Thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đang chứng kiến làn sóng tăng giá chưa có dấu hiệu dừng lại. Trong khi sức mua ở phân khúc thực giảm mạnh do áp lực tài chính, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ và tay ngang vẫn tận dụng chính sách vay rẻ để tiếp tục xuống tiền, tạo nên một nghịch lý trái chiều.
Trái chiều diễn biến mua bán chung cư Hà Nội
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm bất động sản Hà Nội tháng 9/2025 dự kiến tăng 7% so với tháng 4/2025. Đồng thời giá bất động sản bán của thị trường này cũng tăng tới 112% so với năm 2021. Trong đó, loại hình căn hộ chung cư đáp ứng cho cả nhu cầu ở thực và đầu tư được đánh giá có tốc độ tăng giá mạnh nhất.
Trong báo cáo 9 tháng đầu năm về nhà ở và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết giá bán nhiều phân khúc vẫn duy trì ở mức cao và tiếp tục có xu hướng tăng so với cùng kỳ năm trước. Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp từ chủ đầu tư hiện dao động trung bình 70–80 triệu đồng/m2, tăng gần 6% so với quý I và khoảng 33% so với cùng kỳ năm ngoái. Một số dự án hạng sang còn được chào bán ở mức 150–300 triệu đồng/m2.
Báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy giá chung cư Hà Nội quý vừa qua đạt bình quân 75,5 triệu đồng/m2, tăng 7,7% so với quý trước. Nguyên nhân chính đến từ việc các chủ đầu tư tiếp tục đưa hàng tồn kho ra thị trường với mức giá cao, trong khi nguồn cung mới dự kiến chào bán trên 100 triệu đồng/m2 lại tăng mạnh, dù thanh khoản vẫn trầm lắng.
Biến động giá bán của thị trường bất động sản Hà Nội
Ghi nhận thực tế cũng cho thấy, lượng giao dịch vẫn duy trì ở mức ổn định nhờ chính sách vay ưu đãi và ân hạn gốc – lãi từ chủ đầu tư. Tuy nhiên, bức tranh thị trường không đồng nhất khi nhóm mua để ở đang giảm mạnh, trong khi nhóm đầu tư nhỏ lẻ lại chiếm ưu thế. Mạnh Hưng - một môi giới lâu năm tại khu vực Mỹ Đình cho biết: “Khoảng 60% giao dịch chung cư gần đây đến từ khách đầu tư. Cá biệt có dự án nhờ chính sách thanh toán giãn tiến độ mà tỷ lệ này lên tới 70%”.
Với các nhà đầu tư lướt sóng, sự ổn định vĩ mô đã giúp nhiều người kiếm được khoản chênh đáng kể chỉ sau một tháng với các dự án gần khu vực trung tâm hoặc can hộ thứ cấp. Thậm chí với một số dự án tại khu Đông, giá tăng nhanh từng tuần. Có người vừa đặt cọc đã sang tay. Điều này kích thích tâm lý đòn bẩy, bởi nếu chậm chân, cơ hội lãi lớn sẽ rơi vào tay người khác.
Trái lại, nhóm khách hàng ở thực lại chùn bước trước diễn biến tăng giá chóng mặt. Vợ chồng anh Ngô Văn Thái (hiện thuê nhà ở khu vực Trung Hòa – Nhân Chính) cho hay, sau một tháng tìm mua nhà, cả hai đã tạm dừng do giá bán quá cao. “Một căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án chung cư cũ 10 năm tuổi lại có giá gần 6 tỷ đồng. Với thu nhập hiện tại, chúng tôi không đủ điều kiện để ngân hàng duyệt vay. Nếu liều, số tiền trả góp hàng tháng vượt quá khả năng”, anh Thái chia sẻ.”
Những rủi ro khó lường từ đòn bẩy tài chính
Thị trường chung cư Hà Nội hiện đang phụ thuộc mạnh vào dòng vốn vay ngân hàng. Thống kê từ báo cáo tài chính bán niên 2025 cho thấy, bất động sản tiếp tục là loại tài sản bảo đảm lớn nhất trong danh mục thế chấp của các ngân hàng. Ở hầu hết các nhà băng, giá trị bất động sản nhận cầm cố, thế chấp đều tăng so với cuối năm 2024. Đặc biệt, tỷ lệ vay vốn trong các giao dịch chung cư tăng cao hơn nhiều so với các giai đoạn trước. Điều này tiềm ẩn rủi ro không nhỏ cho cả nhà đầu tư và hệ thống tài chính.
Anh Lê Hoàng Nam, Giám đốc một công ty phân phối dự án tại Thanh Xuân, cảnh báo: “Nhiều nhà đầu tư đang vay trên 70% giá trị căn hộ. Nếu lãi suất tăng trở lại, chi phí tài chính sẽ lập tức trở thành gánh nặng. Trong khi đó, giá cho thuê căn hộ hiện không tương xứng, khó bù đắp được khoản vay”.
Đáng chú ý, rủi ro còn đến từ kỳ vọng tăng giá quá lớn, thị trường thứ cấp có thể chậm thanh khoản nếu nguồn cung mới dồn dập, hoặc khi tâm lý đầu cơ đảo chiều. Khi đó, nhiều nhà đầu tư buộc phải bán gấp để trả nợ, kéo theo nguy cơ bán tháo cục bộ. Thực tế này từng xảy ra tại nhiều thị trường khu vực, nơi bong bóng giá hình thành do lạm dụng tín dụng bất động sản.
Căn hộ đang bị đẩy giá cao, tạo ra nhiều rủi ro và hệ lụy
Nhiều chuyên gia cho biết, nghịch lý hiện nay là nguồn cung chung cư bình dân gần như biến mất, trong khi nguồn cầu ở phân khúc này vẫn rất lớn. Việc dòng tiền lại đổ dồn vào phân khúc cao cấp càng làm thị trường méo mó. Người mua ở thực bị đẩy ra khỏi thị trường, trong khi nhà đầu tư đẩy giá lên cao. Việc lạm dụng đòn bẩy tài chính có thể để lại hệ lụy lâu dài. Nếu giá chung cư không tăng như kỳ vọng, nhiều nhà đầu tư sẽ rơi vào thế “kẹt hàng”. Nợ xấu bất động sản tăng cao sẽ ảnh hưởng đến cả ngân hàng và sự ổn định kinh tế vĩ mô.
Rõ ràng, thị trường chung cư Hà Nội đang đứng trước một nghịch lý lớn, giá vẫn leo thang bất chấp nhu cầu thực giảm sút. Trong bối cảnh đó, sự thận trọng của người mua nhà để ở có thể giúp họ tránh được rủi ro, trong khi những nhà đầu tư chỉ dựa vào vốn vay cần chuẩn bị sẵn tâm thế đối mặt với biến động.
Lê Phong