Dù lãi suất vay mua nhà đã hạ nhiệt và thị trường có nguồn cung dồi dào, phần lớn người mua vẫn rơi vào thế “lực bất tòng tâm” khi giá bán vượt xa khả năng tài chính, còn việc vay nợ để sở hữu nhà ở lại chứa đựng quá nhiều rủi ro.
Cung lớn, vốn vay nhiều
Báo cáo thực hiện dự toán thu chi ngân sách sáu tháng đầu năm 2025 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cho thấy, nguồn thu ngân sách từ đất đai đạt hơn 86.700 tỷ đồng. Con số này cao gấp khoảng sáu lần so với cùng kỳ năm ngoái và được ghi nhận là mức cao nhất từ trước đến nay.
Phần lớn nguồn thu từ đất đai của thành phố đến từ tiền sử dụng đất mà các chủ đầu tư nộp khi triển khai các dự án bất động sản quy mô lớn. Điều này cho thấy tốc độ triển khai dự án cũng như quy mô nhà ở tại Hà Nội đang tăng trưởng rất mạnh.
Ông Phan Lê Thành Long, Tổng giám đốc AFA Group, cho rằng tốc độ phát triển các dự án mới hiện nay đang diễn ra rất nhanh. Nhiều dự án từ khu vực trung tâm cho đến vùng ven thành phố Hà Nội đã và đang lên kế hoạch mở bán. Thị trường còn ghi nhận thêm xu hướng chủ đầu tư chào bán sản phẩm thông qua hình thức đặt chỗ, tức là nhận giữ chỗ trước cả khi hoàn thiện hồ sơ pháp lý.
Chỉ tính riêng trong sáu tháng đầu năm 2025, Hà Nội đã có tới 21.951 căn nhà ở hình thành trong tương lai, một mức tăng đột biến so với giai đoạn trước. Nếu duy trì được đà này, tổng nguồn cung nhà ở trong năm 2025 được dự báo sẽ phục hồi mạnh mẽ và vượt xa các năm trước.
Nguồn cung gia tăng đến mức nhiều chuyên gia bày tỏ lo ngại về khả năng thị trường bất động sản rơi vào tình trạng dư thừa, đặc biệt là trong phân khúc căn hộ chung cư.
Bên cạnh sự cải thiện về nguồn cung, tín dụng cho vay mua nhà cũng được đánh giá là đang rất thông thoáng. Theo khảo sát trong năm 2025, tín dụng dành cho bất động sản đã được nới lỏng đáng kể so với giai đoạn năm 2022.
Cụ thể, nhiều ngân hàng đã giảm lãi suất vay mua nhà về mức từ 8 đến 9 phần trăm mỗi năm trong thời gian ưu đãi cố định từ sáu đến mười hai tháng đầu tiên. Thậm chí, một số trường hợp có mức lãi suất dưới 8 phần trăm, tùy theo điều kiện vay, thời hạn và tài sản bảo đảm.
Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi dao động khoảng từ 10 đến 11 phần trăm mỗi năm, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn cao điểm của năm 2023, khi lãi suất từng vọt lên mức 13 đến 14 phần trăm. Đáng chú ý, một số gói tín dụng ưu đãi riêng cho vay mua nhà ở xã hội hoặc nhà thương mại giá rẻ cũng đang được thúc đẩy triển khai, với lãi suất chỉ khoảng 4,8 đến 5 phần trăm mỗi năm theo chương trình hỗ trợ từ Chính phủ.
Dù lãi suất vay mua nhà đã hạ nhiệt và thị trường có nguồn cung dồi dào, phần lớn người mua vẫn rơi vào thế “lực bất tòng tâm”.
Vì sao giấc mơ mua nhà vẫn xa vời?
Nguồn cung nhà ở đang có dấu hiệu cải thiện đáng kể, tín dụng cũng trở nên dễ tiếp cận hơn so với giai đoạn trước. Thế nhưng, trên thực tế, phần lớn người dân đặc biệt là cư dân đô thị vẫn loay hoay trong hành trình tìm kiếm một chốn an cư.
Khảo sát của Batdongsan.com.vn trong nửa đầu năm 2025 cho thấy, có đến 93% người đang thuê nhà tại Việt Nam không tin rằng họ có thể mua được nhà nếu chỉ dựa vào thu nhập hiện tại. Trong đó, 46% thừa nhận có mong muốn sở hữu nhà nhưng chưa đủ khả năng tài chính một con số tăng mạnh so với mức 34% vào cuối năm 2024. Bên cạnh đó, 35% tiếp tục lựa chọn phương án thuê nhà để giữ sự linh hoạt trong sinh hoạt và làm việc.
Chỉ 7% số người được khảo sát cho rằng họ có thể hoặc hoàn toàn có thể mua nhà từ nguồn thu nhập hiện có. Còn lại, đa số đều cho rằng việc mua nhà là điều không tưởng, khó khả thi hoặc chưa dám chắc vào thời điểm này.
Rào cản lớn nhất, không nằm ở nguồn cung hay tín dụng, mà chính là giá bán. Trong sáu tháng đầu năm 2025, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội đã tăng tới 33% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức khoảng 79 triệu đồng mỗi mét vuông. Tại TP.HCM, mức tăng khoảng 30%, đưa giá trung bình lên khoảng 82 triệu đồng mỗi mét vuông.
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Trưởng bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở của CBRE Việt Nam thị trường hiện đang thiếu trầm trọng các sản phẩm ở phân khúc trung cấp và bình dân, tức là đúng với nhu cầu thực sự của đại đa số người dân thành thị.
Các chuyên gia lo ngại rằng, nếu xu hướng phát triển nhà cao cấp tiếp tục kéo dài, giấc mơ sở hữu tổ ấm của người trẻ và người có thu nhập trung bình sẽ ngày càng xa tầm với. Dù thị trường được dự báo sẽ tung ra từ 33.000 đến 35.000 căn hộ tại Hà Nội trong giai đoạn cuối năm 2025 đến đầu năm 2026, tỷ lệ tiêu thụ vẫn có thể sụt giảm nếu thiếu những sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả phổ biến.
Không chỉ giá cao, những rủi ro đi kèm khi vay vốn mua nhà cũng khiến không ít người chùn bước. Trong thời gian qua, nhiều ngân hàng tung ra các gói vay với lãi suất ưu đãi nhằm hút khách. Tuy nhiên, phần lớn chương trình chỉ áp dụng trong ba đến sáu tháng đầu. Sau thời gian này, lãi suất sẽ được điều chỉnh theo cơ chế thả nổi, tức cộng thêm biên độ khoảng 3,5% mỗi năm trên cơ sở mức lãi suất nền.
Thực tế, hầu hết ngân hàng đang sử dụng mức lãi suất cơ sở thay vì lấy lãi suất tiền gửi 12 tháng làm căn cứ. Với mức nền dao động từ 8,2 đến 9% mỗi năm, khi cộng thêm biên độ, tổng lãi suất vay mua nhà có thể lên tới 12,5 đến 13% mỗi năm. Đó là chưa kể hàng loạt chi phí phụ kèm theo như bảo hiểm, phí tất toán trước hạn, chi phí đáo hạn… có thể nâng tổng gánh nặng tài chính thêm 2 đến 3% mỗi năm.
Theo tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia trong lĩnh vực tài chính ngân hàng, đòn bẩy tài chính là một công cụ quan trọng giúp người trẻ tiếp cận nhà ở. Tuy nhiên, nếu không tính toán kỹ, sử dụng không đúng cách, đòn bẩy ấy có thể trở thành vòng xoáy nợ nần khó thoát.
Như vâyh, giá nhà liên tục tăng cao buộc người mua phải phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Nhưng với mức thu nhập không ổn định và chi phí vay quá lớn, giấc mơ an cư dễ dàng biến thành một gánh nặng tài chính kéo dài. Đó cũng là lý do khiến dù thị trường có nhiều hàng, nguồn vốn có sẵn, việc mua nhà vẫn khó không khác gì leo lên trời.
Quang Anh