Nhiều nhà đầu tư lớn với tiềm lực tài chính dồi dào, sẵn sàng rót từ 30 đến 50 tỷ đồng, đang âm thầm theo dõi thị trường để chờ cơ hội đầu tư vào phân khúc nhà liền kề, biệt thự. Tuy nhiên, giá sơ cấp vẫn được duy trì ở mức cao khiến cung và cầu chưa thể gặp nhau. Trước thực tế đó, không ít nhà đầu tư đã chuyển hướng sang thị trường thứ cấp, tìm kiếm cơ hội từ các giao dịch mua đi bán lại.
Giá biệt thự, nhà liền kề tiếp tục lập đỉnh
Bộ Xây dựng vừa công bố báo cáo tình hình nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2025. Theo đó, tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM, giá biệt thự, nhà liền kề trong các dự án tiếp tục tăng mạnh so với quý trước.
Tại Hà Nội, giá rao bán nhà liền kề, biệt thự trong các dự án mới tăng trung bình từ 5-10%. Mức giá phổ biến dao động trong khoảng 100-200 triệu đồng/m². Một số dự án có mức giá rao bán vượt ngưỡng 300 triệu đồng/m².
Cụ thể, tại dự án Louis City (quận Nam Từ Liêm), giá rao bán dao động từ 225-420 triệu đồng/m²; khu đô thị Mỹ Đình I từ 230-390 triệu đồng/m²; khu đô thị Mễ Trì Hạ khoảng 228-398 triệu đồng/m²; trong khi Vinhomes Riverside (quận Long Biên) ghi nhận giá từ 240-450 triệu đồng/m². Đặc biệt, Vinhomes Green Bay Mễ Trì hiện là dự án có mức giá rao bán cao nhất, lên tới 395-750 triệu đồng/m² theo khảo sát của Bộ Xây dựng.
Tại TP.HCM, theo báo cáo của JLL Việt Nam, giá bán sơ cấp nhà liền thổ trong quý I/2025 đạt trung bình 17.051 USD/m² (khoảng 430 triệu đồng), tăng 4,8% so với cùng kỳ năm trước. Dữ liệu từ Cushman & Wakefield cũng cho thấy, giá sơ cấp biệt thự và nhà liền kề dao động từ 300-410 triệu đồng/m², tăng 12% so với quý I/2024.
Xu hướng giá tăng mạnh khiến thị trường không chỉ gây khó cho người mua ở thực, mà còn khiến các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính cũng phải dè chừng.
Anh Lê Thanh Tùng, một nhà đầu tư chuyên phân khúc biệt thự cao cấp tại Hà Nội, cho biết từ đầu năm đến nay, khi ba luật mới liên quan đến bất động sản bắt đầu phát huy hiệu lực, thị trường đang bước vào một chu kỳ mới.
Gần đây, anh Tùng bắt đầu tìm hiểu lại một dự án biệt thự đơn lập gần 170 căn tại huyện Hoài Đức. Các căn biệt thự có diện tích khoảng 275 – 315 m², gồm 3 tầng nổi, mặt tiền 17,5m, giá bán từ 45 đến 73 tỷ đồng mỗi căn.
Tương tự, chị Nguyễn Thu Hằng – nhà đầu tư có hơn 10 năm kinh nghiệm tại khu vực phía Tây Hà Nội, chia sẻ rằng, ngay cả với mức vốn 20-30 tỷ đồng, việc tìm kiếm một sản phẩm tiềm năng, có thanh khoản tốt ở phân khúc sơ cấp hiện nay là vô cùng khó khăn.
“Giá leo thang quá nhanh, quỹ đất khan hiếm, trong khi các chi phí đầu vào đều tăng. Những nhà đầu tư không thật sự nhạy bén sẽ rất dễ bị ‘giam vốn’ dài hạn,” chị Hằng nhận định.
Còn tại TP.HCM, anh Trần Quốc Bảo, một nhà đầu tư đến từ quận 7, cho biết hiện anh đang tạm thời “đứng ngoài cuộc chơi” với dòng sản phẩm nhà liền thổ vì giá đã vượt quá khả năng xoay vòng vốn.
“Trước đây tôi từng đầu tư một căn biệt thự tại quận 9 giá 22 tỷ, sau hơn một năm đã bán ra với mức chênh hơn 6 tỷ. Nhưng hiện tại, với cùng số vốn, tôi không thể tìm được sản phẩm tương tự mà vẫn đảm bảo biên lợi nhuận tốt,” anh Bảo chia sẻ.
Dưới góc nhìn tổng thể, thị trường biệt thự, nhà liền kề đang bước vào một giai đoạn biến động mạnh về giá, phản ánh tình trạng mất cân đối giữa cung – cầu. Sự khan hiếm quỹ đất, cùng với chi phí phát triển và giải phóng mặt bằng tăng cao, đang khiến bất động sản thấp tầng trở thành “sân chơi” riêng cho nhóm nhà đầu tư siêu giàu.
NaN
Cơ hội lớn đi kèm không ít rủi ro
Trong bối cảnh giá nhà liền thổ trên thị trường sơ cấp vẫn ở mức cao, nhiều nhà đầu tư sở hữu dòng tiền mạnh đã bắt đầu “quay xe” sang thị trường thứ cấp (mua đi bán lại) để săn tìm các sản phẩm bất động sản bị “ngộp”, buộc phải bán cắt lãi, hòa vốn, thậm chí chấp nhận cắt lỗ.
Một ví dụ điển hình là trường hợp anh Trần Văn Quang một nhà đầu tư có gần một thập kỷ kinh nghiệm tại thị trường bất động sản Hà Nội. Gần đây anh đã quyết định chi 17,5 tỷ đồng để mua một căn biệt thự rộng 108m² tại phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm vào cuối tháng 4/2025.
Theo anh Quang, căn biệt thự từng được rao bán với mức giá 19,7 tỷ đồng, trong khi giá gốc khi chủ cũ mua vào khoảng 17 tỷ. Sau hơn ba năm gồng gánh khoản vay hơn 5 tỷ đồng, người bán buộc phải nhượng lại tài sản gần như hòa vốn để tất toán nợ ngân hàng.
“Chủ cũ yêu cầu đặt cọc trước 5 tỷ đồng tiền mặt để họ thanh lý nợ và rút sổ đỏ. Đây là khoản đặt cọc rất lớn, khiến tôi phải suy tính kỹ lưỡng trước khi quyết định xuống tiền. Với mức giá mua hiện tại, tôi kỳ vọng lợi nhuận khoảng 2 – 3 tỷ đồng trong vòng 3 – 5 năm tới”, anh Quang chia sẻ.
Quyết định chuyển hướng sang thị trường thứ cấp của nhiều nhà đầu tư được đánh giá là phù hợp với thực tế hiện nay, khi khoảng cách giữa giá sơ cấp và thứ cấp ở phân khúc nhà liền thổ tại Hà Nội và TP.HCM đang ngày càng giãn rộng. Cụ thể, theo dữ liệu từ JLL Việt Nam, giá nhà liền thổ trên thị trường thứ cấp trong quý I/2025 tăng 4,2% so với cùng kỳ, đạt mức trung bình khoảng 6.371 USD/m² (tương đương 160 triệu đồng/m²), thấp hơn giá sơ cấp khoảng 2 – 2,5 lần.
Báo cáo từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, giá chuyển nhượng nhà liền thổ tại TP.HCM và Hà Nội hiện dao động từ 90 – 280 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với mức giá các chủ đầu tư đưa ra trong những đợt mở bán mới gần đây.
Nhìn chung, phân khúc biệt thự – liền kề đang có dấu hiệu phục hồi tích cực ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Tuy nhiên, các chuyên gia vẫn cảnh báo nhà đầu tư, đặc biệt là những người mới về loạt rủi ro tiềm ẩn nếu không cẩn trọng khi tham gia thị trường.
Đây là phân khúc có giá trị tài sản lớn, trong khi niềm tin vào thị trường vẫn đang phục hồi chậm, dẫn đến tính thanh khoản chưa cao. Do đó, nhà đầu tư cần có tầm nhìn dài hạn, từ 5 – 10 năm, và tuyệt đối không nên sử dụng đòn bẩy tài chính mạnh để tránh áp lực trả lãi trong giai đoạn thị trường chưa thực sự ổn định.
Ông Lê Đình Chung, chuyên gia bất động sản nhận định: “Tốc độ tăng giá của phân khúc này có thể không quá ấn tượng trong ngắn hạn, trong khi số vốn bỏ ra lại rất lớn. Điều đó khiến rủi ro là điều không thể tránh khỏi.”
Một chuyên gia khác cũng đưa ra cảnh báo rằng, dù thị trường đang có dấu hiệu “tan băng” với một số nhà đầu tư thực sự quay lại săn hàng, vẫn tồn tại hiện tượng một số khu vực bị thao túng giá bởi các sàn môi giới hoặc giới đầu cơ, tạo ra các “cơn sóng ảo”. Nếu thiếu tỉnh táo, nhà đầu tư rất dễ bị cuốn vào làn sóng đầu tư theo tâm lý đám đông, dẫn đến rủi ro cao.
Từ những diễn biến thực tế và phân tích từ giới chuyên gia, có thể thấy rằng phân khúc biệt thự – liền kề vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn trong dài hạn, nhưng chưa thể kỳ vọng tăng trưởng mạnh trong ngắn hạn.
Vì vậy, thị trường này hiện phù hợp hơn với các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững chắc. Những nhà đầu tư mới cần thận trọng, cân nhắc kỹ lưỡng và tránh chạy theo các cơn “sốt ảo” nếu không muốn trở thành người “ôm hàng” cuối cùng.
Quang Anh