Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết đã có văn bản góp ý dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100/2024/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
Duy trì mức lãi suất vay ưu đãi 4,8%/năm
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã gửi văn bản góp ý dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100/2024/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, trong đó nhấn mạnh đến việc cần duy trì mức lãi suất vay ưu đãi 4,8%/năm như đã áp dụng trong giai đoạn từ năm 2021 đến tháng 7/2024.
Theo HoREA, kể từ ngày 1/8/2024, khi quy định mới có hiệu lực, người mua và thuê mua nhà ở xã hội phải vay với lãi suất lên tới 6,6%/năm, tương đương mức vay áp dụng cho hộ nghèo. Điều này không chỉ làm tăng áp lực trả nợ với người dân mà còn đẩy lãi suất vay của các chủ đầu tư dự án lên khoảng 7,92%/năm, cao hơn cả mức vay thương mại của một số ngân hàng.
Tháo gỡ vướng mắc về tiền sử dụng đất và mức lãi suất vay để phát triển nhà ở xã hội.
Mặc dù dự thảo mới đề xuất giảm lãi suất xuống 5,4%/năm, HoREA cho rằng mức này vẫn chưa phù hợp với khả năng tài chính của các đối tượng thụ hưởng. Vì vậy, Hiệp hội đề nghị Chính phủ tiếp tục duy trì mức 4,8%/năm, đồng thời cho phép điều chỉnh linh hoạt tùy theo điều kiện ngân sách, với thẩm quyền quyết định thuộc về Thủ tướng.
HoREA cũng kiến nghị quy định rõ cơ chế thay đổi lãi suất, trong đó Ngân hàng Nhà nước đóng vai trò chủ trì, phối hợp cùng Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan trình Thủ tướng xem xét, quyết định. Đây được xem là cách tiếp cận hợp lý hơn so với việc giao nhiệm vụ cho Ngân hàng Chính sách Xã hội như hiện nay.
Bên cạnh đó, khoản 5 của dự thảo tiếp tục duy trì cơ chế ưu đãi cho dư nợ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đến hết năm 2031, gói tín dụng từng có sự tham gia của 17 tổ chức tín dụng lớn, trong đó bốn ngân hàng thương mại nhà nước chiếm tỷ trọng lớn.
Từ thực tế triển khai tại TP.HCM, HoREA đề xuất Chính phủ nghiên cứu mô hình của Quỹ Phát triển nhà ở thành phố – đơn vị đã hỗ trợ hơn 6.800 cán bộ, công chức, viên chức vay vốn mua nhà với lãi suất chỉ 3,2%/năm và thời hạn lên tới 20 năm. Ngoài ra, Quỹ còn phối hợp cùng doanh nghiệp triển khai nhiều dự án nhà ở xã hội, tiêu biểu là dự án tại số 35 Hồ Học Lãm (phường An Lạc, TP.HCM).
Theo Hiệp hội, việc duy trì lãi suất vay ưu đãi ở mức 4,8%/năm không chỉ giúp người thu nhập thấp có thêm cơ hội an cư mà còn tạo động lực để doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội – lĩnh vực đang có nhu cầu tăng mạnh nhưng còn nhiều rào cản về tài chính.
Vướng mắc trong cách tính tiền sử dụng đất
Hiệp hội tán thành với đề xuất của Bộ Xây dựng và đề nghị bổ sung thêm đối tượng "người phụ thuộc dưới tuổi thành niên" để thống nhất với quy định của Nghị quyết 954/2020/UBTVQH14 về giảm trừ gia cảnh thuế thu nhập cá nhân.
Đối với nghĩa vụ quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội, HoREA cho rằng "Quy định này không phù hợp với khoản 2 Điều 83 Luật Nhà ở 2023 chỉ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại 'đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật' để xây dựng nhà ở xã hội".
HoREA cho rằng cách tính này vừa phức tạp, vừa không có cơ sở pháp lý rõ ràng, bởi Luật Nhà ở 2023 chỉ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải nộp "tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội", chứ không gắn với "tiền sử dụng đất" như dự thảo.
Theo phân tích, việc "neo" cách tính vào "3%/năm tiền sử dụng đất" dễ dẫn đến gánh nặng tài chính, làm tăng chi phí đầu tư, gián tiếp đẩy giá nhà ở xã hội lên cao, đi ngược mục tiêu hỗ trợ người thu nhập thấp. Thay vào đó, HoREA đề xuất công thức trực tiếp: v = V x 20%, trong đó V là giá trị quỹ đất toàn bộ dự án đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật, v là giá trị quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội. Công thức này vừa minh bạch, vừa phản ánh đúng chi phí thực tế mà chủ đầu tư bỏ ra.
Hiệp hội nhận thấy, tại khoản 2 và khoản 8 Điều 83 Luật Nhà ở 2023 quy định tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III thì UBND cấp tỉnh quyết định trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được "đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội" và giao "Chính phủ quy định chi tiết khoản 2 Điều này" nên việc sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 19 Nghị định 100/2024/NĐ-CP là rất cần thiết để quy định việc "đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội
Do vậy Hiệp hội nhận thấy, điểm "hạn chế" của khoản 1 Điều 1 Nghị định 100/2024/NĐ-CP"dự thảo Nghị định" là đã "neo" việc tính số tiền mà chủ đầu tư "đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội" với "tiền sử dụng đất" là không chính xác do không có căn cứ pháp luật, không phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 83 Luật Nhà ở 2023.
Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị giảm mức nộp tiền sử dụng đất khi người dân bán lại nhà ở xã hội riêng lẻ sau 5 năm. Hiện dự thảo giữ quy định phải nộp 50% tiền sử dụng đất, trong khi giá đất theo bảng giá mới của nhiều địa phương đã tăng gấp nhiều lần, khiến gánh nặng tài chính trở nên quá lớn. Để phù hợp với thực tế và đảm bảo quyền lợi cho người mua, Hiệp hội đề nghị giảm còn 20-30%.
Về lâu dài, khi xem xét sửa đổi Luật Nhà ở 2023 thì Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ và cấp có thẩm quyền xem xét sửa đổi điểm b khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024 theo hướng đề nghị quy định chính sách cho các "đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội" được mua, thuê mua nhà ở xã hội riêng lẻ sau 5 năm được bán lại nhà ở này và đề nghị bên bán không phải nộp lại tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, để các "đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội" được hưởng chính sách miễn tiền sử dụng đất một lần trong đời.
Tâm An