Năm 2025 đánh dấu bước chuyển mình mạnh mẽ của thị trường bất động sản Việt Nam, khi hàng loạt chính sách tầm quốc gia được ban hành và đi vào thực tiễn. Từ cải cách hành chính, sáp nhập tỉnh thành, đến sự trỗi dậy của các siêu dự án tỷ USD... tất cả đang định hình lại diện mạo trong chu kỳ mới.
Sáp nhập tỉnh, siết đấu giá đất và đẩy mạnh tín dụng nhà ở xã hội
Ngày 12/6/2025, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn ký ban hành Nghị quyết số 202/2025/QH15 về việc sắp xếp lại đơn vị hành chính cấp tỉnh, qua đó giảm tổng số tỉnh/thành từ 63 xuống còn 34 đơn vị (gồm 28 tỉnh và 6 thành phố trực thuộc trung ương). Việc sáp nhập các đơn vị hành chính được xem là sự thay đổi có tác động tích cực đến thị trường bất động sản như khả năng tinh giản thủ tục đầu tư, rút ngắn quy trình pháp lý, góp phần đưa thêm nguồn cung ra thị trường, nhất là với các dự án nhà ở vừa túi tiền.
Song song, Chính phủ tiếp tục thể hiện vai trò điều tiết mạnh mẽ đối với thị trường đấu giá đất vốn nhiều năm qua tồn tại tình trạng “ôm đất bỏ cọc”, làm méo mó giá trị thực. Cụ thể, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 339/NQ-CP về dự thảo nghị quyết của Quốc hội quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành luật Đất đai.
Dự thảo Nghị quyết đãnâng mức tiền đặt trước đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất ở cho cá nhân và trường hợp giao đất để thực hiện dự án đầu tư tối thiểu là 20% và tối đa là 50% giá khởi điểm. Ngoài ra, người trúng đấu giá bỏ cọc phải bồi thường toàn bộ các thiệt hại phát sinh từ việc tổ chức cuộc đấu giá; Cấm tham gia đấu giá từ 2-5 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền trúng đấu giá; Cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 3 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá nộp không đầy đủ tiền trúng đấu giá.
Nhiều động chính sách, thay đổi tích cực với thị trường bất động sản dã diễn ra trong năm 2025
Ở một động thái khác, nhằm giải quyết nhu cầu an cư thực chất của hàng triệu người thu nhập thấp, Chính phủ đã triển khai loạt chính sách liên quan đến nhà ở xã hội (NOXH) trong năm 2025. Đáng chú ý là sự ra đời của Quỹ Nhà ở Quốc gia theo Nghị định 302/2025/NĐ-CP. Quỹ được phân chia thành hai cấp (Trung ương và địa phương), có chức năng tạo lập và phát triển quỹ nhà ở cho thuê đối với các đối tượng là cán bộ, công chức, viên chức và người lao động. Nguồn vốn hình thành quỹ rất đa dạng: ngân sách Nhà nước, giá trị quyền sử dụng đất, tiền đấu giá đất, tài sản công, đóng góp tự nguyện…
Thêm vào đó, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã có hướng dẫn cụ thể về lãi suất ưu đãi cho người trẻ dưới 35 tuổi vay mua NOXH và các dự án thuộc Nghị quyết 33/NQ-CP. Chính sách tín dụng mới được Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đặc biệt nhấn mạnh trong hội nghị ngày 2/6, với định hướng: thủ tục đơn giản, khả năng tiếp cận cao và lợi ích hài hòa giữa người mua, người bán và ngân hàng.
Những cú huých này góp phần tạo động lực rõ nét cho thị trường vốn. Tính đến hết quý 3/2025, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đạt gần 1,9 triệu tỷ đồng, tăng 30% so với đầu năm, vượt cả mức tăng của cả năm 2024 (29%). Trong bối cảnh thị trường cần dòng vốn để vận hành trở lại, những chính sách định hướng tín dụng đúng trọng tâm, đặc biệt ở phân khúc NOXH được coi là bàn đạp cho chu kỳ phục hồi mới.
Dòng tiền tỷ đô chảy mạnh, nguồn cung nhà ở có dấu hiệu hồi phục
Nếu 2024 được xem là năm cầm chừng, thì 2025 lại chứng kiến làn sóng triển khai đồng loạt các siêu dự án quy mô lên tới hàng nghìn ha và tổng vốn đầu tư từ vài chục nghìn tỷ tới hàng trăm nghìn tỷ đồng.
Đơn cử vào tháng 5/2025, tại Hưng Yên, Trump Organization và CTCP Hưng Yên (thuộc Kinh Bắc) khởi công khu phức hợp du lịch – đô thị – sân golf hơn 1.000 ha, tổng vốn 1,5 tỷ USD. Tại Đà Nẵng, Sun Group ghi dấu ấn với Bà Nà – Suối Mơ (806 ha, 52.000 tỷ) và Da Nang Downtown (77 ha, 79.790 tỷ đồng).
Đặc biệt, thị trường càng sôi động hơn với loạt dự án có quy mô "khủng" liên quan đến Vingroup được triển khai như siêu đô thị Vinhomes Green Paradise Cần Giờ (2.870 ha, 9 tỷ USD); Hạ Long Xanh (4.119 ha, 456.639 tỷ đồng); Khu đô thị thể thao Olympic (9.171 ha, tổng vốn lên tới 925.000 tỷ đồng) - đại đô thị lớn nhất Việt Nam từ trước tới nay...
Những con số trên không chỉ thể hiện niềm tin vào triển vọng thị trường trong trung – dài hạn mà còn mở ra kỳ vọng về một hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh, kéo theo hạ tầng, dịch vụ, việc làm và dòng dân cư mới.
Loạt dự án quy mô lớn được triển khai giúp thị trường bước sang chu kỳ mới (Ảnh minh họa)
Song hành với các siêu dự án là sự phục hồi của nguồn cung. Theo Bộ Xây dựng, lũy kế từ đầu năm đến ngày 4/12/2025, cả nước có 61.700 căn nhà ở thương mại và 11.600 căn NOXH đủ điều kiện mở bán, tăng lần lượt 5% và 50% so với cả năm 2024. Đây là kết quả của việc doanh nghiệp đã tái cấu trúc hoạt động đầu tư và có thêm thương hiệu mới gia nhập thị trường.
Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung vẫn nghiêng về nhà cao cấp, đầu tư, thậm chí đầu cơ. Ngay tại các khu vực vùng ven, nơi kỳ vọng có NOXH và nhà giá hợp lý, mức giá vẫn cao hơn đáng kể so với thu nhập bình quân, tạo khoảng cách lớn giữa nhu cầu ở thực và nguồn cung. Nghịch lý này nếu không được điều chỉnh, sẽ tiếp tục làm lệch hướng phát triển thị trường nhà ở.
Mặt bằng giá mới định hình, lo ngại bong bóng tăng cao
Một thực tế rõ rệt trong năm 2025 là giá bán căn hộ tại hai đô thị lớn đã thiết lập mặt bằng mới, vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân đô thị.
Tại TP.HCM, theo CBRE, giá bán sơ cấp căn hộ quý 3/2025 đạt bình quân 87 triệu đồng/m2 (tăng 6,3% theo quý, 31% theo năm). Ở thị trường thứ cấp, giá tăng lên 60 triệu đồng/m2 (tăng 13% theo quý, 25% theo năm).
Còn tại thị trường Hà Nội, mức giá sơ cấp bình quân cũng đã tăng lên tới 90 triệu đồng/m2 (tăng 16% theo quý, hơn 41% theo năm); thị trường thứ cấp ở mức 58 triệu đồng/m2, tăng 19% so với cùng kỳ.
Giới chuyên gia cảnh báo, giá nhà trung bình ở Việt Nam hiện cao gấp 20–30 lần thu nhập bình quân đầu người. Nếu người dân không thể tiếp cận nhà ở thực, còn hàng tồn kho vẫn tăng thì sẽ cho thấy dấu hiệu rủi ro của bong bóng bất động sản.
Do đó, để phát triển bền vững, thị trường cần một cấu trúc cân bằng hơn giữa nhà ở cao cấp và nhà ở giá rẻ, giữa nhu cầu đầu tư và nhu cầu an cư. Năm 2026 vì thế sẽ là năm của kỳ vọng “tái thiết thực chất”, nơi mọi chính sách phải hướng tới người dân, và mọi con số phát triển cần đi liền với chất lượng sống.
Lê Phong