Trước tình trạng giá căn hộ mới không ngừng leo thang, nhiều người mua có nhu cầu ở thực đã chuyển hướng sang tìm kiếm nhà trong ngõ. Thế nhưng, mức giá bị đẩy lên quá cao ở phân khúc này cũng khiến không ít người phải giật mình, chùn bước.
Người chốt nhanh, kẻ phân vân
Theo khảo sát từ một số văn phòng môi giới bất động sản tại Hà Nội, nhu cầu tìm mua nhà trong ngõ đang tăng mạnh. Khoảng 70% lượng khách hiện quan tâm đến các căn có diện tích từ 30-45m², mức giá từ 3-5 tỷ đồng, tập trung tại các quận/huyện như Nam Từ Liêm, Thanh Trì, Long Biên, Đống Đa...
“Những căn có mức giá hợp lý, vị trí thuận tiện – ngõ không quá sâu, rộng ít nhất 2-3m, pháp lý rõ ràng, sổ đỏ sẵn sàng, phong thủy ổn – thì thường được ‘chốt’ rất nhanh. Đặc biệt là nhà đầu tư thường xuống tiền nhanh hơn người mua ở thực”, anh Minh – đại diện một văn phòng môi giới ở quận Bắc Từ Liêm – cho biết.
Sau nửa năm theo đuổi các dự án chung cư, cả sơ cấp lẫn thứ cấp, nhưng vẫn không chọn được căn ưng ý, anh Nguyễn Văn Hậu (quê Nam Định), làm việc trong lĩnh vực công nghệ tại quận Cầu Giấy, quyết định chuyển hướng sang tìm mua nhà trong ngõ với ngân sách khoảng 5 tỷ đồng.
“Khi khảo sát, tôi bất ngờ vì tài chính như mình có thể sở hữu nhà đất mới xây, thiết kế hiện đại, có sẵn nội thất và đầy đủ công năng. Đầu tháng 5 vừa rồi, tôi đã chốt mua căn nhà chính chủ rộng 48m², xây 4 tầng, nằm trong ngõ phố Vũ Tông Phan (quận Thanh Xuân) với giá 5,15 tỷ đồng – khoảng hơn 107 triệu đồng/m²”, anh Hậu chia sẻ.
Cũng lựa chọn nhà đất thay vì chung cư, anh Trần Quang Phúc (trú tại quận Hoàng Mai) vừa mua căn nhà trong ngõ đường Định Công Thượng. Căn nhà có diện tích 36m², xây 3 tầng, gồm 3 phòng ngủ, 3 nhà vệ sinh, được anh mua với giá 4,7 tỷ đồng.
. Khoảng 70% lượng khách hiện quan tâm đến các căn có diện tích từ 30-45m², mức giá từ 3-5 tỷ đồng.
“Với tài chính dưới 5 tỷ, để tìm được chung cư mới đáp ứng đủ nhu cầu sinh hoạt gia đình tại khu vực nội đô là rất khó. Chung cư cũ thì lại xuống cấp, ít tiện ích cho trẻ nhỏ. Vì thế tôi quyết định chuyển sang tìm nhà trong ngõ để ổn định lâu dài”, anh Phúc nói.
Tuy vậy, không phải ai cũng dễ dàng ra quyết định. Nhiều người vẫn phân vân vì giá nhà trong ngõ đang neo cao. Dù có những căn được chủ rao “giảm giá mạnh” cả trăm triệu đồng, thì mức giá thực tế vẫn khiến người mua “choáng”.
Trường hợp của anh Lê Quốc Thịnh là một ví dụ. Với gần 4 tỷ đồng tiền mặt trong tay, anh Thịnh đã rong ruổi nửa năm qua để tìm mua nhà cách trung tâm Hà Nội khoảng 20km, nhưng vẫn chưa “xuống tay” được.
Cuối tháng 4/2025, anh ưng ý một căn nhà 3 tầng tại ngõ đường Nguyễn Văn Giáp (phường Cầu Diễn, quận Nam Từ Liêm). Môi giới ban đầu cho biết chủ nhà đang cần bán gấp, sẵn sàng giảm giá 500 triệu đồng và hỗ trợ mọi thủ tục sang tên, nên anh Thịnh khá hào hứng.
“Tôi cùng môi giới đến xem trực tiếp. Nhà nằm ngay mặt ngõ, diện tích 35m², thiết kế khá đẹp, lại gần trường học và trung tâm thương mại. Tuy nhiên, khi gặp trực tiếp, chủ nhà bảo mức giá 4,8 tỷ là từ cuối năm ngoái. Giờ nếu muốn mua thì phải trả 6 tỷ đồng mới bàn tiếp”, anh Thịnh kể lại, không giấu được sự thất vọng.
Leo thang chưa có điểm dừng
Mức giá 6 tỷ đồng cho căn nhà diện tích 35m², tương đương hơn 170 triệu đồng/m² – cao hơn mức rao ban đầu tới hơn 40 triệu đồng/m² – khiến anh Lê Văn Khánh gần như choáng váng. Chủ nhà cũng bất ngờ “lật kèo”, không còn hỗ trợ chi phí thủ tục sang tên, mức “cắt lỗ” 500 triệu đồng như môi giới từng hứa cũng không còn. Thương vụ đổ bể trong sự thất vọng của người mua.
Anh Khánh chia sẻ thêm, trước đó anh từng tìm hiểu một căn nhà rộng 45m², nằm sâu trong ngõ ở phường Kim Mã (quận Ba Đình). Chủ nhà quảng cáo “cắt lỗ sâu” vì khó khăn tài chính, song thực tế vẫn chào giá gần 8 tỷ đồng – tương đương khoảng 180 triệu đồng/m², khiến anh không khỏi ngỡ ngàng.
Thăm dò từ các sàn môi giới cho thấy, giá nhà trong ngõ tại Hà Nội đang ngày càng leo thang. Khu vực trung tâm như quận Tây Hồ, giá rao bán nhà trong ngõ dao động trên dưới 300 triệu đồng/m². Các quận nội thành như Đống Đa, Hai Bà Trưng, Cầu Giấy... cũng ghi nhận mức giá phổ biến từ 250-300 triệu đồng/m².
Ngay cả ở những khu vực xa trung tâm hơn, giá cũng “nóng bỏng tay”. Tại các phường đông dân, đường nhỏ, xe ô tô không vào được, giá vẫn lên tới 200-250 triệu đồng/m² tùy vào vị trí, diện tích và hiện trạng nhà.
Tương tự, dữ liệu từ nền tảng Nhà Tốt ghi nhận giá nhà đất tại một số khu vực giảm nhẹ từ 2-6% so với cuối quý I.
Chẳng hạn, tại quận Nam Từ Liêm, những căn nhà riêng trong ngõ thuộc các phường Mễ Trì, Xuân Phương, Mỹ Đình – diện tích từ 30 đến 48m² – hiện được rao bán với giá từ 3 tỷ đến 6,5 tỷ đồng. Đáng chú ý, ở khu vực quanh sân vận động Mỹ Đình, đường Lê Đức Thọ hay phường Trung Văn, một số căn nhà trong ngõ có giá lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông.
Trước hiện tượng nhiều căn nhà được rao “giảm giá mạnh”, anh Nguyễn Văn Thái – môi giới nhà đất lâu năm tại Hà Nội – cho rằng thực chất đây là chiêu “cắt lãi” của nhà đầu tư. Sau giai đoạn tăng giá 15-40% suốt năm 2023 và đầu 2024, từ đầu năm 2025, một bộ phận nhà đầu tư bắt đầu chấp nhận giảm 100-300 triệu đồng để ra hàng nhanh hơn, chứ không phải thật sự “lỗ”.
Dữ liệu từ nền tảng rao vặt bất động sản Batdongsan cho thấy, từ đầu quý II/2025, thị trường Hà Nội có dấu hiệu hạ nhiệt ở nhiều phân khúc. Lượng người quan tâm nhà riêng lẻ giảm 17% so với tháng trước, lượng tin rao bán cũng giảm khoảng 3%.
Tương tự, dữ liệu từ nền tảng Nhà Tốt ghi nhận giá nhà đất tại một số khu vực giảm nhẹ từ 2-6% so với cuối quý I. Cụ thể, mặt bằng giá rao bán tại phường Tây Tựu (quận Bắc Từ Liêm) giảm 6,2%, phường Mỹ Đình 2 (Nam Từ Liêm) giảm 1,9%, và khu vực phường Đồng Mai (Hà Đông) giảm 2,1%.
Dù vậy, nhà trong ngõ vẫn là phân khúc được nhiều người mua thực lẫn nhà đầu tư quan tâm. Theo các chuyên gia, trong bối cảnh giá bất động sản nói chung vẫn trong xu hướng tăng dài hạn, nếu người mua tìm được sản phẩm phù hợp thì nên chốt sớm để tránh bị “trượt sóng”.
Tuy nhiên, họ cũng khuyến cáo người mua cần khảo sát kỹ mặt bằng giá từ nhiều nguồn tin, đồng thời kiểm tra chặt chẽ các yếu tố pháp lý như quy hoạch, sổ đỏ, có đang thế chấp ngân hàng không. Bên cạnh đó, không nên bỏ qua yếu tố tiện ích sống, môi trường xung quanh và đặc biệt cảnh giác với các giao dịch chưa minh bạch như viết tay, chung sổ hay lập vi bằng không có công chứng.
Quang Anh