Dù vẫn đối mặt hàng loạt thách thức về giá nhà cao, lệch pha cung - cầu hay áp lực vốn, thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá đang có nhiều điều kiện để bước vào chu kỳ phát triển mới nhờ nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định cùng loạt chính sách tháo gỡ mạnh tay từ Chính phủ.
Nhận định trên được TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia đưa ra tại Hội thảo “Thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược, đón chu kỳ mới” diễn ra ngày 12/5 tại TP.HCM.
Hàng loạt chính sách tháo gỡ đang tạo lực đẩy mới
Theo TS. Cấn Văn Lực, bất động sản và xây dựng vẫn là hai lĩnh vực có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam. Năm 2025, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 3,5% GDP, trong khi xây dựng đóng góp hơn 6,1% GDP. Nếu so sánh với nhiều quốc gia trong khu vực, dư địa tăng trưởng của ngành tại Việt Nam vẫn còn khá lớn.
Trong quý I/2026, đà phục hồi tiếp tục được duy trì khi GDP ngành xây dựng tăng 8,36%, còn lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng 4,71%. Theo chuyên gia, đây là tín hiệu cho thấy thị trường đang dần lấy lại động lực sau giai đoạn khó khăn kéo dài.
TS. Cấn Văn Lực cho rằng, nền kinh tế Việt Nam hiện vẫn giữ được nhiều yếu tố hỗ trợ quan trọng như lạm phát được kiểm soát, tỷ giá ổn định và mặt bằng lãi suất có xu hướng giảm dần theo diễn biến của các ngân hàng trung ương lớn trên thế giới.
TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia.
Dự báo năm 2026, tăng trưởng kinh tế Việt Nam có thể đạt khoảng 9%, cao hơn đáng kể so với mức tăng trưởng chung của kinh tế toàn cầu. Đây được xem là bước đệm quan trọng để hướng tới mục tiêu tăng trưởng bình quân khoảng 10% trong giai đoạn 2026-2030.
Theo TS. Cấn Văn Lực, điểm đáng chú ý nhất của thị trường hiện nay là hàng loạt nút thắt pháp lý đang từng bước được tháo gỡ.
Quốc hội và Chính phủ thời gian qua đã liên tiếp ban hành nhiều nghị quyết đặc thù nhằm xử lý các dự án tồn đọng, khơi thông nguồn lực cho thị trường bất động sản. Trong đó, Nghị quyết 170/2024/QH15 và Nghị quyết 265/2025/QH15 cho phép mở rộng cơ chế tháo gỡ khó khăn cho các dự án trên phạm vi toàn quốc. Bên cạnh đó, Nghị quyết 29/2026/QH16 cũng mở đường xử lý các vi phạm đất đai phát sinh trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.
Hiện Chính phủ đang chỉ đạo tháo gỡ khó khăn cho hơn 3.300 dự án với tổng vốn đầu tư gần 3,35 triệu tỷ đồng.
Ở phân khúc nhà ở xã hội, nhiều chính sách mới cũng được triển khai theo hướng mở rộng đối tượng tiếp cận và giảm áp lực tài chính cho người mua nhà. Theo đó, trần thu nhập được nâng lên 25 triệu đồng/tháng đối với cá nhân; lãi suất vay mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội giảm còn khoảng 5,4%/năm.
Cùng với đó, việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia được kỳ vọng sẽ tạo thêm nguồn vốn dài hạn cho phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp trong thời gian tới.
TS. Cấn Văn Lực cũng cho biết, các luật sửa đổi liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản đang từng bước được hoàn thiện theo hướng cắt giảm thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án và thúc đẩy chuyển đổi số trong quản lý thị trường.
Trong đó, cơ quan quản lý đang nghiên cứu mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý nhằm tăng tính minh bạch cho thị trường.
Áp lực giá nhà, đầu cơ và lệch pha cung cầu vẫn là “nút thắt” lớn
Dù triển vọng được đánh giá tích cực hơn, TS. Cấn Văn Lực cho rằng thị trường vẫn còn nhiều vấn đề cần xử lý.
Theo ông Lực, giá nhà hiện là thách thức lớn nhất khi khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng khó khăn. Chỉ số giá căn hộ so với thu nhập bình quân tại Việt Nam năm 2026 đã lên tới hơn 30 năm thu nhập, tăng mạnh so với vài năm trước và thuộc nhóm cao trong khu vực.
Áp lực giá nhà, đầu cơ và lệch pha cung cầu vẫn là “nút thắt” lớn.
Bên cạnh đó, thị trường tiếp tục đối mặt tình trạng lệch pha cung – cầu khi phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo, trong khi nguồn cung nhà ở bình dân và nhà ở xã hội vẫn thiếu hụt nghiêm trọng.
Một vấn đề khác được chuyên gia lưu ý là tình trạng đầu cơ, “thổi giá” và mua bán ngắn hạn vẫn diễn ra phổ biến. Theo khảo sát, tỷ lệ nhà đầu tư nắm giữ bất động sản dưới 1 năm vẫn ở mức rất cao, phản ánh yếu tố đầu cơ còn lớn trên thị trường.
Ngoài ra, chi phí đầu vào tăng mạnh, từ vật liệu xây dựng, giải phóng mặt bằng đến chi phí tài chính, cũng đang tạo áp lực lớn lên doanh nghiệp địa ốc.
Trước thực trạng này, TS. Cấn Văn Lực cho rằng cần tiếp tục đẩy mạnh cải cách thể chế, giảm mạnh thủ tục hành chính, hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai và bất động sản để nâng cao tính minh bạch.
Ông Lực cũng khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản cần tái cấu trúc hoạt động, kiểm soát rủi ro dòng tiền, hạn chế đầu tư dàn trải và tập trung nhiều hơn vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.
Theo TS. Cấn Văn Lực, với nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định cùng sự quyết liệt trong tháo gỡ pháp lý, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước cơ hội bước vào giai đoạn phát triển mới theo hướng minh bạch, bền vững và chọn lọc hơn.
Thiên An