Không chỉ chung cư thương mại, nhiều khu nhà tập thể cũ tại Hà Nội cũng ghi nhận mức giá tăng vọt, thậm chí lập mặt bằng mới cao chưa từng có. Dù đã xây dựng từ hàng chục năm trước và xuống cấp rõ rệt, nhưng loại hình lại có nhiều lợi thế về vị trí, giá cả và hưởng lợi từ chủ trương quy hoạch của thành phố.
Giá nhà tập thể tăng theo đà chung cư
Khảo sát mới nhất từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá bán nhà tập thể cũ tại Hà Nội đang thiết lập mặt bằng mới, tăng mạnh theo đà tăng giá của phân khúc chung cư thương mại. Dù nhiều công trình đã xuống cấp, tuổi đời hàng chục năm, mức chào bán hiện tại vẫn ở mức cao ngất, phản ánh sức nóng chung của thị trường.
Tại phường Kim Liên, những căn tập thể diện tích nhỏ hiện được rao bán phổ biến trong khoảng 60–75 triệu đồng/m2. Với những căn diện tích lớn từ 120 m2 trở lên, đơn giá thấp hơn nhưng vẫn dao động 50–60 triệu đồng/m2. So với cùng kỳ năm ngoái, mức giá này đã tăng khoảng 25%. Đây vốn là khu tập thể lâu đời, mật độ dân cư cao, nhưng lợi thế nằm ở vị trí trung tâm và hạ tầng đồng bộ giúp giá bán liên tục đi lên.
Khu tập thể Thành Công cũng ghi nhận mức giá tương đương, khoảng 55–70 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, với những căn tầng 1 có thể tận dụng kinh doanh, giá rao bán còn lên tới 80–95 triệu đồng/m2, tăng khoảng 20% chỉ trong vòng 9 tháng. Ngoài Thành Công, nhiều tập thể khác ở cùng khu vực như Giảng Võ, Đường Sắt, Ngọc Khánh hiện cũng được chào bán trong khoảng 60–70 triệu đồng/m2.
Nhà tập thể cũng bám theo đà tăng của chung cư thương mại
Khu vực Hai Bà Trưng chứng kiến mức tăng giá nhẹ hơn nhưng vẫn ở ngưỡng cao. Nhà tập thể Võ Thị Sáu, Cảm Hội, Thanh Nhàn dao động từ 58–70 triệu đồng/m2; Thọ Lão và Bùi Ngọc Dương phổ biến ở mức 50–56 triệu đồng/m2. Trong khi đó, khu tập thể Bách Khoa, gần đường Giải Phóng, được coi là “mềm” hơn với khoảng 45–50 triệu đồng/m2. Mức giá tại khu vực này nhìn chung tăng trung bình 10–15% so với cùng kỳ năm ngoái.
Không nằm ngoài xu thế, các tập thể tại Thanh Xuân cũng tăng giá mạnh. Tập thể Nguyễn Trãi dao động 45–55 triệu đồng/m2, Thanh Xuân Bắc và Thanh Xuân Nam ở mức 45–60 triệu đồng/m2, còn tập thể Vũ Trọng Phụng rơi vào khoảng 47–55 triệu đồng/m2. Cá biệt, một số căn diện tích nhỏ hơn 20 m2 được rao tới 70–80 triệu đồng/m2. Giá khu vực này tăng trung bình 20–25% chỉ trong vòng 9 tháng, dù vị trí không đắc địa bằng khu trung tâm.
Nếu tính theo diện tích phổ biến 70 m2, giá bán một căn hộ tập thể tại Hà Nội hiện rơi vào khoảng 3,5–5 tỷ đồng/căn. So với chung cư thương mại, con số này chỉ bằng một nửa. Đơn cử, tại Giảng Võ, một căn chung cư 70 m2 có giá khoảng 10 tỷ đồng, trong khi tập thể chỉ 5 tỷ. Tương tự, ở Thanh Xuân, chung cư trung cấp 70 m2 dao động 6–7 tỷ đồng, tập thể chỉ 3,5–4 tỷ.
Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, dù giá nhà tập thể đã tăng khá mạnh, giao dịch trên thị trường không quá sôi động. Nguyên nhân chính là do tình trạng xuống cấp, pháp lý phức tạp và tuổi thọ công trình quá cao khiến phần lớn người mua chỉ coi đây là phương án thay thế trong bối cảnh giá chung cư thương mại tăng chóng mặt.
Sức mua tăng nhưng giao dịch không mạnh
Nhiều chuyên gia cho rằng, giá nhà tập thể tăng đến từ nhiều nguyên do khác nhau. Đầu tiên đó là lợi thế về vị trí trung tâm và giá bán mềm hơn khi so sánh với các dự án nhà ở thương mại. Anh Xuân Hùng - một môi giới chuyên bán chung cư và nhà tập thể khu vực Thanh Xuân cho biết: “Nhiều khách hàng của tôi vốn nhắm đến căn hộ thương mại, nhưng khi biết giá 70m2 chung cư trung cấp ở Thanh Xuân đã lên tới 6–7 tỷ đồng, họ buộc phải quay sang lựa chọn tập thể. Nhà tập thể cùng diện tích chỉ khoảng 3,5–4 tỷ đồng, dù xuống cấp nhưng vừa túi tiền hơn”.
Môi giới này cũng cho biết, lượng giao dịch nhà tập thể từ đầu năm 2025 đến nay có tăng so với năm trước. Người mua chủ yếu là hộ gia đình trẻ hoặc những cặp vợ chồng có sẵn khoản tiền tích lũy 2–3 tỷ đồng, không muốn vay ngân hàng quá nhiều. Nhóm này chọn căn tập thể nhỏ 20–30m2, giá chỉ 1,5–2 tỷ đồng, nằm ở khu vực trung tâm để tiện đi làm và học hành cho con cái. Tuy nhiên số lượng được rao bán lại không nhiều, do đó số lượng giao dịch của thị trường vẫn chỉ ở mức “túc tắc”.
Các dự án cải tạo nhà tập thể tại khu vực trung tâm Hà Nội cũng là yếu tố làm tăng giá bán
Nguyên nhân của việc giao dịch hạn chế được cho là chủ trương quy hoạch, xây dựng lại các khu nhà ở tập thể của Hà Nội. Nhiều chủ nhà vẫn cho thuê hoặc cố ở để chờ quy hoạch, xây dựng tại chỗ hoặc nhận xuất nhà ở tái định cư tại các khu vực phù hợp. Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam từng cho biết, kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các khu tập thể cũ, nhưng tiến độ rất chậm và vướng nhiều thủ tục.
Bên cạnh đó, đa số tập thể được xây dựng từ thập niên 70–90, tuổi thọ đã cao, nhiều hạng mục xuống cấp, không đảm bảo tiêu chuẩn an toàn. Về pháp lý, tình trạng cơi nới phổ biến khiến diện tích thực tế không khớp với giấy tờ, dẫn đến khó khăn trong giao dịch, sang nhượng hoặc tính toán bồi thường khi cải tạo. Do vậy, người mua cần cân nhắc kỹ, đặc biệt với những căn chưa có giấy tờ rõ ràng.
Đây cũng là quan điểm của giới đầu tư bất động sản Hà Nội, khi tỏ ra khá thận trọng với loại hình này. Anh Lê Minh - một nhà đầu tư cho rằng: "Nhà tập thể chỉ phù hợp mua để ở. Với mục đích đầu tư, rủi ro quá cao. Phần lớn các khu tập thể đều đã quá niên hạn, nguy cơ phải di dời bất cứ lúc nào. Thêm nữa, nhiều căn đã bị cơi nới, phần diện tích này không được cấp sổ đỏ nên rất khó sang nhượng, hoặc khi giải tỏa cũng không được đền bù”.
Nhiều nhà đầu tư cũng nhận định, dù giá tập thể hiện chỉ bằng một nửa so với chung cư thương mại, song giá trị gia tăng trong tương lai không cao. Nếu mua để chờ cải tạo thì có thể mất hàng chục năm mà vẫn không chắc chắn, trong khi vốn bị chôn. Với số tiền 3–4 tỷ đồng, tôi thà mua đất nền ngoại thành còn có tiềm năng tăng giá.
Đó cũng là lý do nhà tập thể phần lớn vẫn là giải pháp bất đắc dĩ để an cư của nhà đầu tư, trong bối cảnh thu nhập của nhiều hộ gia đình khó theo kịp đà tăng giá. Thị trường vì vậy có giao dịch, nhưng vẫn ở trạng thái thận trọng, kén chọn, và khó có thể bùng nổ như chung cư thương mại.
Lê Phong