Nhà ở đô thị tại Việt Nam và hướng tiếp cận dài hạn trong bối cảnh thiếu hụt toàn cầu

Báo cáo thị trường do Savills vừa công bố cho thấy xu hướng tái định vị nhà ở như một loại “hạ tầng quốc gia” đang ngày càng được các quốc gia áp dụng nhằm thu hút dòng vốn dài hạn. Đặc biệt tại Việt Nam, nơi thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ với sự phân hóa rõ rệt giữa TP.HCM và Hà Nội.

Khủng hoảng nhà ở toàn cầu và cơ hội đổi tư duy

Hiện nay, ước tính có khoảng 1,6 tỷ người trên thế giới không tiếp cận được với nhà ở đạt chuẩn. Khi khả năng chi trả ngày càng suy giảm do chi phí nhà ở liên tục tăng nhanh hơn so với thu nhập bình quân, các giải pháp với quy mô lớn và dài hạn trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Vốn tư nhân, đặc biệt từ các nhà đầu tư tổ chức, có thể đóng vai trò quan trọng trong việc thu hẹp khoảng cách này.

Tuy nhiên, tư duy chính sách nhà ở mang tính ngắn hạn kéo dài dai dẳng đã hạn chế sự tham gia của khu vực tư.  Những thay đổi thường xuyên trong chính sách và ưu tiên yếu tố chính trị khiến các nhà đầu tư dài hạn (các quỹ hưu trí và công ty bảo hiểm) trở nên dè dặt hơn do họ cần sự ổn định và khả năng dự đoán để hỗ trợ các cam kết kéo dài trong hàng thập kỷ. Việc thiếu tính duy trì trong chiến lược nhà ở quốc gia đã khiến một lượng vốn tiềm năng chưa thể phát huy hiệu quả. 

Có lẽ đã đến lúc cần thay đổi góc nhìn. Việc nhìn nhận nhà ở là cơ sở hạ tầng cốt lõi, tương đương với giao thông hay năng lượng, có thể mở ra dòng vốn đầu tư dài hạn và thúc đẩy tính ổn định trong chính sách. Cách tiếp cận này không chỉ cải thiện kết quả kinh tế – xã hội mà còn giúp huy động nguồn lực quy mô lớn để giải quyết tình trạng thiếu hụt nhà ở toàn cầu.

Khi các thành phố tiếp tục mở rộng, chính quyền địa phương và trung ương cần đảm bảo rằng hệ thống hạ tầng và dịch vụ công không bị quá tải. Trường học, bệnh viện, đường sá, mạng lưới giao thông công cộng và cả nhà ở đều cần phát triển đồng bộ để đáp ứng nhu cầu gia tăng này. Các đô thị được phát triển một cách có định hướng và toàn diện có thể mang lại nhiều lợi ích cho xã hội toàn cầu.

Những dự án nhà ở mới theo hướng bền vững sẽ góp phần vào quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế ít phát thải carbon và giảm ô nhiễm không khí. Đồng thời, việc tích hợp không gian xanh và khu vực sinh hoạt chung có thể cải thiện chất lượng sống và sự an toàn của cư dân. Ngoài ra, việc gia tăng nguồn cung nhà ở cũng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, khi người lao động có thể sinh sống gần nơi làm việc và đóng góp nhiều hơn vào kinh tế địa phương. 

Tuy nhiên, rào cản lớn nhất đối với tăng trưởng đô thị bền vững hiện nay là tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Nguyên nhân không chỉ đến từ việc ngày càng có nhiều người chuyển đến sinh sống tại các khu vực đô thị, mà còn do giá nhà ở tăng nhanh hơn nhiều so với mức thu nhập của người dân.

Một nghiên cứu gần đây của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) trên 200 thành phố toàn cầu cho thấy 90% trong số đó bị xếp vào nhóm “khó tiếp cận do khả năng chi trả” – khi giá một căn nhà trung bình cao hơn gấp ba lần thu nhập bình quân hàng năm. Trong khi đó, theo số liệu từ UN-Habitat, thế giới cần xây dựng khoảng 96.000 căn nhà ở với giá phải chăng mỗi ngày từ nay đến năm 2030 mới có thể giải quyết hiệu quả tình trạng thiếu hụt hiện nay. 

Các công trình mới không chỉ là giải pháp duy nhất. Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) ước tính hiện có khoảng 42 triệu căn nhà bỏ trống trên toàn cầu. Tại Hoa Kỳ, hơn 11% số nhà ở đang trong tình trạng không có người sử dụng. Tại Canada, con số này gần 9%, tương đương với khoảng sáu năm nguồn cung nhà ở. Tuy nhiên, việc đưa các căn nhà bỏ trống trở lại thị trường đối mặt với nhiều thách thức đáng kể về mặt pháp lý và vận hành

Bài học quốc tế và câu chuyện nhà ở Việt Nam

Trước làn sóng nhập cư tăng mạnh trong những năm gần đây, Chính phủ Singapore đặt mục tiêu xây dựng 50.000 căn nhà ở công mới mỗi năm trong giai đoạn 2025–2027. Thành phố đã tài trợ cho chương trình nhà ở công chất lượng cao thông qua Hội đồng Phát triển Nhà ở (HDB), để tránh tình trạng người dân địa phương không thể mua nhà tại thành phố do giá cao.

Ông Alan Cheong - Giám đốc Điều hành Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Singapore chia sẻ: "Singapore đã tiếp cận vấn đề nhà ở một cách toàn diện. Các cơ quan phụ trách nhà ở công và quy hoạch đô thị đã phối hợp để cung cấp nhà ở giá phải chăng bằng cách xác định và phát triển các khu đô thị mới. Các khu dân cư này thường được phát triển gần các trung tâm việc làm, khởi đầu là các cụm công nghiệp. Các căn hộ HDB hiện đại có thiết kế tinh tế, mang phong cách tương tự căn hộ cao cấp, với cửa gỗ ép laminate, cổng thép, gạch lát lớn hơn và thiết bị vệ sinh cải tiến, mang lại tính thẩm mỹ đương đại và công năng tốt hơn".

Singapore được chia thành 24 khu và 3 vùng, mỗi nơi đều có đầy đủ tiện ích như giao thông công cộng, trung tâm thương mại, trường học, khu vui chơi giải trí và cơ sở y tế. Khoảng 80% người dân Singapore đang sinh sống trong các căn hộ HDB. Giá nhà ở HDB được tham chiếu theo giá nhà ở tư nhân trên thị trường thứ cấp, sau khi trừ đi một mức chiết khấu nhất định. HDB không hoạt động vì lợi nhuận, và phần thâm hụt hàng năm được Chính phủ bù đắp thông qua ngân sách của Bộ Tài chính. 

Ông Cheong nói thêm: “Thông qua việc phân tích xu hướng dân số và thu nhập, hệ thống nhà ở công tại Singapore đã trở thành một bộ máy vận hành hiệu quả. Với chính sách khuyến khích sở hữu nhà ở của Chính phủ, nhà ở công không chỉ là nơi cư trú mà còn là tài sản tích lũy giá trị cho người dân. Nếu các Chính phủ khác muốn áp dụng mô hình này, điều tiên quyết là phải có quyết tâm chính trị, không chỉ đơn thuần là bộ máy tổ chức”.

Trái lại, nhiều thành phố lớn như London, Paris hay New York lại gặp khó khăn trong việc mở rộng nguồn cung. London năm 2024 chỉ xây được 35.850 căn, trong khi mục tiêu là 88.000 căn/năm. New York đặt kế hoạch 66.000 căn/năm nhưng mới chỉ đạt 34.000 căn vào năm 2024. Nguyên nhân đến từ chi phí xây dựng cao, rào cản pháp lý và thiếu hụt vốn dài hạn.

Còn tại Việt Nam, TP.HCM đang đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung trầm trọng. Trong giai đoạn 2021–2025, thành phố đặt mục tiêu xây dựng 235.000 căn nhà ở nhưng đến nay mới chỉ đạt 24% kế hoạch. Theo Savills, nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM trong quý II/2025 chỉ đạt 5.400 căn hộ; lượng bán ra đạt 2.400 căn, tỷ lệ hấp thụ là 45%. Tình trạng khan hiếm còn nghiêm trọng hơn ở phân khúc nhà ở thấp tầng với chỉ 100 căn được bán ra trong quý và tỷ lệ hấp thụ chưa đến 15%.

Trong khi đó, thị trường Hà Nội đang cho thấy tín hiệu tích cực hơn. Quý II/2025, có 7.000 căn hộ mới được mở bán, với 5.200 giao dịch thành công. Đặc biệt, phân khúc nhà ở thấp tầng ghi nhận 1.221 giao dịch – tỷ lệ hấp thụ cao nhất trong vòng một năm trở lại đây. Nguồn cung tương lai tại Hà Nội trong giai đoạn 2025–2027 cũng đạt mức 58.000 căn hộ và 6.443 căn thấp tầng – một con số được kỳ vọng sẽ phần nào giải quyết áp lực thiếu hụt trong trung hạn.

Nhà ở – Cần được định vị là một hạ tầng quốc gia

Savills nhấn mạnh, để huy động nguồn vốn dài hạn cho phát triển nhà ở, các quốc gia cần tái định vị nhà ở như một loại hình hạ tầng thiết yếu, tương đương giao thông hay năng lượng. Cách tiếp cận này sẽ giúp các dự án nhà ở trở nên hấp dẫn hơn đối với các quỹ đầu tư dài hạn như quỹ hưu trí, bảo hiểm hay tổ chức tài chính quốc tế.

Ông Richard Valentine-Selsey – Giám đốc Nghiên cứu Nhà ở Châu Âu của Savills nhận định, một dự án bất động sản thường có chu kỳ đầu tư 5 năm. Nhưng nếu được thiết kế như hạ tầng, với các cam kết vận hành 20–30 năm, nó có thể thu hút dòng vốn lớn và bền vững hơn. Ví dụ, các thay đổi gần đây trong cơ chế phê duyệt tại Anh đang cho phép các dự án nhà ở liên quan đến hạ tầng được xét duyệt nhanh hơn qua các cơ chế đặc biệt như DCO.

Tại Việt Nam, định hướng xem nhà ở như một phần của hạ tầng đã bắt đầu manh nha thông qua các chương trình phát triển nhà ở xã hội, chính sách ưu đãi cho nhà ở công nhân và các mục tiêu đầu tư hạ tầng lên tới 7% GDP trong năm 2025. Riêng Hà Nội đã phân bổ hơn 87.000 tỷ đồng cho 12 dự án hạ tầng lớn, mở ra kỳ vọng cho sự đồng bộ giữa giao thông – quy hoạch – phát triển nhà ở.

Việc tích hợp nhà ở với các tuyến metro, vành đai hay cao tốc sẽ không chỉ giúp giảm chi phí phát triển mà còn thúc đẩy khả năng chi trả và cải thiện chất lượng sống. Theo Savills, TP.HCM dự kiến sẽ triển khai gần 5.000 căn hộ dọc các tuyến metro và 14.000 căn dọc theo các vành đai trong 3 năm tới – cho thấy vai trò của hạ tầng trong việc dẫn dắt dòng vốn và quy hoạch.

Lê Phong