Theo Savills thị trường căn hộ TPHCM trong quý 4/2023 có sự hấp thụ tốt với 84% đối với những sản phẩm căn hộ có giá từ 2 – 5 tỷ đồng, thuộc phân khúc trung cấp và bình dân đã có pháp lý rõ ràng, thời gian thanh toán dài, được hỗ trợ vay ngân hàng…
TPHCM không còn các sản phẩm dưới 2 tỷ đồng
Số liệu của Savills Việt Nam cho thấy, tại TPHCM, nguồn cung căn hộ chỉ đạt 10.700 căn vào năm 2023. Mặt khác, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và giá nhà cao, thị trường chỉ ghi nhận 6.300 giao dịch trong cả năm 2023. Nguồn cung mới chiếm 78% thị phần lượng giao dịch và có tỷ lệ hấp thụ 84%. Đây cũng là phân khúc được dự báo sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản năm 2024, với tổng lượng căn hộ dự kiến tăng gấp 4 lần so với năm trước.
Những dự án này bán tốt nhờ có pháp lý rõ ràng trước khi ra mắt, thời gian thanh toán dài, hỗ trợ vay ngân hàng và mức giá dễ tiếp cận từ 2-5 tỷ đồng/căn. Nếu loại trừ nguồn cung mới, giao dịch thị trường vẫn yếu với chỉ 670 căn bán ra, tương ứng mức hấp thụ 14%. Giá bán sơ cấp quay về mức ở năm 2020 với 69 triệu đồng/m2 thông thủy.
Phân tích về giá bán căn hộ hiện nay, bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận nghiên cứu thị trường và S22M - Savills Việt Nam cho rằng trong năm 2023, TPHCM không còn các sản phẩm dưới 2 tỷ đồng, 90% các giao dịch thuộc phân khúc từ 2-5 tỷ đồng/căn.
Bà Giang Huỳnh phân tích: “Trong giai đoạn từ 2024-2026, lượng căn hộ giá 2-5 tỷ đồng ngày càng khan hiếm, nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc 5-10 tỷ đồng/căn. Chính vì vậy, người mua nhà tại Tp. Hồ Chí Minh có thể sẽ chuyển sang mua các sản phẩm nhà ở ở những khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An với mức giá phải chăng hơn”.
TPHCM không còn các sản phẩm dưới 2 tỷ đồng.
Theo dữ liệu của Savills là trong năm 2024, nguồn cung mới tại TPHCM dự kiến tăng gấp 4 lần so với năm 2023; trong đó hạng B sẽ chiếm 44% thị phần từ các dự án như Vinhome Grand Park – The Opus One, Eaton Park và The Aurora; hạng A có 37% từ dự án cao tầng tại The Global City (Tp.Thủ Đức); hạng C chỉ có 19% thị phần. Đến năm 2026, dự kiến có 40.800 căn từ 116 dự án sẽ mở bán. Mặt khác, trong năm 2024, 96% nguồn cung tương lai ở Bình Dương, Đồng Nai và Long An nằm ở phân khúc giá dưới 5 tỷ đồng/căn. Do đó, đây được xem là lời giải cho “cơn khát” nhà ở giá phải chăng tại khu vực TPHCM.
Theo Giang Huỳnh, các sản phẩm căn hộ ở Bình Dương, Đồng Nai vẫn giữ được mức giá bán cạnh tranh so với thị trường TPHCCM, qua đó làm cho các khu vực này trở thành điểm đến hấp dẫn cho người mua nhà. Nhu cầu nhà ở tại Bình Dương đang tăng mạnh do sự phát triển của công nghiệp cùng tỷ lệ nhập cư tăng. Điều này tạo ra một sự ổn định về nguồn cầu thị trường và đảm bảo cho việc tiếp tục phát triển của thị trường bất động sản khu vực.
Tuy nhiên, với tốc độ phát triển khá nhanh trong những năm gần đây, nguồn cung căn hộ thứ cấp đã được bàn giao và nguồn cung tương lai dự kiến tại Bình Dương sẽ tăng mạnh, tạo ra áp lực cạnh tranh lớn đối với các dự án mới. Điều này có thể gây thách thức trong việc thiết lập mức giá cho các dự án mới, đặc biệt là khi chi phí xây dựng và phát triển dự án ngày càng tăng.
Với phân khúc đất nền, trên thực tế, dù trong các tháng đầu năm nhu cầu mua bán đất nền đã có cải thiện tích cực nhưng tổng thể loại hình này vẫn còn khá ảm đạm. Giai đoạn 2023 ghi nhận giá giao dịch thứ cấp sản phẩm đất nền càng xa TP.HCM thì giá bán càng giảm mạnh từ 20 – 30%. Thậm chí, một số khu vực xa hơn còn giảm sâu đến một nửa so với giá ban đầu.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai và Luật Kinh Doanh BĐS mới cũng đưa ra nhiều cơ chế quản lý chặt chẽ hơn với loại hình đất phân lô. Vì vậy thời gian tới, không chỉ pháp lý đất nền sẽ minh bạch hơn, an toàn hơn mà nguồn cung cũng sẽ không còn bùng nổ, tràn lan như những năm trước.
BĐS công nghiệp có sự phát triển ổn định ở nhu cầu mua và thuê
Bất động sản năm 2024 được nhận định là năm sáng lạn của loại hình BĐS công nghiệp. Trong những năm qua đây luôn là phân khúc có sự phát triển ổn định ở nhu cầu mua và thuê. Với 2024, phân khúc này vẫn tiếp tục ghi nhận những tín hiệu lạc quan.
Theo Batdongsan.com.vn, hai sản phẩm ghi nhận có lượng hấp thụ tốt trong năm 2023 đó là kho, nhà xưởng cho thuê với tỷ lệ lấp đầy hơn 80% và thứ hai là đất công nghiệp cho thuê được hấp thụ trên 90%. Hạ tầng được cải thiện là yếu tố giúp đất công nghiệp có giá cạnh tranh, thu hút nhà đầu tư hơn.
Mặc dù các chính sách mới mở ra nhiều tín hiệu tích cực, mang lại cơ hội mới cho người mua và nhà đầu tư, tuy nhiên, theo đánh giá từ giới chuyên gia, bất động sản năm 2024 là năm mang tính chất chuyển giao, thị trường sẽ không phát triển ồ ạt mà từng bước ổn định và phát triển bền vững hơn.
Ngoài ra, Luật Đất đai sửa đổi cũng cho phép hộ gia đình, cá nhân được giao đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 118, đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 1/7/2021 mà không có các giấy tờ nhưng có đăng ký thường trú tại vùng có điều kiện kinh tế khó khăn, được chính quyền tại nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì vẫn được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Thiên An