Vai trò của Ngân hàng TMCP Nam Á (Nam Á Bank) là rất lớn để giúp một công ty non trẻ trong lĩnh vực bất động sản như Công ty CP Sapphire Coast mới có thể huy động hơn nguồn vốn hơn 700 tỷ đồng từ việc phát hành trái phiếu dù lợi nhuận bằng 0 trong 2 năm liên tiếp.
Huy động vốn khủng dù tình hình tài chính còn yếu
Theo thông tin từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), Công ty CP Sapphire Coast (Sapphire Coast) đã hoàn tất phát hành thành công lô trái phiếu SPCCH2124001 vào ngày 22/3/2022. Lô trái phiếu này được phát hành ngày 27/12/2021, kỳ hạn 3 năm, đáo hạn ngày 27/12/2024. Số lượng trái phiếu 7.066, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, giá trị phát hành theo mệnh giá là 706,6 tỷ đồng. Lãi suất cố định 10,5% năm.
Được biết, Sapphire Coast thành lập vào tháng 6/2020, Công ty có trụ sở tại 410 Hùng Vương, phường Vĩnh Trung, quận Thanh Khê, TP.Đà Nẵng. Với quy mô vốn điều lệ ban đầu là 250 tỷ đồng, được góp vốn bởi 3 doanh nhân khá trẻ, thuộc thế hệ 9X gồm các ông bà: Trương Thiện Long, Phạm Duy Đông và Phạm Thị Phương Thúy. Trong đó, ông Trương Thiện Long (SN 1994) đảm nhiệm vai trò Tổng giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật của công ty.
Tính đến cuối năm 2020, vốn điều lệ của Sapphire Coast đã được nâng lên mức 360 tỷ đồng. Tới giữa tháng 6/2021, vị trí Tổng giám đốc của Sapphire Coast được giao cho một lãnh đạo 9x khác đảm nhiệm, là ông Trần Vũ Hoàng.
Tại thời điểm đầu năm 2022 trước khi Sapphire Coast hoàn tất lô trái phiếu nêu trên thì doanh nghiệp này đang có khoản nợ phải trả là 260,6 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu là 360 tỷ đồng. Đặc biệt, lợi nhuận của Sapphire Coast sau hơn 1 năm hoạt động vẫn ghi nhận lợi nhuận sau thuế 0 đồng tính vào ngày 1/1/2022.
Đến cuối năm 2022, vốn chủ sở hữu và lợi nhuận của doanh nghiệp vẫn không có gì thay đổi, lần lượt là 360 tỷ đồng và 0 đồng. Tuy nhiên, nợ phải trả của Sapphire Coast đã tăng lên mức 926,6 tỷ đồng. Hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu tăng từ 0,724 lần lên 2,574 lần. Dư nợ trái phiếu/vốn chủ sở hữu cũng tăng lên 1,963 lần với sự xuất hiện của khoản nợ vay trái phiếu hơn 706 tỷ đồng nêu trên.
Lộ rủi ro từ tài sản đảm bảo
Ngoài việc thiếu minh bạch trong việc công bố thông tin khi bản công bố ngày 23/3/2022 về lô trái phiếu SPCCH2124001 hơn 700 tỷ đồng có nội dung rất sơ sài, không hề đề cập đến các thông tin quan trọng như lãi suất, mục đích huy động, danh sách trái chủ, và các tổ chức tham gia thu xếp phát hành, tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu này cũng đang bộc lộ nhiều rủi ro.
Dữ liệu tại HNX cho biết tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu này là Quyền sử dụng đất và quyền tài sản phát sinh từ dự án Tổ hợp chung cư cao cấp và Trung tâm thương mại dịch vụ Sapphire Coast (dự án Sapphire Coast), bao gồm nhưng không giới hạn bởi: Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BD 899388 do UBND TP Đà Nẵng cấp ngày 10.12.2010 thuộc sở hữu của Sapphire Coast; Quyền kinh doanh, khai thác, phát triển dự án Sapphire Coast thuộc quyền sở hữu của Sapphire Coast; Các tài sản là động sản khác thuộc dự án Sapphire Coast thuộc quyền sở hữu của Sapphire Coast và tất cả các quyền, lợi ích, các khoản thanh toán khác của Công ty Cổ phần Sapphire Coast phát sinh từ hoặc liên quan đến dự án Sapphire Coast thuộc quyền sở hữu của công ty Sapphire Coast.
Về các dự án bất động sản của Sapphire Coast, dự án Tổ hợp chung cư cao cấp và Trung tâm thương mại dịch vụ Sapphire Coast nằm trên khu đất số C1, khu C vệt biệt thự Xuân Thiều – Nam Ô, phường Hòa Khánh Bắc, quận Liên Chiểu, TP Đà Nẵng có có diện tích 8.719,7 m2, mục đích sử dụng đất là thương mại dịch vụ, thời hạn sử dụng đến ngày 10/12/2060.
Phối cảnh dự án Sapphire Coast
Tuy nhiên, ngày 28/12/2021, tức thời điểm Sapphire Coast khởi động chào bán lô trái phiếu, doanh nghiệp đã đem “gán” các quyền tài sản phát sinh từ dự án Tổ hợp chung cư cao cấp và trung tâm thương mại dịch vụ Sapphire Coast (bao gồm quyền đòi nợ, quyền yêu cầu thanh toán, quyền thụ hưởng lợi ích hình thành từ hợp đồng…), trừ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho phía Ngân hàng TMCP Nam Á – Chi nhánh Đà Nẵng để bảo đảm cho các nghĩa vụ của các khoản vay với tổng giá trị tối đa là 260 tỷ đồng.
Đáng chú ý, khi tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu kể trên của Sapphire Coast là dự án Tổ hợp chung cư cao cấp và Trung tâm thương mại dịch vụ Sapphire Coast đang vướng mắc pháp lý nhưng doanh nghiệp này vẫn thành công dùng làm đảm bảo tài sản cho lô trái phiếu.
Cụ thể, ngày 10/5/2022, tại văn bản số 1613/BXD-QLN, Bộ Xây dựng khẳng định đến ngày 10/5/2022, Dự án Sapphire Coast chưa được các cơ quan chức năng có thẩm quyền của TP.Đà Nẵng ban hành Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ dự án vào thời điểm Sapphire Coast phát hành và hoàn tất lô trái phiếu SPCCH2124001.
Thời điểm tháng 5/2022, dự án Sapphire Coast chưa được các cơ quan chức năng có thẩm quyền của TP Đà Nẵng ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ dự án.
Như vậy, có thể thấy lô trái phiếu của Sapphire Coast tiềm ẩn khá nhiều rủi ro cho nhà đầu tư. Sapphire Coast chỉ có thể tạo ra dòng tiền khi dự án cùng tên được hoàn tất xây dựng, đi vào hoạt động. Nhưng trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng kéo dài, đã không hiếm trường hợp chủ đầu tư vỡ tiến độ, vỡ phương án tài chính, ảnh hưởng đến dòng tiền trả lãi cho trái chủ, thậm chí là khó khăn khi phải đáo hạn.
Thực tế, ngày 27/3/2023 vừa qua, Sapphire Coast đã có văn bản số 03.27/CV-SPC gửi HNX về việc chậm thanh toán lãi lô trái phiếu SPCCH212400.
Theo đó, Sapphire Coast đã chậm thanh toán tiền lãi hơn 37 tỷ đồng cho các trái chủ của mình (theo lịch là ngày 27/12/2022. Nguyên nhân doanh nghiệp này đưa ra là do giao dịch ngân hàng sát những ngày Tết Dương lịch bị quá tải và do không sắp xếp được nguồn tiền từ hoạt động kinh doanh về không kịp theo tiến độ thi công.
'Bệ đỡ vốn' Nam Á Bank
Với bức tranh tài chính bộc lộ hàng loạt yếu kém như trên, có thể nhận thấy vai trò hỗ trợ rất lớn của Nam Á Bank trong việc giúp Sapphire Coast tiếp cận nguồn vốn lên đến hơn 700 tỷ đồng, gấp hai lần vốn tự có. Không chỉ hỗ trợ Sapphire Coast, Nam Á Bank còn thể hiện sự gắn bó với ông chủ đằng sau doanh nghiệp này.
Được biết, ông Trần Vũ Hoàng đang là người đại diện pháp luật cho Sapphire Coast từ năm 2020, cũng đang giữ chức Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư và Phát triển Ruby Land (Ruby Land). Ruby Land cũng hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, được thành lập từ tháng 4/2017, trụ sở chính tại số 159, khu 10, Khu đô thị mới Vĩnh Hòa, phường Vĩnh Hòa, TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.
Tương tự Sapphire Coast, Ruby Land được cấp tín dụng liên tục từ Nam Á Bank, từ việc hỗ trợ mua sắm phương tiện đi lại, cho đến việc đầu tư, xây dựng một phần dự án Khu dân cư Cồn Tân Lập, thuộc phường Xương Huân, TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.
Đối tác này của Nam Á Bank, sau nhiều năm hoạt động, cũng không phát sinh doanh thu lẫn lợi nhuận, và đang sử dụng đòn bẩy khá lớn với tổng nợ phải trả là 222,9 tỷ đồng, trong khi vốn chủ sở hữu chỉ 100 tỷ đồng, tính đến hết năm 2021.
Cộng sự của ông Trần Vũ Hoàng là bà Nguyễn Thị Thùy Linh (sinh năm 1985)- người năm giữ 25% vốn điều lệ tại Ruby Land hiện là Chủ tịch HĐQT của Chủ tịch HĐQT của Công ty CP Đầu tư Eras Holdings (Đầu tư Eras Holdings).
Nam Á Bank cũng là 'bà đỡ vốn' cho 2 dự án Khu dân cư nông thôn kiểu mẫu Green View tại xã ĐamBri, TP. Bảo Lộc, tỉnh Lâm Đồng và dự án Khu dân cư nông thôn kiểu mẫu Đambri tại xã ĐamBri, TP. Bảo Lộc. Chủ đầu tư 2 dự án này đều là các công ty mang thương hiệu 'Eras Group' là Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Green View và Công ty TNHH Đầu tư xây dựng và Phát triển Kỷ Nguyên (Công ty Kỷ Nguyên).
Về tình hình hoạt động của Nam Á Bank, năm 2022 ngân hàng có lợi nhuận sau thuế lên đến 1.807 tỷ, tổng tài sản gần 180.000 tỷ đồng (tăng 16% so với năm 2021), tổng huy động vốn đạt gần 140.000 tỷ đồng (tăng 9,3% so với năm 2021).
Tuy nhiên, tình hình nợ xấu của NAB là điều cần lưu tâm khi nợ xấu nhóm 5 (nợ có khả năng mất vốn) của NAB cũng gia tăng đáng kể trong 2 năm gần đây.. Tính đến hết ngày 31/12/2022, nợ nhóm 3, 4, 5 của NAB là 1.611 tỉ đồng, chiếm hơn 1% tổng dư nợ của ngân hàng. Đặc biệt, nợ có khả năng mất vốn (nhóm 5) của NAB chiếm tới gần 90% trong nhóm nợ xấu, đạt gần 1.320 tỉ đồng (tăng thêm 221 tỉ đồng so với năm 2021).
Chỉ riêng nợ xấu nhóm 5 của NAB chiếm 73% tổng lợi nhuận sau thuế. Tỷ lệ trên cho thấy tình trạng đáng lưu ý về nguồn vốn và tài sản còn lại của doanh nghiệp sau kinh doanh. Điều này khiến cho NAB tiếp tục phải dự phòng rủi ro cho vay khách hàng hơn 1.244 tỷ đồng.
Trung Anh (t/h)