“Quả bom” nợ trái phiếu một lần nữa được kích hoạt báo động đỏ, khi hàng loạt ông lớn trong ngành bất động sản tiếp tục rơi vào tình trạng khó khăn, buộc phải gia hạn hoặc thậm chí trì hoãn nghĩa vụ thanh toán. Trước những rủi ro lớn đang hiện hữu, không ít doanh nghiệp đã buộc phải “quay đầu” với kênh huy động vốn từ trái phiếu.
Còng lưng gánh nợ
Theo thông tin từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland, mã chứng khoán HoSE: NVL) vừa công bố hàng loạt văn bản liên quan đến tình trạng thanh toán gốc và lãi trái phiếu.
Cụ thể, vào ngày 22/4/2025, Novaland đến hạn thanh toán gần 114,7 tỷ đồng cho lô trái phiếu NVLH2123007, nhưng thực tế chỉ trả được hơn 622 triệu đồng; gần 114,1 tỷ đồng còn lại vẫn chưa được chi trả. Tình trạng tương tự xảy ra trước đó một ngày, khi doanh nghiệp chỉ thanh toán hơn 1 tỷ đồng trong tổng số gần 96,6 tỷ đồng của lô trái phiếu NVLH2123003.
Novaland lý giải việc chậm thanh toán là do chưa thu xếp được nguồn tài chính phù hợp và hiện đang thương lượng với các trái chủ để xử lý phần dư nợ còn lại.
Không chỉ Novaland, Công ty Cổ phần Bông Sen (BongSen) cũng báo cáo không thể thanh toán khoản lãi hơn 1.800 tỷ đồng cho lô trái phiếu BSENCH2126003 đến hạn ngày 31/12/2024 do tài khoản bị phong tỏa.
Đây là lô trái phiếu duy nhất còn lưu hành của doanh nghiệp, phát hành từ năm 2021 với quy mô 4.800 tỷ đồng, đáo hạn vào tháng 10/2026 và lãi suất lên tới 15,75%/năm. Toàn bộ số tiền phát hành được dùng để đầu tư vào dự án 152 Trần Phú, phường 4, quận 5, TP.HCM.
Đáng chú ý, tình trạng chậm thanh toán trái phiếu không còn là hiện tượng cá biệt. Từ đầu tháng 4/2024 đến nay, ít nhất 10 doanh nghiệp đã công bố thông tin bất thường liên quan đến nghĩa vụ nợ trái phiếu, bao gồm: CTCP Đầu tư và Cho thuê tài sản TNL, CTCP Đầu tư Xây dựng Xuân Đỉnh, Tập đoàn R&H, Công ty TNHH Nam Land, CTCP Tập đoàn Xây dựng Tracodi, CTCP Đầu tư Xây dựng Đại Thịnh Phát, CTCP Đầu tư Việt Tâm… cùng một số đơn vị khác.
Theo báo cáo của VNDIRECT, tính đến ngày 15/4/2025, đã có 118 tổ chức phát hành đạt được thỏa thuận gia hạn kỳ hạn trái phiếu với tổng giá trị vượt 178.000 tỷ đồng – chủ yếu thuộc lĩnh vực bất động sản, nơi tập trung lượng trái phiếu đáo hạn lớn trong năm 2025.
Thực trạng chậm thanh toán gốc và lãi trái phiếu đang phơi bày những thách thức tài chính nghiêm trọng, đặc biệt trong ngành bất động sản. Việc những doanh nghiệp lớn như Novaland hay Bông Sen không thể đáp ứng nghĩa vụ nợ đúng hạn khiến rủi ro tín dụng tăng cao, đồng thời đặt ra nghi vấn về tính minh bạch, năng lực tài chính và khả năng phục hồi của thị trường.
Từng được kỳ vọng là kênh huy động vốn trung – dài hạn hiệu quả, thị trường trái phiếu doanh nghiệp hiện nay đang đối mặt với làn sóng vỡ nợ, chậm trả khiến niềm tin nhà đầu tư suy giảm mạnh.
Trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao và thanh khoản gặp khó khăn, việc kéo dài thời gian thanh toán hoặc đàm phán gia hạn nợ tiềm ẩn nguy cơ lan rộng sang các lĩnh vực tài chính – ngân hàng, thậm chí ảnh hưởng đến hệ thống pháp lý bảo vệ nhà đầu tư.
Với ngành bất động sản, tình trạng này phản ánh rõ sự lệ thuộc vào vốn vay ngắn hạn để tài trợ cho các dự án dài hạn và những lỗ hổng trong quản trị rủi ro tài chính. Hậu quả là nhiều dự án rơi vào trạng thái đình trệ, kéo theo thiệt hại cho khách hàng, nhà thầu và cả ngân sách địa phương.
Việc hơn 178.000 tỷ đồng trái phiếu được gia hạn trong quý I/2025 cho thấy thị trường vẫn đang trong trạng thái “câu giờ”, chưa thực sự phục hồi. Gia hạn chỉ là giải pháp tạm thời, nếu không đi kèm cải cách tài chính, tái cơ cấu danh mục và tăng cường minh bạch, thị trường vẫn tiềm ẩn nguy cơ đổ vỡ diện rộng trong trung và dài hạn.
Để củng cố niềm tin thị trường và bảo vệ nhà đầu tư, cần sự can thiệp quyết liệt từ cơ quan quản lý: siết chặt quy định phát hành, tăng cường giám sát dòng tiền, khuyến khích doanh nghiệp minh bạch hóa tài chính và tái cấu trúc danh mục đầu tư. Đồng thời, nhà đầu tư cũng cần nâng cao hiểu biết về rủi ro, tránh tâm lý “lãi cao là tốt” và tập trung đánh giá thực lực tài chính thay vì chỉ dựa vào cam kết lợi suất.
Trước những rủi ro lớn đang hiện hữu, không ít doanh nghiệp đã buộc phải “quay đầu” với kênh huy động vốn từ trái phiếu.
Doanh nghiệp đang “chùn tay”?
Những động thái liên tục gia hạn và khất nợ trái phiếu từ hàng loạt doanh nghiệp bất động sản cho thấy áp lực nợ vẫn đang đè nặng lên toàn ngành. Dự báo năm 2025, gánh nặng này sẽ còn lớn hơn, nhất là với các doanh nghiệp chưa xử lý xong nghĩa vụ trái phiếu đã được giãn theo Nghị định 08 – vốn sẽ đến hạn trong năm nay.
Theo đánh giá từ VIS Rating, năm 2025 sẽ có khoảng 110.000 tỷ đồng trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở đáo hạn, trong đó có 31.000 tỷ đồng từng chậm thanh toán gốc và lãi trước khi được gia hạn. Trước tình hình đó, nhiều dự báo cho thấy khoảng 50% số trái phiếu đáo hạn trong năm tới có nguy cơ không thể trả đúng hạn cả gốc lẫn lãi, chủ yếu thuộc về các doanh nghiệp vốn đã có "lịch sử" chậm thanh toán.
Áp lực khổng lồ từ trái phiếu khiến các doanh nghiệp địa ốc trở nên e dè trong việc huy động vốn qua kênh này. Theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), từ đầu năm đến nay có 11 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng với tổng giá trị hơn 23.000 tỷ đồng, nhưng không có doanh nghiệp bất động sản nào tham gia. Về phát hành riêng lẻ, HNX ghi nhận không có đợt phát hành nào của doanh nghiệp bất động sản trong hai tháng gần đây, và cũng không có kế hoạch phát hành mới cho phần còn lại của năm.
Báo cáo của FiinRatings cho thấy, trong quý I/2025, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp chỉ đạt 22.800 tỷ đồng – giảm mạnh so với quý trước và cùng kỳ năm 2024. Đặc biệt, không có đợt phát hành nào từ nhóm bất động sản, một sự "im lặng" bất thường từ lĩnh vực từng chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường trái phiếu, cho thấy rõ mức độ khó khăn hiện tại.
Tuy vậy, theo chuyên gia FiinRatings, nếu môi trường kinh doanh được cải thiện, các doanh nghiệp bất động sản có thể trở lại thị trường trái phiếu trong thời gian tới.
Ông Nguyễn Bá Khương, chuyên gia từ VNDIRECT, cho biết năm 2025 tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn ước đạt khoảng 203.000 tỷ đồng, tăng 8,5% so với cùng kỳ. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất với hơn 130.000 tỷ đồng, tương đương 64% tổng giá trị đáo hạn.
"Trong bối cảnh thị trường địa ốc vẫn trầm lắng và tiến trình tháo gỡ pháp lý còn chậm so với kỳ vọng, hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục gặp khó. Vì vậy, áp lực dòng tiền và nợ trái phiếu đáo hạn sẽ là thách thức lớn đối với ngành trong năm nay", ông Khương nhận định.
Quang Anh