ. Điều này là không hợp lý, bởi bản chất thị trường tiền tệ là cho vay bổ sung vốn, cả vốn trung dài hạn và vốn ngắn hạn.

Bong bóng bất động sản xảy ra có phải do vốn tín dụng không, ông Hùng đặt câu hỏi và nói rằng tốc độ tăng trưởng vốn tín dụng hằng năm bình quân có con số rất rõ, không có gì gọi là "nóng" cả. Những dự án đầy đủ pháp lý đều được cho vay, những dự án liên quan đến nhà ở tiêu dùng phục vụ người dân, kể cả tín chấp tiền lương vẫn được ngân hàng cho vay, người dân có thể tiếp cận được. Còn việc người dân ở một số nơi không tiếp cận được vốn tín dụng là do tính pháp lý có đảm bảo khả năng trả nợ hay không và có vượt khả năng tài chính của họ hay không mà thôi.

Theo ông Hùng, xảy ra bong bóng bất động sản là do hiện tượng không phải mua nhà để ở mà mua nhà để tích luỹ, đầu cơ, dẫn tới việc đẩy giá lên. "Tại sao lại có những người mua cả toà nhà, mua nửa toà nhà? Mua nhiều như vậy để đẩy giá lên và chỉ cần thị trường đóng băng thì toàn bộ những khoản nợ đấy nếu ngân hàng cho vay sẽ rủi ro rất lớn", ông nói.

Do đó, ông Hùng nhấn mạnh ngân hàng đã đặt vấn đề bất động sản là lĩnh vực rủi ro, khi cho vay phải xem xét rất thận trọng. Dự án phải đảm bảo tính pháp lý thì sẽ tiếp cận được vốn tín dụng. Người dân có nhu cầu tiếp cận vốn mua nhà ở thì gần như tất cả đều tiếp cận được để mua nhà. Với những dự án vừa tiếp cận vốn vừa vướng thủ tục pháp lý thì ngân hàng không khuyến khích. Vấn đề đặt ra là tỷ lệ cho vay ngắn hạn và cho vay trung dài hạn sẽ dần theo thông lệ quốc tế, đến tháng 10/2023 đưa về 30% phù hợp với thực tiễn, nếu không sẽ ảnh hưởng đến tính an toàn của hệ thống ngân hàng.

Nguyên nhân NHTM không được cho vay nhà ở xã hội

Đặt vấn đề về việc doanh nghiệp bất động sản phải làm gì? Các doanh nghiệp bất động sản đã làm gì để tự tháo gỡ khó khăn cho mình chưa? Giá là bao nhiêu? Người dân thực sự có nhu cầu ở đã tiếp cận được nhà chưa? Điểm an toàn vốn của các doanh nghiệp có thể chấp nhận được là gì để có sản phẩm tiêu thụ được ra thị trường? Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng cho biết, doanh nghiệp có chấp nhận lãi trước kia 10 phần giờ giảm đi còn 3 phần, còn 7 phần để cho người dân hưởng, lúc đó dòng vốn sẽ luân chuyển.

Ông Hùng cho rằng không phải các ngân hàng không cho vay mà tất cả các ngân hàng đều quan tâm đến những dự án đầy đủ tính pháp lý, đầu vào đầu ra hợp lý. Các tổ chức tín dụng cũng đã đặt ra vấn đề là giá sản phẩm bất động sản có hợp lý để đưa ra tính hiệu quả dự án hay không. Giá bán quá cao thì sao tiếp cận được vốn. Giá cao như vậy ngân hàng có dám cho vay khi không có dòng tiền không?

“Chúng ta đang để bong bóng bất động sản cũng như thị trường chứng khoán, không phải cứ đầu tư vào là có lãi mà tập trung vay vốn huy động, vốn của bạn bè… để đầu cơ kinh doanh và đẩy giá lên. Khi thị trường đóng băng sẽ ảnh hưởng đến việc không thể tiêu thụ sản phẩm”, ông nhấn mạnh và cho rằng chính các doanh nghiệp cũng phải nắm bắt các giải pháp của bản thân để từ đó có kiến nghị với ngân hàng, với các tổ chức tài chính, bộ ngành… chứ không thể đưa ra vấn đề tôi có 10 dự án nhưng chỉ có 2 dự án đầy đủ pháp lý, 8 dự án đang hoàn thiện vốn nằm đấy. Như thế thì ngân hàng cho vay thế nào? Với 8 dự án chưa đầy đủ pháp lý thì làm sao phát hành được trái phiếu" - Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng chia sẻ.

Cùng với đó, ông Nguyễn Quốc Hùng nhấn mạnh, đây là những vấn đề trong thời gian tới cần có những giải pháp, những chỉ đạo của Chính phủ, các bộ ngành để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Nhưng việc tháo gỡ chỉ cho các dự án đã đầy đủ tính pháp lý và có hiệu quả, và giá cũng hợp lý với thị trường, sản phẩm đáp ứng được đa số yêu cầu của người dân thì mới lành mạnh được thị trường bất động sản.

Về vấn đề cho vay nhà ở xã hội, lý giải lý do các ngân hàng thương mại nhà nước lớn không được cho vay nhà ở xã hội, ông Nguyễn Quốc Hùng cho biết, nguyên nhân là do những ngân hàng này không có vốn để cho vay và không được phép, Ngân hàng Chính sách xã hội là nơi người dân có thể tiếp cận vay vốn nhà ở xã hội. Nếu muốn mở rộng các tổ chức tham gia cho vay thì cần sửa đổi quy định cho phù hợp.

Đối với những dự án ngân hàng cho vay,  đã làm giai đoạn đầu rồi song vẫn điều chỉnh, bổ sung, chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý bổ sung thì khó có thể bơm thêm vốn vào được. Các tổ chức tín dụng cũng rất mong muốn được hoàn thiện để đầu tư tiếp, để hoàn chỉnh dự án, bán và thu hồi nợ. Hiện nay, không có văn bản nào quy định cấm ngân hàng trong nước cho vay bất động sản nhưng vẫn lưu ý cho vay bất động sản là lĩnh vực rủi ro nên phải thận trọng, tức là phải rà soát, xem xét những dự án thực sự hiệu quả, dự án nào đáp ứng được thị trường, dự án đầy đủ tính pháp lý.

Về vấn đề cơ cấu nợ, điều chỉnh kỳ hạn nợ, giữ nguyên nhóm nợ lại được vay tiếp. Ông Nguyễn Quốc Hùng cho biết, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng đã triệu tập các ngân hàng họp và nghiên cứu, đánh giá thực chất thị trường cho vay bất động sản để đề ra giải pháp trước khi gặp gỡ các doanh nghiệp sau Tết để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc,  khơi thông để dòng vốn luân chuyển và thu hồi được nợ.

Ngoài ra, thị trường tiền tệ, thị trường vốn đều được kỳ vọng sẽ điều chỉnh hoàn thiện để các doanh nghiệp có thể lại phát hành được trái phiếu bổ sung vốn đầu tư lĩnh vực bất động sản.

“Ngành Ngân hàng hết sức thận trọng và chúng tôi cho rằng cũng phải cảnh báo các tổ chức tín dụng, nếu không cẩn thận lại bơm vốn tín dụng vào để bù đắp cho phần đến hạn của trái phiếu doanh nghiệp. Điều đó cực kỳ nguy hiểm trong kiểm soát tài sản”, ông Nguyễn Quốc Hùng lưu ý.

Ông Nguyễn Quốc Hùng kỳ vọng, năm 2023, những thách thức đặt ra trên thị trường bất động sản sẽ từng bước được tháo và dần tiến tới hoàn thiện thể chế, tạo sự ổn định về lâu dài.

Ông Nguyễn Quốc Hùng cũng bày tỏ mong muốn trong giai đoạn hiện nay, các cơ chế chính sách sẽ được xem xét cần được sửa đổi, bổ sung nhằm hỗ trợ cho thị trường bất động sản có thể vượt qua những khó khăn.

“Đề nghị Chính phủ nhanh chóng sớm ban hành cơ chế, chính sách để khắc phục những tồn tại của thị trường bất động sản. Các chính sách cũng cần có thể sớm được đưa vào triển khai. Khi đó, các tổ chức tín dụng, trên cơ sở hiệu quả dự án, có thể cấp tín dụng đối với các dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý”, ông Nguyễn Quốc Hùng nhấn mạnh.

Hồng Quang