Sở Xây dựng TP.HCM yêu cầu bổ sung phương án huy động vốn tại dự án Khu đô thị lấn biển Cần Giờ

Sở Xây dựng TP.HCM vừa có văn bản số 2521/SXD-PTĐT ngày 25/4/2025 phản hồi CTCP Đô thị Du lịch Cần Giờ liên quan đến đề nghị xác nhận đủ điều kiện huy động vốn cho dự án Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ.

Theo đó, Sở đề nghị chủ đầu tư rà soát, điều chỉnh và bổ sung phương án huy động vốn để phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 43 Nghị định số 95/2025/NĐ-CP. Cụ thể, việc huy động vốn cho phát triển nhà ở chỉ được thực hiện thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh giữa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Đồng thời, dự án phải thuộc phạm vi được phát triển nhà ở theo Điều 30 Luật Nhà ở 2023.

Pháp luật quy định chặt chẽ về điều kiện huy động vốn

Theo Điều 43 Nghị định 95/2024/NĐ-CP và Điều 114 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư chỉ được phép huy động vốn để phát triển nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện:

Dự án thuộc phạm vi được phép huy động vốn theo quy định (phát triển nhà ở theo các hình thức cụ thể).

Có quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

Đất không có tranh chấp, không bị kê biên, không có quy định hạn chế quyền sử dụng.

Có hồ sơ đầy đủ, bao gồm thông tin về chủ đầu tư, vị trí dự án, tổng vốn cần huy động, hình thức và thời hạn huy động.

Sở Xây dựng lưu ý, dự án Khu đô thị lấn biển Cần Giờ không chỉ có chức năng nhà ở mà còn bao gồm nhiều hạng mục khác, do đó phương án huy động vốn cần lựa chọn đúng hình thức phù hợp với mục tiêu và tính chất của dự án.

Trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất, chủ đầu tư phải chứng minh đất hợp pháp, không tranh chấp, không bị kê biên và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan theo quy định pháp luật. Ngoài ra, doanh nghiệp cần làm rõ quy mô, cơ cấu vốn, căn cứ xác định mức vốn huy động theo từng hình thức cụ thể.

Thực tế: Dự án chưa đáp ứng điều kiện nhưng vẫn đề xuất huy động vốn

Qua văn bản 2521/SXD-PTĐT ngày 25/4/2025, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết:

1. Dự án không hoàn toàn là phát triển nhà ở, mà còn bao gồm nhiều hạng mục khác như nghỉ dưỡng, thương mại, khách sạn… nên không đáp ứng điều kiện huy động vốn cho mục đích phát triển nhà ở.

2. Hồ sơ không chứng minh được quyền sử dụng đất hợp pháp trên toàn bộ dự án, chưa có quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận sử dụng đất theo quy định.

3. Chưa thể hiện rõ phương án và hình thức huy động vốn, cụ thể như tổng mức vốn cần thiết, đối tượng kêu gọi đầu tư, thời gian triển khai từng giai đoạn...

4. Thời hạn huy động vốn đề xuất kéo dài toàn bộ thời gian thực hiện dự án, trong khi pháp luật yêu cầu thời hạn phải phù hợp với từng giai đoạn triển khai cụ thể.

Lo ngại rủi ro pháp lý cho nhà đầu tư thứ cấp

Điều đáng nói là, dù không đáp ứng đủ điều kiện, chủ đầu tư vẫn đề xuất huy động vốn với quy mô lên tới 180.000 tỷ đồng, tương đương hơn 7 tỷ USD - một con số khổng lồ. Nếu hoạt động huy động vốn diễn ra khi chưa được pháp luật cho phép, hệ lụy sẽ rất lớn...

Nhà đầu tư thứ cấp có thể mất quyền đòi lại tiền trong trường hợp dự án gặp rủi ro pháp lý hoặc bị đình chỉ.

Gây bất ổn thị trường bất động sản, tạo tiền lệ xấu cho các chủ đầu tư khác.

Làm giảm niềm tin của công chúng vào các dự án đầu tư công - tư trong lĩnh vực đô thị.

Pháp luật phải được tôn trọng - minh bạch để bảo vệ thị trường

Dự án lấn biển Cần Giờ là một công trình trọng điểm, kỳ vọng sẽ mang lại giá trị lớn về kinh tế và du lịch. Tuy nhiên, mọi hoạt động đầu tư, huy động vốn phải tuân thủ nghiêm quy định pháp luật. Cần có sự vào cuộc mạnh mẽ của các cơ quan chức năng để đảm bảo công khai, minh bạch và bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư.

Thị trường bất động sản chỉ bền vững khi pháp luật được thực thi nghiêm túc, không có vùng xám cho việc “lách luật” hay huy động vốn trái phép.

Đình Sáng