Phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn được dự báo vẫn tăng ổn định

Báo cáo dữ liệu nghiên cứu thị trường BĐS của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), giá bán BĐS sẽ tăng với tốc độ khác nhau ở các khu vực và thị trường khác nhau, chủ yếu phụ thuộc vào cán cân cung - cầu. Tuy nhiên, nhìn chung giá nhà có thể sẽ không tăng nhiều vào năm 2024.

Nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, kể từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các quyết định của cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản, khiến nguồn cung bất động sản nhà ở sụt giảm nghiêm trọng. Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, gây “áp lực” lên nguồn cung, thúc đẩy giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới. 

Dữ liệu của VARS cho thấy, trong 10 năm qua, giá địa ốc đã tăng hàng chục lần. Riêng năm 2021, giá nhà bình quân tăng trưởng hai chữ số, thậm chí gấp nhiều lần so với cùng kỳ. Chính lãi suất thấp cùng lạm phát cao kỷ lục là những yếu tố góp phần làm giá nhà tăng mạnh, nhưng cốt lõi của vấn đề là tình trạng sụt giảm nguồn cung. 

Theo Bộ Xây dựng, căn cứ tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Như vậy, với tình hình phát triển nguồn cung thực tế, Vars ước tính, mỗi năm Việt Nam thiếu hụt khoảng 300 nghìn đơn vị nhà ở do phát sinh thêm các hộ gia đình thành thị mới, đặc biệt là từ nhu cầu “ra ở riêng” của thế hệ trẻ, tách từ các đại gia đình. Sự thiếu hụt nghiêm trọng này chắc chắn sẽ đẩy giá nhà tăng cao hơn nữa.

Tuy nhiên, việc thiếu hụt nói trên không xảy ra ở tất cả các phân khúc, nghĩa là không phải giá của tất cả loại hình bất động sản đều bị tác động theo cùng một cách. 

Thực tế, tình trạng thiếu hụt nguồn cung chỉ xuất hiện ở một số khu vực, phân khúc nhất định. Trong khi khu vực nông thôn, vùng ven của các đô thị hàng đầu, hoặc tại đô thị loại III, IV đang có đủ, thậm chí dư thừa nguồn cung, thì khu vực thành thị lại đối mặt với áp lực quá tải, vì nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn. Do đó, nhìn trên diện rộng, nếu loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, giá trị lớn vẫn hiện hữu trên danh mục hàng tồn kho của hầu hết các "ông lớn" bất động sản, thì nguồn cung bất động sản nhà ở, đặc biệt nhà ở giá phù hợp vẫn thiếu hụt.

Số liệu thống kê của Bộ Xây dựng cho biết, tại thị trường sơ cấp Hà Nội, mức giá bán trung bình của các căn hộ mở bán mới trong quý 3 đạt 50,8 triệu đồng/m2; trên thị trường thứ cấp đạt 32 triệu đồng/m2. Còn tại TP. Hồ Chí Minh, giá bán sơ cấp và thứ cấp thị trường căn hộ đạt lần lượt hơn 60 triệu đồng/m2 và 45 triệu đồng/m2.

Giá nhà có thể sẽ không tăng nhiều vào năm 2024

Theo VARS, giá bán BĐS sẽ tăng với tốc độ khác nhau ở các khu vực và thị trường khác nhau, chủ yếu phụ thuộc vào cán cân cung - cầu. Tuy nhiên, nhìn chung giá nhà có thể sẽ không tăng nhiều vào năm 2024.

Thực tế hiện nay, những giải pháp quyết liệt nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS đã phát huy tác dụng. Phía cung của thị trường đã tiếp cận được dòng vốn tín dụng.

Tuy nhiên, cho vay nhà ở lại đang có chiều hướng giảm dần. Bởi trong bối cảnh kinh tế khó khăn, vay mua nhà phục vụ nhu cầu ở thực không phải là ưu tiên hàng đầu của người dân ở thời điểm hiện tại. Hơn thế nữa, nguồn cung hiện hữu trên thị trường cũng không phù hợp với nhu cầu, khả năng tài chính của số đông này.

Điều kiện vay vốn “ngặt nghèo", khó thỏa mãn cùng với môi trường đầu tư, kinh doanh rủi ro buộc nhà đầu tư phải thận trọng hơn, khiến lượng khách hàng tiềm năng tham gia thị trường cũng suy giảm.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho rằng, những khó khăn trong phát triển dự án nhà ở xã hội bao gồm việc xử lý thủ tục đầu tư, tiếp cận vốn, bán hàng... sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá nhà, vì nó tác động tới tiến độ bàn giao và xây dựng nhà ở. Càng mất nhiều thời gian để khắc phục các vướng mắc đầu vào nói trên thì càng có nhiều khả năng giá nhà sẽ tiếp tục tăng cao hơn.

Thời gian gần đây, rủi ro nợ xấu ngày càng gia tăng buộc ngân hàng phải liên tục rao bán hàng nghìn sản phẩm BĐS để thu hồi nợ. Hàng triệu khoản vay với tài sản đảm bảo là BĐS dự kiến sẽ đến hạn vào thời gian tới.

Kết quả của các khoản vay và cách “con nợ" chọn giải quyết khoản tài chính này đều có thể ảnh hưởng đến giá nhà. Việc người vay chọn cách bán nhà hay bị phát mãi nhà đều sẽ khiến nguồn cung nhà tăng lên, qua đó làm chậm tốc độ tăng giá trên thị trường.

Dự báo về thị trường BĐS trong thời gian tới, Chủ tịch VARS nhận định, phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn sẽ tiếp tục tăng ổn định, do nguồn cung vẫn chưa thích ứng kịp với nhu cầu khách hàng, nhà đầu tư.

Đồng thời, phần lớn dự án sắp ra mắt tại Hà Nội và TP.HCM dù nằm ở các quận/huyện cách xa trung tâm, nhưng là nơi quỹ đất dồi dào, cơ sở hạ tầng đang không ngừng hoàn thiện nên tiếp tục đẩy mặt bằng giá những dự án này lên cao hơn nữa trong tương lai. 

Giải pháp giúp người dân tăng khả năng tiếp cận nhà ở với giá hợp lý

Để tăng khả năng tiếp cận nhà ở an toàn với giá hợp lý cho người dân giữa bối cảnh gia tăng dân số lẫn đô thị hóa, VARS cho rằng, cần giải quyết được mặt xích tăng giá bất động sản quan trọng nhất - thiếu nguồn cung, do đất đai chưa được sử dụng tối ưu. Đồng thời, sử dụng công cụ điều tiết cung cầu giúp thị trường phát triển thực chất. 

Cụ thể, thứ nhất, cần siết chặt kỷ cương về lập, thẩm định, phê duyệt và thực hiện quy hoạch. Cơ quan có thẩm quyền cần sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều tiết nguồn cung bằng cách bố trí quỹ đất phát triển nhà ở ngay khi lập quy hoạch. 

Đồng thời, người dân phải có cơ hội được biết và tham gia góp ý cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, để đất đai được sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, phát huy cao nhất giá trị sử dụng.

Thứ hai, cần xóa quy hoạch treo, xây dựng hành lang pháp lý riêng cho việc mua bán đất đai trong những khu đã quy hoạch. Cùng với đó, cần kiểm soát chặt chẽ kinh nghiệm quản lý, năng lực tài chính của chủ thầu để đảm bảo tiến độ dự án, tránh gây thất thoát tài chính, lãng phí tài nguyên.

Thứ ba, cần nghiên cứu phương án áp dụng mức thuế phù hợp với tài sản lũy kế theo số lượng, quy mô bất động sản sở hữu để làm giảm động lực đầu cơ. Ngoài ra, cần có các chính sách tín dụng làm hạn chế việc đầu cơ như áp dụng lãi suất cao hơn khi mua bất động sản thứ 2, thứ 3,...

Lý do là bởi cầu đầu cơ càng lớn, càng nằm ngoài kiểm soát, thì giá bất động sản càng tăng cao, biến động với biên độ lớn, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. 

Thiên An