Với gần 700 dự án đang triển khai cùng gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng, thị trường nhà ở xã hội được đánh giá đang bước vào giai đoạn phục hồi mạnh mẽ. Tuy nhiên, để tạo bứt phá, các chuyên gia nhấn mạnh cần giải quyết đồng bộ ba điểm nghẽn: nhu cầu thực tế, cơ chế pháp lý và quỹ đất sạch.
Ba vướng mắc trong triển khai chương trình nhà ở xã hội
Tại Hội nghị công bố quyết định kiện toàn Ban Chỉ đạo và phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản chiều 22/9, Phó Thống đốc Nguyễn Ngọc Cảnh cho biết đến cuối tháng 7/2025, dư nợ cho vay các chương trình nhà ở theo chỉ đạo của Chính phủ đạt khoảng 30.000 tỷ đồng. Trong đó, chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02 đã giải ngân 29.679 tỷ đồng, còn Nghị quyết 100 đạt 19.226 tỷ đồng.
Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Ngọc Cảnh (Ảnh: VGP)
Hiện Ngân hàng Nhà nước đang triển khai gói cho vay theo Nghị quyết 33/NQ-CP với quy mô 145.000 tỷ đồng đến năm 2030. Điểm mới của gói này là khoản vay không tính vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng hằng năm và ưu tiên cho người dưới 35 tuổi. Lãi suất đã được hạ xuống còn 6,4%/năm với chủ đầu tư và 5,9%/năm với người mua nhà, thay vì mức trên 8% trước đây.
Sau hơn nửa năm triển khai, 26/34 tỉnh, thành phố đã công bố danh mục khoảng 108 dự án tham gia. Các ngân hàng cam kết cấp tín dụng 8.600 tỷ đồng, trong đó đã giải ngân 4.578 tỷ đồng (3.858 tỷ cho chủ đầu tư và 720 tỷ cho người mua).
Tuy vậy, theo ông Nguyễn Ngọc Cảnh, ba vướng mắc lớn đang cản trở chương trình. Thứ nhất, nhu cầu thực tế chưa phù hợp: nhiều lao động tại khu công nghiệp muốn thuê hơn là mua, trong khi quy định hạn chế chuyển nhượng trong 5 năm khiến thị trường thiếu linh hoạt. Thứ hai, cơ chế pháp lý cho việc giải ngân còn thiếu rõ ràng, đặc biệt là khi ngân hàng cần cho vay thông qua chủ đầu tư tại các khu công nghiệp. Thứ ba, quỹ đất sạch chưa được các địa phương chuẩn bị kịp thời, khiến tiến độ dự án chậm và vốn tín dụng khó giải ngân an toàn.
Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước nhấn mạnh, chỉ khi ba yếu tố này được xử lý đồng bộ, chương trình nhà ở xã hội mới phát huy hiệu quả, đáp ứng đúng nhu cầu của công nhân và người thu nhập thấp.
Tín hiệu phục hồi và kỳ vọng bứt phá
Đề cập đến gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng Giám đốc VPBank, dự báo quý IV năm nay và năm 2026 sẽ là giai đoạn giải ngân mạnh mẽ. Ông cho rằng việc giao trực tiếp cho doanh nghiệp bất động sản uy tín triển khai với mức giá hợp lý là giải pháp hiệu quả.
"Làm nhà ở xã hội không phải để kinh doanh có lãi, mà là trách nhiệm xã hội. Doanh nghiệp sẵn sàng chấp nhận phần thiệt để bù từ lĩnh vực khác", Tổng Giám đốc VPBank khẳng định.
Theo Bộ Xây dựng, hiện cả nước có 692 dự án nhà ở xã hội với hơn 600.000 căn hộ đang triển khai. Tuy nhiên, để đạt mục tiêu 1 triệu căn đến năm 2030, vẫn cần thêm khoảng 300.000 căn nữa. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng nền tảng hiện nay sẽ tạo ra “làn sóng” nguồn cung mới trong thời gian tới. Ông đặt nhiều kỳ vọng vào gói tín dụng 145.000 tỷ đồng mà 9 ngân hàng thương mại, trong đó Vietcombank chiếm 30.000 tỷ, đang cam kết tham gia.
Ông Lê Hoàng Châu tin rằng tới đây sẽ giải ngân được gói 145.000 tỷ đồng - Ảnh: VGP
Dù vậy, ông Châu cũng thừa nhận gói này chưa thể giải ngân do nhiều dự án vướng pháp lý. Ông tin tưởng rằng với các nghị quyết đặc thù, thí điểm cùng những điều chỉnh luật sắp tới, vướng mắc sẽ được tháo gỡ, giúp dòng vốn chảy thuận lợi hơn.
Một trong những nội dung quan trọng là sửa đổi Nghị định 100 về nhà ở xã hội. Bộ Xây dựng đề xuất nâng trần thu nhập của đối tượng được mua lên 20 triệu đồng/tháng cho cá nhân, 40 triệu đồng cho hộ gia đình, và 30 triệu đồng cho cá nhân nuôi con dưới 18 tuổi. Đồng thời, nhiều ý kiến kêu gọi hạ lãi suất vay về mức 4,8%/năm như giai đoạn 2021 – 7/2024, thấp hơn đáng kể so với mức hiện tại.
“Muốn giảm giá nhà, trước hết phải giảm chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, điện, xăng dầu, tiền sử dụng đất, và đặc biệt là chi phí cơ hội từ thủ tục hành chính kéo dài. Doanh nghiệp cũng cần chia sẻ, giảm kỳ vọng lợi nhuận để đảm bảo sự bền vững của thị trường,” ông Châu nhấn mạnh.
Theo các chuyên gia, dù còn nhiều thách thức, tín hiệu phục hồi đã xuất hiện rõ rệt. Với sự chỉ đạo quyết liệt từ Chính phủ, sự vào cuộc của hệ thống ngân hàng và nỗ lực của doanh nghiệp, phân khúc nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ, trở thành trụ cột trong chiến lược an cư của người dân và ổn định lâu dài cho thị trường bất động sản.
Trung Anh